НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

ДЕРЖАВНА УСТАНОВА “ІНСТИТУТ ЕКОНОМІКИ ТА ПРОГНОЗУВАННЯ”

Ліщенюк Тетяна Миколаївна

УДК 332.72:338.49(477.41)

ФОРМУВАННЯ ІНФРАСТРУКТУРИ РИНКУ ЗЕМЛІ

(на прикладі земельного фонду Київської області)

Спеціальність 08.07.02 – економіка сільського господарства і АПК

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Київ - 2006

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Національному аграрному університеті Кабінету Міністрів України.

Науковий керівник | - | доктор економічних наук, професор, член-кореспондент УААН Третяк Антон Миколайович, віце-президент УААН,

завідувач кафедри землевпорядного проектування Національного аграрного університету.

Офіційні опоненти: | доктор економічних наук, професор

Бистряков Ігор Костянтинович, Рада по вивченню продуктивних сил України НАН України, завідувач відділу проблем використання та охорони земельних ресурсів;

кандидат економічних наук, старший науковий співробітник Скурська Ніла Марківна, старший науковий співробітник відділу економіки та політики аграрних перетворень ДУ “Інститут економіки та прогнозування НАН України”.

Провідна установа | - | Національний науковий центр "Інститут аграрної економіки" , відділ земельних відносин (м. Київ).

Захист відбудеться “_23_” березня 2006 р. о. _14_ годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д. 26.150.02 у ДУ “Інститут економіки та прогнозування НАН України” за адресою: 01011, м. Київ, вул. Панаса Мирного, 26.

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці ДУ “Інститут економіки та прогнозування НАН України” за адресою: 01011, м. Київ, вул. Панаса Мирного, 26.

Автореферат розіслано “_20 ” лютого 2006 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради

доктор економічних наук О.В.Шубравська

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Необхідність запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення зумовлена реаліями сьогодення. Воно певною мірою підготовлене попередніми етапами здійснення земельної реформи. Легальний та регульований рух власності на землі сільськогосподарського призначення створить кращі можливості для аграрних товаровиробників для раціоналізації їх землекористування та кредитування. Земельний ринок посилить зацікавленість землевласників у примноженні продуктивної сили землі, що й було визначено кінцевою метою проведення земельної реформи.

Сьогодні ринок земель сільськогосподарського призначення стримується через мораторій на купівлю-продаж земельних часток (паїв), які використовуються для товарного сільськогосподарського виробництва. Для зняття мораторію, тобто запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення, необхідно вжити ряд заходів, які забезпечили б його прозорість, демократичність, функціонування в інтересах селянства та контроль як з боку держави, так і громадян.

Першочерговим серед цих заходів має бути створення інфраструктури ринку земель та запровадження пріоритетів купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Різні аспекти становлення та розвитку ринку земельних ділянок і його інфраструктури були досліджені в працях Ю.Д.Білика, І.К.Бистрякова, П.І.Гайдуцького, В.П.Галушка, А.С.Даниленка, Д.С.Добря-ка, Л.Я.Новаковського, Б.Й.Пасхавера, П.Т.Саблука, А.Г.Тихонова, А.М.Третяка, В.М.Трегобчука, М.М.Федорова, А.Д.Юрченка та інших.

Надзвичайна актуальність, теоретична і практична значимість цих питань визначили вибір теми дисертаційного дослідження.

Слід відзначити недостатню теоретичну обґрунтованість економічних важелів становлення ринку земель сільськогосподарського призначення та його інфраструктури. На сучасному етапі не створено інфраструктури ринку земель у сільській місцевості, як одного з основних елементів забезпечення прозорості та демократичності функціонування регульованого ринку земель сільськогосподарського призначення.

Саме тому існує нагальна необхідність розробки теоретико-методологічних засад побудови інфраструктури організованого ринку земель сільськогосподарського призначення.

Зв’язок роботи з науковими програмами. Дисертаційна робота виконана згідно з планом наукових досліджень кафедри землевпорядного проектування Національного аграрного університету в рамках науково-технічної програми “Розробка наукових основ економіки землекористування та землевпорядкування” (номер державної реєстрації 0104U003801) та держбюджетної науково-дослідної роботи “Розробка методів еколого-ландшафтного землевпорядкування сільськогосподарських підприємств” (номер державної реєстрації 0103U008807). Наукові розробки дисертаційної роботи були також використані у науково-дослідній роботі ДП “Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою” при розробці експериментальної “Схеми землеустрою та охорони земель Іванківського району Київської області” (номер державної реєстрації 0202U006526) і “Схеми землеустрою та охорони земель Миронівського району Київської області” (номер державної реєстрації 0101U009092).

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є розробка теоретико-методологічних засад і обґрунтування практичних аспектів формування і розробки інфраструктури організованого ринку земель сільськогосподарського призначення як на національному, так і на регіональному рівнях.

