МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ
МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ
ХАРКІВСЬКА НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ МІСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА
МОЛОДЧЕНКО-СЕРЕБРЯКОВА ТАЇСІЯ ГЕННАДІЇВНА
УДК 332.624
ФОРМУВАННЯ ЕКОНОМІЧНОГО МЕХАНІЗМУ ОЦІНЮВАННЯ МІСЬКОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ У РИНКОВИХ УМОВАХ
(НА ПРИКЛАДІ ХАРКІВСЬКОГО РЕГІОНУ)
Спеціальність 08.10.01 – розміщення продуктивних сил і
регіональна економіка
Автореферат
дисертації на здобуття наукового ступеня
кандидата економічних наук
Харків – 2006
Дисертацією є рукопис.
Робота виконана в Харківській національній академії міського господарства Міністерства освіти і науки України.
Науковий керівник - кандидат економічних наук, доцент
Висоцька Галина Василівна, Харківська національна академія міського господарства,
доцент кафедри управління проектами в міському господарстві і будівництві
Офіційні опоненти: - доктор економічних наук, професор
Амосов Олег Юрійович, Харківський регіональний інститут національної академії державного управління при Президентові України, перший заступник директора,
- кандидат економічних наук, доцент
Бережна Алла Юріївна, Фонд державного майна України по Полтавській області, заступник директора регіонального відділення, м. Полтава
Провідна установа - Одеський державний економічний університет Міністерства освіти і науки України, кафедра екології, розміщення продуктивних сил та технологій, м. Одеса
Захист відбудеться “__05__” __червня___ 2006 р. о 1300 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 64.089.01 при Харківській національній академії міського господарства за адресою: 61002, Україна, м. Харків, вул. Революції, 12.
З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Харківської національної академії міського господарства за адресою: 61002, Україна, м. Харків, вул. Революції, 12.
Автореферат розісланий “ 5 ” __травня____ 2006 р.
Вчений секретар
спеціалізованої вченої ради Т. В. Момот
Загальна характеристика роботи
Актуальність теми. Трансформаційні процеси, що сьогодні відбуваються в економіці України, значною мірою позначаються на нерухомості як на важливій складовій ринку країни. Нерухомість є частиною національного багатства України, безпосередньо бере участь практично у всіх видах діяльності держави. Таким чином, справедлива оцінка вартості нерухомості багато в чому визначає як економічне позиціонування України поряд з іншими країнами, так і забезпечення умов для сталого розвитку національної економіки.
При формуванні ринкових відносин держава є найпотужнішим учасником ринку нерухомості, тому вона повинна постійно вирішувати проблеми ефективного управління нерухомістю, що знаходиться в державній власності, створювати умови для інвестування в нерухомість.
У більшості країн з ринковою економікою практикують податок на нерухомість, який є основним джерелом формування місцевих і державних бюджетів. Оцінка вартості нерухомості як об’єкта оподаткування є важливою складовою соціально-економічного розвитку регіонів, особливо в період, коли економіка держави не здатна забезпечити достатній рівень бюджету. У цьому зв'язку однією із складових податкової реформи, що сьогодні проводиться, перспективним є введення нового податку на нерухомість в Україні, спрямованого значною мірою у місцеві бюджети, з одночасним скасуванням існуючих майнових платежів. Оподаткування нерухомості як накопиченого багатства може стати альтернативою податків на майно фізичних і юридичних осіб, податку на землю.
Проблеми оподатковування та оцінки нерухомості відображені в численних наукових публікаціях. Фундаментальні дослідження, спрямовані на розгляд сутності нерухомості й оцінної діяльності, відображено в роботах провідних вітчизняних учених О.Ю. Амосова, М.Д.Бойка, Г.В.Висоцької, А.П. Голікова, Е.А.Гриценко, В. І. Єсипова, М.М.Журавського, В. І. Сергієнка, М. П. Лебідя, Г.А.Маховикової, С.М. Максимова, П.Н.Ніконова, Г.М.Стерника, В.І. Тітяєва, О.М. Тищенка, В.І.Торкатюка, О.М.Третяка, Л.С. Шевченко, Л.М.Шутенка, а також закордонних учених А.Г.Грязнової, Н.В.Калініної, Є.І. Тарасевича, Генрі С.Харрісона, Дж.Фрідмана, М.А.Федотової, Дж.К.Еккерта та ін. Разом з тим слід відзначити недостатню розробленість напрямку наукових досліджень, пов'язаного з методикою розрахунку податкової бази для оподаткування нерухомості. У цій роботі акцентується увага саме на розробці методики розрахунку податкової бази для об'єктів житлової нерухомості.