Загальна мета дослідження досягається шляхом вирішення таких конкретних завдань:

· дослідити об’єктивні соціально-історичні чинники впливу на формування організованого ринку землі на сучасному етапі;

· здійснити аналіз теоретико-методологічних засад формування організованого ринку землі та його інфраструктури на регіональному рівні;

· дати оцінку стану законодавчо-методичного забезпечення формування і регулювання регіонального ринку землі;

· визначити тенденції розвитку ринку земель у процесі здійснення земельної реформи у Київській області;

· розробити методичні підходи до формування елементів інфраструктури ринку земель, зокрема, до районування та типізації його на регіональному рівні;

· визначити основні напрями розвитку ринку земель сільсько-господарського призначення і його інфраструктури на сучасному етапі;

· обґрунтувати модель створення сільських товариств з регулю-вання обороту земель сільськогосподарського призначення, як одну з основних складових інфраструктури ринку;

· розробити методичні підходи до оптимізації землекористування шляхом землеустрою при здійсненні цивільно-правових угод із земельними ділянками;

· визначити вплив окремих економічних факторів на рівень ринко-вих цін на земельні ділянки.

Об’єктом дослідження є процес формування, становлення і розвитку ринку земельних ділянок сільськогосподарського призначення і його інфраструктури на регіональному рівні.

Предмет дослідження – механізми формування організованих регіональних ринків земельних ділянок, принципи структуризації та основи раціональної побудови інфраструктури ринку землі, а також методи удосконалення економічно та екологічно ефективних механізмів взаємовідносин між його учасниками (на прикладі земельного фонду Київської області).

Методи дослідження. Методологічною та теоретичною основою дисертаційної роботи є діалектичний метод пізнання та системний підхід до вивчення ринкової економіки, наукові розробки вітчизняних і зарубіжних вчених з досліджуваної проблеми.

У контексті системного підходу до вивчення питання становлення і розвитку ринку земельних ділянок використовувались відповідні методи досліджень: системний аналіз, синтез, абстрактно-логічний, моно-графічний, історичний – для створення структурної моделі функціону-вання системи ринку земель; математичної обробки статистичних даних (метод кореляційного аналізу) - для розрахунку і прогнозування купівель-ної спроможності та земледефіцитності регіону; економіко-статистичний, розрахунково-конструктивний.

Інформаційною базою для роботи є законодавчі акти Верховної Ради України та Укази Президента України, постанови Кабінету Міністрів України щодо реформування агропромислового комплексу, дані Держкомстату України, матеріали Державного комітету України по земельних ресурсах, довідкова та періодична література.

Наукова новизна одержаних результатів. Полягає у розробленні комплексу теоретичних і методичних положень, рекомендацій, висновків щодо формування дієвого механізму ринку земельних ділянок у Київській області. Основними результатами дослідження, які складають доробок автора, мають наукову новизну та виносяться на захист, є такі:

вперше:

· запропоновано методичний підхід до оцінки ступеня залежності сучасного рівня ринкових цін на типи землекористування від факторів, які відносяться до тих, що відображають купівельну спроможність населення і ступінь земледефіцитності, внаслідок чого встановлюються головні макроекономічні регулятори, які визначають співвідношення попиту та пропозиції, а відповідно і цін на земельні ділянки;

· розроблено логічну модель створення сільських товариств з регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення як основної складової інфраструктури регіонального ринку земель;

отримали подальший розвиток:

· трактування поняття “ринок землі”; визначення елементів інфра-структури ринку земель сільськогосподарського призначення на регіона-льному рівні. Зокрема, до складових інфраструктури пропонується віднести сільські товариства з регулювання обороту земель сільсько-господарського призначення, які будуть створюватись для стимулювання концентрації земельних часток (паїв), для регулювання обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення на території адміністратив-них районів в сільській місцевості органами місцевого самоврядування і за участю представників органів виконавчої влади, місцевих органів по земельних ресурсах, сільському господарству, банків, сільськогосподарсь-ких підприємств, фермерських та селянських господарств;

· оцінка тенденцій розвитку ринку земельних ділянок у Київській області, як позитивних так і негативних, які зумовлені недосконалістю законодавчо-методичного забезпечення;

удосконалено та доповнено:

· методичний підхід до районування і типізації ринку землі на регіональному рівні, який є складовою частиною системи вивчення і дослідження ринку землі. Запропонований підхід дає змогу поєднати економічні (орендна плата), екологічні (нормативна грошова оцінка), соціальні (дохідність сільськогосподарських підприємств) вимоги до сучасного землеустрою;

· напрями розвитку інфраструктури ринку земель сільськогосподар-ського призначення на регіональному рівні;

· методичні рекомендації щодо оптимізації землекористування при здійсненні цивільно-правових угод. Визначено, що центральною ланкою економіки землегосподарювання повинна бути земельно-правова регуля-торна політика держави і виробничо-економічна організація госпо-дарсь-кого використання територіально-земельних ресурсів відповідно до встановлених типів землекористування або розумно-доцільне правове обмеження прав власників землі і землекористувачів.

Практичне значення отриманих результатів. Практична цінність сформульованих у роботі висновків і рекомендацій полягає у тому, що вони мають теоретичне та методологічне значення для формування організованого ринку земельних ділянок регіону, розвитку інфраструктури ринку землі. Розроблені в дисертації теоретико-методичні підходи щодо організації функціонування системи ринку земельних ділянок сприятимуть розвитку теорії і практики економічних досліджень. Науково-методичні положення та рекомендації щодо створення сільських товариств з регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення використані Українською академією аграрних наук при розробленні проекту закону України “Про сільські товариства з регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення” (довідка № 803 від 21.04.05р.), в науково-дослідній роботі ДП “Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою” при розробці експериментальних схем землеустрою (довідка № 55.1-292 від 09.06.05 р.) та у навчальному процесі Національного аграрного університету (довідка № 22 від 15.06.05р.). Окремі висновки дисертації можуть бути використані при визначенні стратегії земельної політики, пріоритетних напрямів регулювання земельних відносин, формуванні законодавчої бази. Розроблені методичні підходи оцінки купівельної спроможності і земле-дефіцитності, що дозволять удосконалити процес формування ринкових цін на земельні ділянки.

Особистий внесок здобувача. Дисертація є самостійно виконаною науковою роботою. Усі результати дослідження отримані автором особисто.

Апробація результатів дисертації. Основні результати дисерта-ційної роботи отримали позитивну оцінку на міжнародних і всеукраїнських науково-практичних конференціях: “Перша всеукраїнська конференція молодих вчених-аграріїв (м. Київ, 2001 р.)”; “Проблеми розвитку земельних відносин на засадах нового Земельного кодексу України (м. Київ, 10-11 вересня 2002 р.)”; “Теорія і методи оцінювання, оптимізації використання та відтворення земельних ресурсів (м. Київ, 11-14 листопада 2002 р.)”; “Землевпорядна освіта, наука та виробництво: сьогодення та перспективи очима молодих вчених (м. Київ, 25 лютого 2003 р.)”; “Екологічні проблеми сталого розвитку агро сфери в умовах реформування земельних відносин та шляхи раціонального використання і охорони земель (м. Харків, 4-7 жовтня 2005 р.)”.

Публікації. Основні положення дисертації висвітлені у десяти одно-осібних наукових публікаціях, з них 5 – у фахових виданнях, 5 – у мате-ріалах і тезах конференцій. Загальний обсяг публікацій становить 2,6 д. а.

Обсяг і структура дисертаційної роботи. Дисертація складається із вступу, 3 розділів, 9 підрозділів, висновків і списку використаних джерел з 184 найменувань. Дисертація викладена на 189 сторінках комп'ютерного тексту, містить: 15 таблиць, 37 рисунків, 5 додатків. Обсяг рисунків розміщених на окремих сторінках роботи – 16 стор., список використаних джерел займає 17 стор.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЇ

У першому розділі “Теоретично-методологічні аспекти розвитку ринку землі і його інфраструктури” проаналізовано соціально-історичні передумови та теоретичні засади формування організованого земельного ринку та його інфраструктури. Проведено оцінку законодавчо-методичного забезпечення ринку землі.

Зазначено, що практика історичного розвитку ринкового обороту земель підтверджує те, що ринкові механізми не є самодостатніми і потребують організованого втручання як з боку учасників ринку земель, особливо сільськогосподарського призначення, так і з боку держави. Для функціонування ринку землі, необхідним є забезпечення формальних та матеріальних гарантій власності й обігу, стабільності державної і місцевої політики щодо земельної та іншої нерухомості й інвесторів, формування ефективної системи просторового планування.

Ринок (як окремий елемент) – це складне утворення, він має свою власну структуру, для його функціонування й розвитку необхідні специфічні умови. Розглядати ринок землі без з’ясування самої сутності ринку було б абсурдно.

Подано авторське визначення поняття “ринок землі”, яке розгляда-ється, як засіб перерозподілу земельних ділянок між власниками і користувачами шляхом економічних методів на основі конкурентного попиту та пропозиції, що забезпечує: купівлю-продаж, оренду, заставу тощо, земельних ділянок або прав на них; визначення вартості землі та визнання її капіталом і товаром; розподіл простору між конкуруючими варіантами використання земель та суб’єктами ринку.

Ринок землі як саморегулююча в установленому правовому середовищі система складається з семи основних елементів: попит, пропозиція, ціна, менеджмент, маркетинг, інфраструктура, ділові процедури. Виходячи із цього запропонована структурна модель функціонування ринку землі (рис. 1).

Під інфраструктурою ринку землі ми розуміємо сукупність заходів і організацій, які забезпечують легітимність і захист прав учасників ринкових операцій із земельними ділянками та правами на них. У широкому розумінні цілісна і взаємопідпорядкована інфраструктура ринку земель забезпечує безперервний обіг земельних ділянок і прав на них усієї системи ринку землі.

До складових компонентів інфраструктури регіонального земельного ринку слід віднести: 1) систему формування і регулювання ринку; 2) сіль-ські товариства з регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення; 3) ліцензовані організації з землеустрою та оцінки земель, представництва земельної біржі, спеціалізовані земельні суди; 4)земельно-кадастрову систему; 5) інформаційну систему, в тому числі земельно-інформаційну (попиту і пропозиції); 6) кредитні організації і заклади, земельні та комерційні банки, земельно-консалтингові підприємства; 7)систему вивчення і дослідження ринку.