Важливість оцінки нерухомості для соціально-економічного розвитку регионів та відсутність методології оцінки в період зміни економічної формації в Україні обумовили актуальність теми дисертаційної роботи.
Зв'язок роботи з науковими програмами, планами і темами
Дисертаційна робота виконана відповідно до планів наукових досліджень кафедри менеджменту та маркетингу в будівництві Харківської національної академії міського господарства. Спрямованість наукових розробок пов'язана з вирішенням проблем реформування житлово-комунального господарства в рамках теми “Концепції комплексного соціально-економічного розвитку м. Харкова до 2010 р.” (номер державної реєстрації 0103U004051).
Мета і завдання дисертаційної роботи. Мета дослідження полягає в науковому обґрунтуванні й розробці теоретико-методичних підходів і науково-практичних рекомендацій для формування економічного механізму масової оцінки нерухомості житлового фонду як елемента процесу оподаткування нерухомості.
Досягнення вказаної мети зумовило вирішення таких завдань:
- визначення та уточнення основних понять і категорій, властивих вітчизняному ринку нерухомості, принципів і цілей техніко-економічної оцінки нерухомості;
- аналіз досвіду країн, які практикують оподаткування нерухомості з метою виявлення прибутків місцевих бюджетів за рахунок надходжень від податку на нерухомість;
- аналіз методів і підходів, що застосовуються для визначення оподатковуваної вартості нерухомості (витратний, порівняльний і доходний);
- експертна оцінка і статистична обробка результатів взаємовпливу факторів-ознак на вартість об'єктів житлової нерухомості;
- визначення вагомості впливу кожного з встановлених факторів на вартість житлової нерухомості в багатоквартирних будинках;
- розробка методики розрахунку вартості житлової нерухомості в багатоквартирних будинках з урахуванням її характеристик;
- розробка алгоритму і програми розрахунку ринкової вартості квартири для цілей оподаткування;
- вдосконалення методики оцінки фізичного зносу житлових будинків залежно від термінів і умов експлуатації;
- розрахунок експлуатаційного коефіцієнта для коригування результатів оцінки фізичного зносу житлових будинків з урахуванням умов експлуатації.
Об'єктом дослідження є процес формування економічного механізму оцінювання вартості житлового фонду.
Предметом дослідження є сукупність теоретичних, методичних і практичних питань масової оцінки нерухомості в сучасних умовах, критерії та методи визначення відповідних техніко-економічних параметрів.
Методи дослідження. Здійсненню головної мети дисертаційної роботи і виконанню поставлених завдань сприяли законодавчі акти й укази Президента України, постанови Кабінету Міністрів України, нормативні й методичні матеріали органів влади, роботи українських і закордонних авторів з питань оцінки нерухомості.
У дослідженні використано системний підхід для визначення всього спектра економічних складових, пов'язаних з вирішенням проблеми оподаткування та оцінки житлової нерухомості, методи анкетного опитування експертів для визначення вагомості показників, що характеризують житлову нерухомість, економіко-математичне моделювання для побудови багатофакторних регресійних моделей вартості житлового фонду, методи математичної статистики для вирішення завдання багатофакторного регресійного аналізу та визначення коефіцієнтів конкордації і Пірсона.
Методика дослідження базується на сучасних теоретичних положеннях щодо теми дисертації, узагальненні практичного досвіду масової оцінки нерухомості з використанням системного, економічного, статистичного, логічного аналізів і математичних методів.
Наукова новизна одержаних результатів дисертаційного дослідження полягає в розробці методики визначення бази для оподаткування житлової нерухомості в багатоквартирних будинках, що знайшло відображення в наступному:
вперше: запропонована кваліметрична факторно-критеріальна модель для масової оцінки вартості нерухомості багатоквартирного житлового фонду для цілей оподаткування, яка на відміну від існуючих містить зважені фактори, що характеризують житлову нерухомість та бальну оцінку їх якості;
удосконалено: методику розрахунку фізичного зносу житлових будинків шляхом апроксимації кривої наростання фізичного зносу у вигляді полінома третього ступеня та введення експлуатаційного коефіцієнта, який коригує результати оцінки фізичного зносу будинків з урахуванням їх експлуатації і розраховується за допомогою даних про періоди проведення поточних та капітальних ремонтів;
- модель розрахунку ринкової вартості житлової нерухомості шляхом коригування її за допомогою коефіцієнта співвідношення транзитної та нормованої площі квартири, який вказує на кількість нежитлового простору в квартирі;
- класифікацію характеристик об'єктів житлової нерухомості залежно від ступеня їхнього впливу на кінцеву вартість житла;
дістали подальший розвиток: багатофакторні регресійні адитивні моделі масової оцінки нерухомості шляхом доповнення їх факторами й коефіцієнтами, що були одержані в результаті дослідження.
Практичне значення одержаних результатів.
Теоретичні висновки й узагальнення, що містяться в дисертації, спрямовані на подальший розвиток економічної теорії оподаткування, а також на створення теоретичної бази для вирішення питань, що виникають при проведенні оцінювальної діяльності. Виконані теоретичні й практичні розробки є науково-методичною основою прийняття обґрунтованих рішень, що стосуються проведення масової оцінки об'єктів житлової нерухомості в сучасних ринкових умовах з урахуванням удосконалення нормативних документів оцінки ступеня фізичного зносу за результатами технічної експертизи і нормативного терміну служби.
Практична значущість наукових доробок полягає в тому, що більшість з них знайшла безпосереднє використання у господарській діяльності відповідних інституцій.
Результати дослідження впроваджено у Харківському бюро технічної інвентаризації (акт впровадження №07/14 від 18.01.2006 р.) Головному управлінні ЖКГ облдержадміністрації в Харківській області (акт впровадження № 05-789 від 7.10.2005), “ПромбудНДІпроекті” (акт впровадження № 249/1 від 12.10.2005р) та в навчальному процесі.
Особистий внесок здобувача. Дисертаційна робота є самостійно виконаним науковим дослідженням і містить отримані особисто автором результати в області економічних механізмів оцінки нерухомості.
Апробація результатів дисертації. Основні положення дисертації доповідалися: на Міжнародній науково-практичній конференції “Пріоритети сталого розвитку міст” (Харків, 2004), “Реалізація регіональних програм реформування та розвитку житлово-комунального господарства” (м. Алушта, АР Крим, 2005), ХХХI науково-технічній конференції викладачів, аспірантів і співробітників Харківської державної академії міського господарства (Харків, 2002), Міжнародній науково-практичній конференції ”Україна наукова 2003” (Дніпропетровськ, 2003), Міжнародній науково-практичній конференції “Забезпечення умов ефективності росту підприємств будівельної галузі на основі удосконалення економічних структур” (Харків, 2004).
Публікації. За темою дисертаційного дослідження опубліковано 13 наукових статей, 7 з яких у фахових збірниках і 5 тез доповідей.
Структура та обсяг роботи. Дисертаційна робота складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел і додатків. Викладена на 152 сторінках, у тому числі 15 рисунків, 33 таблиці на 17 сторінках, список використаних джерел з 167 найменувань на 15 сторінках і 23 сторінки додатків.
ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЇ
У вступі розкриті сутність і стан наукової проблеми, обґрунтована актуальності теми, визначені об'єкт і предмет дослідження, його теоретичне й практичне значення, сформульовані цілі та завдання дослідження, розкрита наукова новизна й встановлений особистий вклад дисертанта.
У першому розділі “Теоретико-методичні складові посилення ролі нерухомості в трансформаційній економіці” виконано огляд наукових праць за темою дослідження, окреслені напрямки подальших досліджень.
Розгляд наявних наукових джерел дозволив зробити висновки щодо оподаткування нерухомості в розвинутих країнах. До його переваг над існуючими в Україні (податок на майно фізичних осіб, на майно підприємств, на землю) слід віднести наступне: нерухомість як база оподатковування більш стабільна щодо приросту і вибуття, менше зазнає впливу політичної і економічної кон'юнктури, ніж рухоме майно, а її вартість у найближчому майбутньому зростатиме, що обумовлено, по-перше, розвитком кредитування на придбання нерухомості, а, по-друге, підвищеним попитом на житлову нерухомість як на джерело вигідного вкладання вільних капіталів як для наступного продажу, так і для здачі в оренду. По відношенню до нерухомості податок виконує функцію загальнодержавної страхової премії, тобто створює зацікавленість власника нерухомості в політичній, економічній і екологічній безпеці. Таким чином, оскільки обкладатися податком буде тільки нерухоме майно, активна частина основних фондів і товарно-матеріальних цінностей буде звільнена від податків, що стане добрим стимулом інвестування в технічне переозброєння підприємств.
Розглянуто існуючі у світовій практиці податкові бази і методи їхнього розрахунку, до яких відносяться витратний метод, метод порівняння продаж та доходний метод. Визначено переваги й недоліки кожного з цих методів.
Проаналізовано моделі масової оцінки нерухомості, що використовуються для розрахунку оподаткованої вартості різних видів нерухомого майна.
Встановлено, що основними стримуючими факторами в оподаткуванні нерухомості є: суб’єктивний підхід при оцінці ринкової вартості нерухомості; відсутність законодавчої бази відносно оподаткування нерухомості; відсутність методики визначення оподаткованої вартості нерухомості; недосконалість методики визначення фізичного зносу житлової нерухомості та ін.