Основними компонентами організованого земельного ринку є:

· його об'єкти (сформовані в результаті землевпорядних процедур земельні ділянки, земельні частки, отримані в результаті реорганізації сільськогосподарських підприємств);

· зацікавлені суб'єкти земельних відносин (продавці і покупці, орендарі й орендодавці, заставоутримувачі та заставники тощо);

· регламентуючі земельні відносини правова база;

· інфраструктура земельного ринку, найважливішим елементом якої стало оперативне інформаційне забезпечення та надання послуг у процесі обороту земельних ділянок у сільській місцевості.

Дослідження існуючого стану законодавчо-методичного забезпечення регіонального ринку земельних ділянок встановило недостатній рівень нормативних розробок для побудови інфраструктури земельного ринку та застосування економічних методів регуляторної участі держави. Зокрема, поки що відсутні закони України “Про ринок земель”, “Про сільські това-риства з регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення”.

У другому розділі “Сучасний стан розвитку та становлення ринку земель і його інфраструктури у Київській області” розглянуто стан і тенденції розвитку ринку земель у Київській області. Вперше запропоновано методичний підхід до районування регіональних ринків землі та їх типізації.

Тільки для ринку земель сільськогосподарського призначення

Наведені типи для земель сільськогосподарського призначення

Рис. 1. Структурна модель функціонування системи ринку землі та його інфраструктури

Реформування земельних відносин у Київській області та поступовий розвиток і становлення земельного ринку призвело до структурних змін у розподілі земель, як за формами власності та господарювання, так і за кількістю власників і землекористувачів. Спостерігається чітка тенденція до збільшення земель приватної форми власності та збільшення кількості агроформувань ринкового типу. Вона викликана переходом до ринкової економіки та розвитком ринкового обороту земель.

На основі проведеного аналізу встановлено, що новостворені агроформування ринкового типу у Київській області мають площу яка в 3 – 5 разів (у середньому) менша за площу колишніх колгоспів. Це зумовлює необхідність розробки та обґрунтування нових організаційно-економічних механізмів їх розвитку та оптимізації землекористування шляхом ринкових способів обороту земель.

Встановлено, що із усіх ринкових операцій з обороту земельних часток (паїв) у Київській області успадкування - займає найбільший відсоток (приблизно 90%). Проте механізм цих операцій не направлений на оптимізацію сільськогосподарського землекористування.

Запропонований методичний підхід щодо класифікації районування видів ринку земель сільськогосподарського призначення з метою покращення його прогнозованості та здійснення регуляторної політики держави. На основі аналізу нормативної грошової оцінки та ринкової вартості земель сільськогосподарського призначення (розрахованої шляхом капіталізації орендної плати та шляхом капіталізації прибутку сільськогосподарських підприємств) проведено районування території регіону за привабливістю земельних ділянок на ринку земель сільськогосподарського призначення. В результаті виділено 3 райони привабливості (1 – найбільш привабливий, 2 – привабливий, 3 – не привабливий).

У третьому розділі “Основні напрями розвитку ринку земель і формування його інфраструктури на регіональному рівні” основними напрямами розвитку ринку земель і формування його інфраструктури в сільській місцевості є:

· завершення формування правової бази ринку земель у цілому і, зокрема, щодо особливостей ринку земель сільськогосподарського призначення;

· спрощення процедури оформлення угод з земельними ділянками і, особливо, із земельними частками (паями);

· забезпечення екологічних вимог при перерозподілі і використанні земель сільськогосподарського призначення;

· удосконалення системи обліку і реєстрації земельних ділянок і прав на них;

· формування системоутворюючої інфраструктури земельного ринку, яка включає: систему формування і регулювання ринку; ліцензовані організації з землеустрою та оцінки земель, земельні біржі, спеціалізовані земельні суди; земельно-кадастрову систему; інформаційну систему, в тому числі земельно-інформаційну (попиту і пропозиції); кредитні організації і заклади, земельні та комерційні банки, земельно-консалтингові підприємства; систему вивчення і дослідження ринку; і, зокрема, для земель сільськогосподарського призначення - сільські товариства з регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення;

· створення сільських товариств з регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення та завершення створення землевпорядних, земельно-оціночних, страхових систем, як складових інфраструктури ринку земель.

Землі сільськогосподарського призначення у Київській області становлять 64,3 % (сільськогосподарські угіддя – 59,6 %) від загальної площі. Тому особливе значення в роботі приділено особливостям обороту земель сільськогосподарського призначення. Враховуючи негативне значення подрібнення сільськогосподарського землекористування, для створення інвестиційно-привабливого землекористування та з метою оптимізації розмірів сільськогосподарських підприємств та фермерських господарств, пропонується здійснювати в процесі обороту земель економіко-землевпорядну оптимізацію.

Економіко-землевпорядна оптимізація сільськогосподарського земле- користування має здійснюватись шляхом надання переважного права на придбання або іншим способом відчуження земельних ділянок для впорядкування структури земельних угідь, усунення черезсмужжя, далекоземелля, ламаності меж, ерозійних процесів та інших екологічних наслідків нераціонального використання земель або перешкод для ефективного їх використання і здійснення природоохоронних заходів, а також для створення територіальних умов формування й удосконалення раціональної системи землеволодіння та землекористування.