Аналіз нормативної бази і наукових публікацій дозволив виділити пріоритетні питання для подальших досліджень. До них відносяться науково-теоретичне обґрунтування та розробка методики розрахунку оподаткованої вартості житлової нерухомості в багатоквартирних будинках і удосконалення методики оцінки фізичного зносу житлових будинків з урахуванням терміну їх експлуатації та технічного стану.
У другому розділі “Стан та перспективи розвитку ринку нерухомості в Україні” проаналізовано механізм функціонування ринку житла в Україні, на який мають вплив макро- та мікроекономічні фактори. Доведено, що основними з них є попит, розмір квартирної плати, ставка капіталізації, кількість житлового фонду і обсяг будівництва та реконструкції житлового фонду.
Здійснена загальна характеристика житлового фонду Харківського регіону, розглянуті основні типи житлових будинків, виявлені їх переваги й недоліки, встановлено, що попит на житло формується під впливом споживчих характеристик об’єктів нерухомості та платоспроможності населення. У дисертації проведено аналіз житлової нерухомості в багатоквартирних будинках м. Харкова з метою розробки її класифікації за ознаками, які б відповідали споживчим характеристикам населення. Виконано класифікацію за:
- типами (конструктивним рішенням) будинків;
- матеріалами стін і перекриттів;
- розташуванням у загальній міській забудові;
- кількістю кімнат у квартирі.
Доведено, що ціна на житлову нерухомість росте від периферії до центру. У зв’язку з цим запропоновано відійти від адміністративного поділу, а розділити райони на типові залежно від їхньої віддаленості від центру міста. Таким чином розподіл за місцем розташування квартири запропоновано проводити за класифікацію: центральні райони; наближені до центру; віддалені від центру; окраїни міста.
За допомогою багатофакторного регресійного аналізу побудовано регресійні моделі залежності показника “Ціна” типової квартири від тринадцяти незалежних змінних (x1 – район, в якому розташований об'єкт оцінки, x2 – якість квартири, x3 – ступінь зносу на момент оцінки вартості, x4 – коефіцієнт співвідношення житлової і загальної площі, x5 – відстань до найближчої зупинки транспорту, x6 – загальна площа квартири, x7 – матеріал несучих стін, x8 – висота поверху, x9 – поверх, на якому розташована оцінювана квартира, x10 – кількість поверхів у будинку, x11 – площа кухні, x12 – відстань до найближчого торгового центру).
Ціна = -8717,28 – 73,595 x9 – 10,4479 x10 + 2489,53 x4 +
+ 8140,03 x8 + 253,523 x11 – 39,6321 x3 – 2,44074 x5 – (1)
0,72566 x12 + 441,68 x6 – 1555,25 x7 – 2580,78 x2
4968,38 x1. .
Процес виявлення типової квартири по кожному з житлових районів м. Харкова автор пропонує проводити згідно з блок-схемою, поданою на рис.1.
Підсумкові результати визначення статистичних моделей і критеріїв, що їх характеризують, наведені в табл.1.
Таблиця 1
Статистичні моделі і критерії, що їх характеризують
Вид моделі | Фактори | Коефіцієнт Фішера
F-Ratio(i) | Коефіцієнт адекватності P-Value (i) | Коефіцієнт детермінації (D(i)), % | Коефіцієнт детермінації з урахуванням ступенів свободи, % | Коефіцієнт кореляції R(i) | Стат. значущість
Однокімнатні квартири
лінійна | x1, x3, x4, x5, x6, x7. | 63,85 | 0,0000 | 81,66 | 80,39 | 0,91 | так
Двокімнатні квартири
лінійна | x1, x3, x5, x6, x8. | 125,74 | 0,0000 | 86,87 | 86,18 | 0,93 | так
Трикімнатні квартири
лінійна | Усі фактори | 64,28 | 0,0000 | 91,46 | 90,04 | 0,95 | так
Чотирикімнатні квартири
лінійна | Усі фактори | 60,84 | 0,0000 | 93,35 | 91,82 | 0,96 | так
Загальна модель
лінійна | x1, x5, x6, x8, x13 | 379 | 0,0000 | 84,86 | 83,2 | 0,94 | так
Аналіз проведено за допомогою пакету прикладних програм StatGraphics Plus v5.0.1. Enterprise. У ході аналізу регресійних моделей доведено, що показниками, які мають найбільший вплив на ціну житлової нерухомості, є технічний стан будинку, якість квартири та район, в якому розташована квартира.
У третьому розділі “Вдосконалення системи методичного забезпечення оцінки житлової нерухомості” встановлено вагомість факторів, що мають вплив на вартість нерухомості, шляхом анкетування фахівців та аналізу результатів методом переваг.
Вагомість основних факторів склала: габаритність квартири - 0,3, технічний стан - 0,2, престижність району - 0,4, другорядні фактори - загальна вагомість 0,1.
Габаритність квартири запропоновано визначати залежно від якості її планування, а саме за допомогою коефіцієнта співвідношення житлової і загальної площі, що вказує на наявність і кількість нежитлового простору, а також коефіцієнта співвідношення транзитної і нормованої площі.
До нормованої площі квартири відносяться площі кімнат, кухні, санвузла, прихожої, вбудованих шаф. Транзитна площа квартир складається з двох типів: а) призначених тільки для зв’язку – коридори, переходи; б) які суміщають транзит зі своєю основною функцією – прохідна загальна кімната, прихожа. Таким чином, чим менший коефіцієнт співвідношення транзитної і нормованої площі, тим вище якість квартири.
Технічний стан будинку характеризується показником фізичного зносу. Під останнім мається на увазі втрата технічних властивостей під впливом діючих факторів – старіння матеріалів, корозійні, температурно-вологісні, механічні пошкодження та ін. Погіршення технічного стану житлових будинків призводить до погіршення комфортності проживання, а це впливає на зменшення привабливості об’єкта нерухомості з погляду потенційних споживачів і відображається на вартості квартир.
Існуючі методики визначення фізичного зносу будинку засновані на кваліфікованому аналізі виявлених очевидних дефектів і пошкоджень конструктивних елементів. Якщо видимі ознаки пошкоджень і дефектів конструкцій відсутні або їхня наявність не настільки очевидна, щоб однозначно ідентифікувати табличний рівень зносу, то для визначення відсотка фізичного зносу запропоновано розрахунковий метод, заснований на математичній формалізації процесу природного старіння елементів будинку в різних умовах експлуатації.
Статистична обробка експериментальних даних дозволила апроксимувати криву наростання фізичного зносу будинків і конструктивних елементів у вигляді залежності, що має вигляд
, (2)
де Q – фізичний знос будинку або конструктивного елемента, %; t – фактичний час експлуатації будинку, років; T – нормативний термін служби будинку, років.
Вищенаведена залежність враховує тільки нормативний та фактичний терміни експлуатації будинку і не зважає на умови експлуатації, в яких перебуває оцінюваний будинок. Вона буде справедливою, якщо умови експлуатації відповідають нормативним потребам у часі щодо проведення капітальних, попереджувальних і поточних ремонтів, тоді нормативний і фактичний терміни експлуатації збігаються.
Для умов, коли терміни зазначених ремонтних і захисних робіт для конструкцій і конструктивних елементів не дотримуються і відрізняються від нормативних у більшу чи меншу сторону, стан будинків відповідно прискорено або сповільнено погіршується. Приблизно за такою ж закономірністю змінюється і термін експлуатації будинку, що нормативними документами визначається як опосередкований. Враховувати таку особливість зносу будинку пропонується за допомогою коригуючого експлуатаційного коефіцієнта k, що застосовується як множник до опосередкованого терміну Т служби будинку.
Тоді формула розрахунку фізичного зносу житлового будинку матиме наступний вигляд:
, (3)
де k – експлуатаційний коефіцієнт, що визначає умови експлуатації будинку або конструктивного елемента (погані k<1, нормальні k=1, добрі k>1).
У свою чергу, експлуатаційний коефіцієнт залежить від терміну проведення поточних та капітальних ремонтів.
Як показник умов якості експлуатації при масовій оцінці вартості нерухомості для оподаткування пропонується використовувати дані про фактичний середній термін проведення ремонтно-відновлювальних робіт у будинку за час його експлуатації.
Для кожного з встановлених видів ремонтів існує нормативна періодичність проведення. У розглянутому випадку можна прийняти середньозважену періодичність усіх видів ремонтних робіт, передбачених нормами.
Залежність експлуатаційного коефіцієнта від фактичної періодичності проведення планово-попереджувальних, поточних і капітальних ремонтів можна представити у вигляді гіперболічної функції. У такий спосіб рівняння для розрахування коефіцієнта експлуатації має вигляд
, (4)
де k – експлуатаційний коефіцієнт;
Тп – середній міжремонтний період за фактичний термін експлуатації будинку;
а – коефіцієнт зміщення (а = 0,61);
b – константа (b =0,731);
m – коефіцієнт кривизни (m = -0,5).
Залежність значення експлуатаційного коефіцієнта від міжремонтного періоду Тп=5 років подана на рис. 2.