Тому важливим є питання перетворення умовних земельних часток (паїв) у дієздатних працівників сільськогосподарських підприємств, а також для формування на основі не витребуваних земельних часток (паїв) відповідних фондів для подальшого перерозподілу чи здачі в оренду працівникам сільськогосподарських підприємств, громадянам України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де розміщена земельна частка (пай). Для формування масивів земель за видами використання, які підлягають консервації, встановлення обмежень у використанні земель а також для блокування ажіотажного попиту і спекуляції землею, протягом одного-двох років необхідно повсюдно провести землеустрій.

Враховуючи зарубіжний досвід та для стимулювання концентрації земельних часток (паїв) нами пропонується регулювання обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення на території адміністративних районів у сільській місцевості органами місцевого самоврядування і за участю представників органів виконавчої влади, місцевих органів по земельних ресурсах, сільському господарству, банків, сільськогосподарських підприємств, фермерських і селянських господарств шляхом створення сільських товариств з регулювання обороту земельних ділянок. Логічна модель створення сільських товариств з регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення наведена на рис. 2, а процесу здійснення ними операцій на ринку землі - рис. 3.

Основними завданнями сільських товариств з регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення є:

· розгляд пропозицій купівлі-продажу земельних ділянок з точки зору дотримання переважного права придбання земельних ділянок сільсько-господарського призначення, кваліфікаційних та інших вимог, визначених законом;

· сприяння обміну земельних ділянок за умов зосередження земель-них угідь у граничних розмірах у одного власника з метою їх оптимального використання;

· ініціювання створення резервного фонду земель сільсько- господарського призначення шляхом викупу земельних ділянок для подальшого його перерозподілу;

· організація за рішенням органів місцевого самоврядування продажу земельних ділянок на користь власників, земельні ділянки яких не відповідають вимогам раціонального використання, шляхом реалізації їх переважного права на придбання земель;

· сприяння продажу земельних ділянок громадянам, які переселились на постійне місце проживання у сільську місцевість за місцем розташування земельної ділянки;

· систематизація інформації про оборот земельних ділянок, їх ціни, доцільне використання, можливі інвестиції та організація доведення цієї інформації до населення;

· організація проведення досліджень, пов’язаних із земле-впорядкуванням спрямованих на формування раціональних розмірів землеволодінь та усунення перешкод ефективному використанню та охороні земель, збереженню і відтворенню їх корисних властивостей, здійсненню природоохоронних заходів;

· виявлення непридатних для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земель і формування резервного фонду з метою передачі (продажу) їх для несільськогосподарських потреб;

· організація узгоджувальних процедур для вирішення земельних та майнових спорів.

У регіональній економіці існують об’єктивні суперечності між ринком і виробництвом, між попитом і пропозицією. За класичною схемою розв’язу-вати їх треба через розвиток продуктивних сил і підвищення рівня життя населення. Виявляються ці суперечливості в тому, що територіальна структура виробництва не збігається із структурою споживання, розміщення виробництва – з географією попиту, сезонність виробництва – з сезонністю споживання. Отже виникає потреба в організації такої системи ринкових зв’язків, яка могла б розв’язати ці суперечності.

Головними макроекономічними регуляторами, які визначають співвідношення попиту та пропозиції (а відповідно і цін ) виступають:

· рівень потреби продавців у фінансових ресурсах і обмеженість фінансових можливостей покупців;

· насиченість ринку товаром, тобто відносна доступність чи дефіцит-ність товару.

Ці ж фактори впливають на формування рівня ринкових цін на типи зе-млекористування.

Нами було досліджено залежність сучасного рівня ринкових цін на типи землекористування від факторів, які, на нашу думку, можна віднести до тих, що відображають купівельну спроможність населення і ступінь земледефі-цитності.

Ступінь залежності визначена шляхом кореляційного аналізу. При цьому для кожного виду угод відібрані зв’язані з ними фактори. Одночасність включення близьких за своїм логічним змістом (а відповідно і за значенням) показників зумовлена їх диференційованим впливом на різні види ринкових цін.

Аналіз проведено на рівні суб’єктів Київської області. Для характерис-тики купівельної спроможності населення використані такі показники:

· рівень доходів по районах на одну людину;

· заробітна плата;

· відношення обороту роздрібної торгівлі до кількості міського насе-лення.

Рис. 2. Логічна модель створення сільськогосподарських товариств з регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення

Рис. 3. Логічна модель процесу здійснення операцій з продажу земельних ділянок на ринку землі сільськими товариствами з регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення

Перший фактор відображає фінансові можливості всіх потенційних учасників земельного ринку, а інші - його різних груп. Крім того, при аналізі використані дані про оборот роздрібної торгівлі в розрахунку на:

· загальну площу земель області;

· площу сільськогосподарських угідь;

· площу поселень.

Як ціни на типи землекористування на ринку землі будуть розглянуті:

· орендна плата за всі земельні частки (паї) згідно з договорами;

· ціни, за якими місцеві органи продавали земельні ділянки несільськогос-подарського призначення.

Для вимірювання тісноти зв’язку та лінійної залежності використову-ють лінійний коефіцієнт кореляції.

Результати розрахунків впливу купівельної спроможності населення на рівень ринкових цін на землю у сільській місцевості показали, що помірний зв’язок спостерігається між рівнем доходів по районах на одну людину та орендною платою за всі земельні частки (паї) згідно з договорами. Це ще раз свідчить про те, що чим вищі прибутки населення, тим вищі орендні ціни.

При розрахунку кореляційної залежності між орендними цінами та заробітною платою, оборотом роздрібної торгівлі в розрахунку на загальну площу області, на площу сільськогосподарських угідь спостерігається зво-ротний зв’язок.

При визначенні кореляційної залежності між цінами, за якими місцеві органи продавали земельні ділянки несільськогосподарського призначення та оборотом роздрібної торгівлі з розрахунку на загальну площу області можна спостерігати середній ступінь зв’язку, а між цінами, за якими місцеві органи продавали земельні ділянки несільськогосподарського призначення і рівнем доходів по районах на одну людину та оборотом роздрібної торгівлі з розрахунку на площу сільськогосподарських угідь спостерігається помірний зв’язок. Цілком зрозуміло, що в цьому випадку мова йде про прямий зв’язок, тобто, чим вищі прибутки населення і товарооборот, тим вищі ціни на землю.

Для визначення впливу земледефіцитності на рівень ринкових цін на землю були проведені розрахунки аналогічні попереднім. Серед показників, які характеризують ступінь земледефіцитності враховані такі показники:

· відношення загальної площі району до чисельності населення;

· відношення площі сільськогосподарських угідь в районі до чисельно-сті населення;

· відношення площі ріллі у районі до чисельності населення.

Аналізуючи результати досліджень можна сказати, що ціни за якими здійснюються угоди продажу земельних ділянок фактично не залежать від факторів, пов’язаних з земледефіцитністю. Хоча рівень орендних цін має помірний зв’язок з факторами, які впливають на земледефіцитність.

Таким чином можна констатувати, що нині в сільській місцевості Київської області рівень ринкових цін на землю формується залежноі від функцій права власності (володіння, користування, розпорядження).

Встановлено, що у випадках формування ціни за оренду земельних часток (паїв) більший вплив має земледефіцитність, ніж купівельна спроможність, а у випадках формування ціни продажу земельних ділянок, – навпаки, домінуючу роль відіграє купівельна спроможність населення.

Це ще раз підтверджує те, що формування цін на вторинному ринку залежить від рівня доходів населення, рівня заробітної платні, рівня обороту роздрібної торгівлі.

Визначено напрями удосконалення розвитку регіонального ринку земель сільськогосподарського призначення та його інфраструктури. Серед них основними є:

· удосконалення нормативно-правової і методичної бази регулю-вання ринку земель сільськогосподарського призначення;

· створення сільських товариств з регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення;

· створення системи вивчення попиту та пропозицій на ринку земель.

ВИСНОВКИ

1. У сучасному трактуванні економічну категорію “ринок землі” можна визначити як механізм перерозподілу земельних ділянок між власниками і користувачами економічними методами на основі конкурентного попиту та пропозиції, що забезпечує: купівлю-продаж, оренду, заставу тощо земельних ділянок або права на них; визначення вартості землі та визнання її капіталом і товаром; розподіл простору між конкуруючими варіантами використання земель та суб’єктами ринку. Специфіка ринку землі визначається властивос-тями й особливостями землі як засобу виробництва і землі як товару. Тому формування організованого ринку земельних ділянок, його становлення та функціонування можливе лише за умов чітко сформованих принципів, ви-конуваних функцій і змісту системи, які спрямовані на оптимізацію екологі-чно безпечного і економічно ефективного використання земельних ресурсів.

2. Розроблено структурно-логічну модель функціонування системи ри-нку земель та його інфраструктури, яка базується на сукупності послідовних дій цілеспрямованого впливу на відповідні об’єктивні процеси в економіч-ній системі, шляхом застосування певних інструментів та методів, насамперед, через посилення одних і послаблення інших проявів дії еконо-мічних чи ринкових законів або їх поєднання. Йдеться про створення такої інфраструктури ринку земель сільськогосподарського призначення, яка за-безпечуватиме позитивні соціальні, економічні та екологічні наслідки обороту земельних ділянок.

3. Основними принципами функціонування організованого регіональ-ного ринку земель визнано такі:

· вивчення попиту і пропозиції на ринку землі;

· забезпечення раціонального та найбільш ефективного використання землі;

· державне регулювання ринку земель;

· забезпечення гарантій та захист прав суб’єктів на ринку земель;

· передбачення тенденції, збалансованості функціонування і змінності ринку земель;

· стимулювання конкуренції на ринку земель;

· поєднання правових, економічних, соціальних та інших факторів зовнішнього впливу на ринок земель.

4. Реформування земельних відносин у Київській області та поступовий розвиток і становлення земельного ринку призвело до структурних змін у розподілі земель як за формами власності та господарювання, так і за кількі-стю власників і землекористувачів. Спостерігається чітка тенденція до збільшення земель приватної форми власності та збільшення кількості агроформувань ринкового типу. Вона зумовлена переходом до ринкової економіки та розвитком ринкового обороту земель. Переважною формою господарювання у сільському господарстві за кількістю та за площею є товариства з обмеженою відповідальністю. Середній розмір новостворених агроформувань у Київській області становить 740 га, що в середньому в 3 - 5 разів менше, ніж була середня площа колгоспів та радгоспів до реформу-вання.