Таким чином, при виконанні ремонтних робіт згідно з вимогами нормативних документів експлуатаційний коефіцієнт k дорівнюватиме 1. При фактично встановленому перевищенні нормативної періодизації ремонтних робіт умови експлуатації будуть погіршуватися і коефіцієнт k зменшуватися (рис. 1), що призводитиме до швидкого наростання зносу, і навпаки. Тому слід прагнути до підвищення якості експлуатації житлових будинків (третя група факторів), що дозволить значно знизити рівень фізичного зносу і тим самим істотно збільшити їх вартість.
Таким чином зроблено висновок, що чим вище експлуатаційний коефіцієнт (k), тим менше рівень фізичного зносу і довше термін експлуатації будинку (рис. 2).
Наступним етапом побудови моделі масової оцінки вартості квартири в багатоквартирних будинках з метою оподаткування є визначення інтегрального коефіцієнта, що відтворює якості конкретної квартири і враховує всі її важливі параметри. У цьому сенсі використано кваліметричну факторно-критеріальну модель, згідно з якою вагомість кожного з факторів (бi) помножується на значущість критеріїв того ж фактора (fi (щ)), що притаманний конкретній розглядуваній квартирі. Далі, підсумовуючи отримані коефіцієнти, які зважені відносно кількості показників, і порівнюючи з критеріями п’ятибальної оцінки, отримуємо фактичний інтегральний коефіцієнт , що характеризує розглядувану квартиру:
. (5)
У моделі розрахунку вартості одного квадратного метра житлової нерухомості розрахунковий інтегральний коефіцієнт використовується як множник відносно ідентичної вартості до квартири, яка згідно з критеріями оцінки отримала максимальнийий показник – п’ять балів.
Вартість розглянутої квартири з урахуванням її площі визначається як множник вартості одного квадратного метра житла до загальної площі квартири. Така вартість максимально наближена до поняття “ринкова вартість” і може слугувати базою для оподаткування житлової нерухомості в багатоквартирних будинках.
Модель розрахунку вартості окремо взятої квартири виглядає так: позначимо через Щ безліч квартир у розглянутому районі: Щ = {щ}.
Введемо на Щ функції fi (щ), щ є Щ, i = 1, n.
Функції fi приймають цілочислові значення. Кожній функції відповідають коефіцієнти ai, i = 1, n такі, що 0 ? ai ? 1; ? ai = 1.
Ціна квартири визначається за наступною формулою:
, (6)
де P(щ) – ринкова вартість квартири;
P1 – вартість квадратного метра на первинному ринку житла;
S – загальна площа оцінюваної квартири.
Для прискорення процедури розрахунку складена програма, що дозволяє за формулою (6) розрахувати ринкову вартість квартир. Програма складена з використанням мови Java Script за технологією НТА (з використанням програмного пакета Internet Explorer).
Етапи побудови розробленої дисертантом методики розрахунку оподатковуваної вартості нерухомості в загальному вигляді наведені на схемі рис. 3.
Модель дозволяє розрахувати ринкову вартість квартири і враховує:
- фізичні фактори;
- фактори місця розташування як щодо центру міста, так і центру мікрорайону, а також інші містохарактеризуючі складові, такі як відстань до магістралей, вокзалів, торгових центрів, зупинок транспорту та ін.;
- інфляційні коливання;
- коливання на ринку нерухомості;
- співвідношення факторів попиту й пропозиції на ринку нерухомості;
- індивідуальні особливості кожної конкретної квартири.
Розроблена методика достатньо об'єктивна, легко може бути перевірена, а також оперативно скоригована або доповнена новими факторами.
ОСНОВНІ РЕЗУЛЬТАТИ І ВИСНОВКИ НАУКОВОГО ДОСЛІДЖЕННЯ
у дисертації здійснено теоретичне узагальнення і нове вирішення наукового завдання – розробки теоретичних основ і методичних рекомендацій удосконалення економічного механізму оцінювання міського житлового фонду у багатоквартирних будинках. результати дослідження дозволяють сформулювати такі висновки і пропозиції:
1. Доведено, що на сьогодні серйозною проблемою в Україні є фінансова слабкість місцевого самоврядування, розрив між покладеними на місцеві органи влади повноваженнями та їхнім ресурсним забезпеченням. Одним із шляхів виходу з цього становища може бути введення податку на нерухомість, кошти від якого можна спрямувати в місцеві бюджети.
2. Виконано аналіз надходжень від податків на нерухомість у бюджети різних рівнів. Встановлено, що на відміну від України, в західних країнах, які практикують оподатковування нерухомості, надходження в державні бюджети від податку на нерухомість складають 1-10 %, а в місцеві бюджети - 40-90 % від усіх надходжень.