5. З усіх ринкових операцій з обороту земельних часток (паїв), успадку-вання у Київській області займає найбільший відсоток (приблизно 90%). Слід звернути увагу на механізм цих операцій з точки зору оптимізації землекористування. Розроблений методичний підхід до класифікації районування видів ринку земель сільськогосподарського призначення, дає можливість покращити його прогнозованість та покращити регуляторну політику держави. Встановлена залежність площі та ціни при продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення. На основі кількості продажів, ціни продажів, розміщення інженерної інфраструктури проведено районування території регіону, внаслідок якого виділено 4 райони ринку земель несільськогосподарського призначення (1 – найбільш привабливий, 2 – привабливий, 3 – середньої привабливості, 4 – не привабливий). Аналогічно, на основі аналізу нормативної грошової оцінки та ринкової вартості земель сільськогосподарського призначення, проведено районування території регіону, за привабливістю ринку цих земель, внаслі-док якого виділено 3 райони привабливості ринку земель сільськогосподар-ського призначення (1 – найбільш привабливий, 2 – привабливий, 3 – не привабливий). Такий методичний підхід дає змогу спрямувати розвиток ринку земель через розвиток та становлення його інфраструктури у більш раціональному руслі. Він дає змогу поєднати економічні (орендна плата), екологічні (нормативна грошова оцінка), соціальні (дохідність сільськогос-подарських підприємств) вимоги до сучасного землеустрою.

6. Організація та функціонування регіонального ринку земель сільсько-господарського призначення, як важливої складової ринкової економіки регіону, повинна орієнтуватись на вирішення важливих завдань, пов’язаних із: забезпеченням ефективного використання земельних ресурсів; раціоналі-зацією типів землекористування; обслуговуванням обороту земель, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб; стимулюванням раціонального використання земель. Регіональні особливості визначення функцій землі в сільському господарстві (типів землекористування) обумов-люють особливості законодавчо-методичного регулювання ринку земель сільськогосподарського призначення. Пропонується законодавчо встановити обмеження щодо обороту меліорованих та деградованих і малопродуктив-них земель, граничних розмірів землеволодінь.

7. Розроблено структурну модель сільських товариств з регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення, в якій визначено засновників та права. Головними функціями сільських товариств з регулю-вання обороту земель сільськогосподарського призначення визначено реалі-зацію переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення та раціоналізацію (консолідацію) земельних часток (паїв) сільськогосподарського землекористування. Вперше розроблено логічну модель процесу здійснення операцій з продажу земельних ділянок на ринку землі сільськими товариствами з регулювання обороту земель сільськогосподар-ського призначення.

СПИСОК НАУКОВИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Статті у наукових фахових виданнях

1. Ліщенюк Т.М. Деякі аспекти формування ринку землі в Україні // Науковий вісник НАУ. – 2001. – № 41. – С. 273-276.

2. Ліщенюк Т.М. Історичні аспекти формування приватної власності на землю // Організаційно-економічні проблеми розвитку АПК. Ч. 2. – Київ. – 2001. – С. 275-278.

3. Ліщенюк Т.М. Розвиток ринку землі на Київщині // Землевпорядкування. – 2002. – №1. – С. 49-52.

4. Ліщенюк Т.М. Особливості ціноутворення на ринку земельних ділянок несільськогосподарського призначення в Київській області // Землевпорядкування. – 2002. – №3. – С. 45-49.

5. Ліщенюк Т.М. Купівельна спроможність населення і земледефіцитність як фактори впливу на рівень ринкових цін на землю в Київській області // Землевпорядкування. – 2003. – №1. – С. 30-33.

Тези доповідей

1. Ліщенюк Т.М. Тенденції розвитку ринку землі в ході земельної реформи // Матеріали першої всеукраїнської конференції молодих вчених аграріїв. Зб. „Науковий вісник Національного аграрного університету” № 37. Київ. - 2001. – С. 212-215.

2. Ліщенюк Т.М. Питання становлення та розвитку ринку землі на Київщині. // Матеріали міжнародної наукової конференції “Теорія і методи оцінювання, оптимізації використання та відтворення земельних ресурсів”. – К.: РВПС України НАН України,2002. – Ч.1. - С.119-122.

3. Ліщенюк Т.М. Методологічні засади функціонування ринку земельних ділянок. // Матеріали міжнародної науково-практичної конференції “Землевпорядна освіта, наука та виробництва: сьогодення та перспективи очима молодих вчених”. – К.: ТОВ "ЦЗРУ", 2003. – С. 42-49.

4. Ліщенюк Т.М. Деякі аспекти формування ринку земельних ділянок несільськогосподарського призначення в Київській області. // Матеріали всеукраїнської наукової конференції “Проблеми розвитку земельних відносин на засадах нового земельного кодексу України”. – К.:ІЗ УААН, 2002. – С. 54-56.

5. Ліщенюк Т.М. До створення регіональної інфраструктури ринку земель сільськогосподарського призначення // Матеріали міжнародної наукової конференції студентів та аспірантів “Екологічні проблеми сталого розвитку агро сфери в умовах реформування земельних відносин та шляхи раціонального використання і охорони земель”. – Х., 2005. – С.