3. Проаналізовано методи й підходи, що застосовуються для визначення оподатковуваної вартості нерухомості (витратний, порівняльний і доходний), що можуть бути використані для визначення податкової бази. Розглянуті методи засновані на суб'єктивному підході експерта і вимагають удосконалення для використання при масовій оцінці нерухомості.
4. Проведено аналіз житлової нерухомості в багатоквартирних будинках м. Харкова з метою виявлення факторів, що впливають на вартість квартир. Вирішення цього завдання здійснено за допомогою багатофакторного кореляційного аналізу при впровадженні пакету прикладних програм StatGraphics Plus v5.0.1. Enterprise.
За допомогою багатофакторного кореляційного аналізу виявлено показники, що характеризують житлову нерухомість, основними цінотвірними з яких є габаритність, технічний стан та престижність району.
Автором досліджено, що вплив фізичного зносу на кінцеву вартість нерухомості є таким, що за кожен 1% зносу нерухомість втрачає приблизно 2,5% вартості.
Виявлено, що квартири в центральних районах міста приблизно на 21% дорожчі ніж у наближених до центру районах, квартири, розташовані в середньовіддалених від центру районах, приблизно на 15 % дешевші ніж у наближених до центру районах, така ж пропорція дотримується і щодо районів, віддалених від центру та на окраїнах. Відносно габаритності квартир можна сказати, що різниця між вартістю квартир з різним рівнем якості приміщення становить приблизно 18 %.
На підставі аналізу факторів, що впливають на вартість нерухомості, встановлено перелік цінотвірних характеристик, які представлені класифікатором в узагальненому вигляді і містять основні й другорядні фактори.
5. Враховуючи, що при оцінці вартості квартир співвідношення транзитної та нормованої площі практично залишається поза увагою відповідних методик, запропоновано коефіцієнт співвідношення транзитної і нормованої площі квартири, який разом з коефіцієнтом співвідношення житлової і загальної площі характеризує комфортність проживання в ній.
6. Розраховано вагомість впливу кожного з встановлених факторів на вартість житлової нерухомості в багатоквартирних будинках. Для цього проведені анкетування експертів і обробка результатів опитування за допомогою методу переваг, що дало змогу розділити фактори, які мають вплив на вартість нерухомості, на основні й другорядні.
7. Вдосконалено методику розрахунку фізичного зносу житлових будинків шляхом апроксимації кривої наростання фізичного зносу та представленні її у вигляді полінома третього ступеня, що дозволило визначати ступінь фізичного зносу при відсутності видимих пошкоджень та дефектів, яка базується на нормативному, фактичному віці будинку та на умовах його експлуатації.
8. Запропоновано експлуатаційний коефіцієнт для коригування результатів оцінки фізичного зносу житлових будинків з урахуванням умов експлуатації, який було розраховано завдяки нормативним даним про терміни проведення ремонтних робіт, виходячи з припущення, що збільшення міжремонтного періоду негативно впливає на стан будинку, а своєчасне проведення усіх видів ремонтних робіт подовжує строк його життя.
9. Запропоновано методику розрахунку ринкової вартості житлової нерухомості в багатоквартирних будинках з використанням кваліметричної факторно-критеріальної моделі, що дозволяє враховувати індивідуальні особливості кожної квартири, фізичні фактори, фактори місця розташування як щодо центру міста, так і центру мікрорайону, а також інших містохарактеризуючих складових, таких як відстань до магістралей, вокзалів, торгових центрів, зупинок транспорту, інфляційні коливання, коливання на ринку нерухомості, співвідношення факторів попиту й пропозиції. Ця методика достатньо об'єктивна, легко може бути перевірена, а також скоригована або доповнена новими факторами.
10. Розроблено алгоритм і програму розрахунку ринкової вартості квартири (програма складена з використанням мови Java Script, за технологією НТА із застосуванням програмного пакету Internet Explorer), що значно прискорило розрахунок і підвищило його якість.
11. Основні результати дисертаційного дослідження здобули практичне використання. Здійснено впровадження результатів дисертаційної роботи при розрахунку ринкової вартості житлової нерухомості в Харківському бюро технічній інвентаризації, при розрахунках у Головному управлінні житлово-комунального господарства та розвитку інфраструктури Харківської облдержадміністрації, розрахунку ступеня фізичного зносу житлових будинків у харківському ПромбудНДІпроекті.
СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ
Статті у фахових виданнях, що входять до переліку, затвердженого ВАК України:
1. Молодченко-Серебрякова Т. Г. Оценка стоимости объектов жилого фонда города с учетом физического износа. // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вып 57. - К. Техніка, 2004. – С. 244 – 248.