АНОТАЦІЯ

Ліщенюк Тетяна Миколаївна. Формування інфраструктури ринку землі (на прикладі земельного фонду Київської області). – Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.07.02 – економіка сільського господарства і АПК. - ДУ “Інститут економіки та прогнозування НАН України”, м. Київ, 2006.

Дисертація присвячена вивченню та розробці теоретико-методологічних засад і обґрунтуванню практичних аспектів побудови інфраструктури організованого ринку землі (як на національному, так і на регіональному рівнях). Обґрунтовано основні напрями розвитку ринку земель сільськогосподарського призначення та його інфраструктури, модель регіональної інфраструктури ринку земель в сільській місцевості. Проаналізовано вплив соціально-історичних умов, на формування організованого ринку на сучасному етапі. Здійснено аналіз теоретико-методологічних засад формування організованого ринку землі та його інфраструктури на регіональному рівні. Розроблено методичні підходи до районування та типізації ринку землі на регіональному рівні як одного з елементів інфраструктури ринку.

Визначено основні напрями розвитку ринку земель сільськогосподарського призначення та його інфраструктури на сучасному етапі. Обґрунтовано модель створення сільських товариств з регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення, як однієї з основних складових інфраструктури ринку земель сільськогосподарського призначення. Досліджено вплив окремих економічних факторів на рівень ринкових цін.

Ключові слова: інфраструктура ринку земель, землеустрій, інвестиційно-привабливі типи землекористування, сільські товариства з регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення, земледефіцитність, купівельна спроможність.

АННОТАЦИЯ

Лищенюк Татьяна Николаевна. Формирование инфраструктуры рынка земли (на примере земельного фонда Киевской области). – Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.07.02 – экономика сельского хозяйства и АПК. - ГУ “Институт экономики и прогнозирования НАН Украины”, г. Киев, 2006.

Диссертация посвящена изучению и разработке теоретико-методологических основ и обоснованию практических аспектов построения инфраструктуры организованного рынка земли (как на национальном, так и на региональном уровнях). Обоснованы основные направления развития рынка земель сельскохозяйственного назначения и его инфраструктуры, модель региональной инфраструктуры рынка земель в сельской местности. Проанализировано влияние социально-исторических условий на формирование организованного рынка на современном этапе. Установлено, что специфика рынка земли определяется свойствами и особенностями земли как средства производства и земли как товара. Поэтому формирование организованного рынка земельных участков, его становление и функционирование возможно лишь при условии соблюдения четко сформированных принципов, которые направлены на оптимизацию экологически безопасного и экономически эффективного использования земельных ресурсов.

Осуществлен анализ теоретико-методологических основ формирова-ния организованного рынка земли и его инфраструктуры на региональном уровне. Разработана структурно-логическая модель функционирования системы рынка земель и его инфраструктуры, которая базируется на совокупности последовательных действий целенаправленного влияния на соответствующие объективные процессы в экономической системе путем применения определенных инструментов и методов, прежде всего, через усиление одних и ослабление других проявлений действия экономических или рыночных законов или их объединение.

Разработаны методические подходы к районированию и типизации рынка земли на региональном уровне, как одного из элементов инфра-структуры рынка. На основе анализа нормативной денежной оценки и рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения проведено районирование территории региона по привлекательности рынка его земель, вследствие чего выделено 3 района привлекательности рынка земель сельскохозяйственного назначения (1 – наиболее привлекательный, 2 – привлекательный, 3 – не привлекательный). Такой методический подход дает возможность направить развитие рынка земель через развитие и становление его инфраструктуры в более рациональном русле.

Определены основные направления развития рынка земель сельскохозяйственного назначения и его инфраструктуры на современном этапе.

Обоснована модель создания сельских товариществ по регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения, как одной из основных составляющих инфраструктуры рынка земель сельскохозяйственного назначения. Главными функциями сельских товариществ по регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения определены реализация преобладающего права покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения и рационализация (консолидация) земельных паев сельско-хозяйственного землепользования.

Исследовано влияние отдельных экономических факторов на уровень рыночных цен. Установлено, что ныне в сельской местности Киевской области уровень рыночных цен на землю формируется в зависимости от функций права собственности (владения, пользования, распоряжения).

Установлено, что в случаях формирования цены за аренду земельных паев большее влияние имеет земледефицитность чем покупательная способность, а в случаях формирования цены продажи земельных участков, наоборот, доминирующую роль играет покупательная способность населения.

Ключевые слова: инфраструктура рынка земель, землеустройство, инвестиционно-привлекательные типы землепользования, сельские това-рищества по регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения, земледефицитность, покупательная способность.

ABSTRACT

Lischenyuk Tatyana Mykolaivna. Formation of an infrastructure of the market of the ground (by the example of ground fund of the Kyiv area). - The Manuscript.

The thesis is submitted for obtaining a scientific degree of Candidate of Economic Sciences on specialty 08.07.02 – Economy of agriculture and agro-industrial complex. - SO "Institute of the economy and forecasting, of the National academy of sciences of Ukraine ", Kyiv, 2006.

The dissertation is devoted to the investigation and development of theoretic-methodological foundations and substantiation of practical aspects of construction of an infrastructure of