2. Молодченко-Серебрякова Т. Г. Ранжирование факторов местоположения и конструктивно-эксплуатационных параметров зданий при определении налогооблагаемой стоимости недвижимости. // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вып. 59.- К.: Техніка, 2004.– С. 342 – 345.
3. Молодченко-Серебрякова Т. Г. Зависимость физического износа жилых зданий как фактора, влияющего на стоимость, от периодичности проведения предупредительных ремонтов //Збірник наукових праць Донецького державного університету управління. - Донецьк: ДонДУУ, 2004. - Т. 5. Вип. 41 - С. 191 – 196.
4. Высоцкая Г. В., Молодченко-Серебрякова Т. Г. Рекомендации по усовершенствованию методики расчета рыночной стоимости объектов строительства городского жилого фонда // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн.. сб. Вып. 62. - К.: Техніка, 2005.– С. 165 – 168, де автору особисто належить розробка методики розрахунку ринкової вартості нерухомості в багатоквартирних будинках.
5. Молодченко-Серебрякова Т. Г. Методический подход к определению стоимости объектов жилого фонда в многоквартирных домах с использованием экономико-математических моделей // Вісник Дніпропетровського національного ун-ту залізничного транспорту ім. акад. В. Лазаря на. – Вип. 6-д.; Вид. 2-е, 2005. - С. 105 – 107.
6. Молодченко-Серебрякова Т. Г. Алгоритм построения методики расчета налогооблагаемой стоимости жилой недвижимости в многоквартирных домах // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн.. сб. Вып. 61. - К.: Техніка, 2005.– С. 254 – 258.
7. Молодченко-Серебрякова Т. Г., Бутенко Т.Е. Влияние фактора местоположения на формирование стоимости жилой недвижимости// Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн.. сб. Вып. 70. - К.: Техніка, 2006.– С. 254 – 258.
Додаткові публікації, матеріали конференцій:
8. Молодченко-Серебрякова Т. Г. Основные направления оценочной деятельности в Украине (на примере оценки бизнеса) // Матеріали ХХХІ научно-технической конференции преподавателей, аспирантов и сотрудников Харьковской государственной академии городского хозяйства. Программа и тезисы докладов. Ч. 3. – Харьков. 2002. - С. – 42 – 43.
9. Молодченко-Серебрякова Т. Г. Применение моделей массовой оценки недвижимости для оценки жилого фонда // Матеріали Міжнародної науково-практичної конференції “Україна наукова 2003” . Т 23. - Дніпропетровськ , 2003.- С. – 27 – 29.
10. Молодченко-Серебрякова Т. Г. Учет технического состояния недвижимости жилого фонда при экономическом обосновании его стоимости // Коммунальное хозяйство городов. Науч.-техн. сб. К.: Техніка, 2004. Вып. 53. – С. 345 – 349.
11. Молодченко-Серебрякова Т. Г. Количественные взаимосвязи возможностей реализации объектов жилого фонда от параметров, его характеризующих // Новини науки Придніпров'я.: Науково-практичний журнал. – 2004. - № 4. - С. 79 – 81.
АНОТАЦІЯ
Молодченко-Серебрякова Т. Г. Формування економічного механізму оцінювання міського житлового фонду у ринкових умовах (на прикладі Харківського регіону). – Рукопис.
Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.10.01 - розміщення продуктивних сил та регіональна економіка. Харківська національна академія міського господарства, Харків, 2006.
Робота присвячена розв’язанню актуальних наукових проблем, що стосуються техніко-економічної оцінки житлової нерухомості з метою оподаткування. Наведено аналіз надходжень від податків на нерухомість до бюджетів різних рівнів, проаналізовано методи й підходи, застосовувані для визначення оподатковуваної вартості нерухомості (витратний, порівняльний і доходний), виконано аналіз житлової нерухомості в багатоквартирних будинках м. Харкова з метою виявлення факторів, що впливають на вартість квартир, встановлено перелік цінотвірних характеристик, що представлений класифікатором в узагальненому вигляді й містить основні та другорядні фактори, розраховано вагомість впливу кожного з них на вартість житлової нерухомості в багатоквартирних будинках, запропоновано коефіцієнт співвідношення транзитної і нормованої площі, що характеризує комфортність проживання у квартирі. Запропоновано експлуатаційний коефіцієнт для коригування результатів оцінки фізичного зносу житлових будинків з урахуванням умов експлуатації, розроблено методику розрахунку фізичного зносу житлових будинків за відсутності видимих пошкоджень і дефектів, розроблено методику розрахунку ринкової вартості житлової нерухомості в багатоквартирних будинках з використанням кваліметричної факторно-критеріальної моделі, що дозволяє враховувати індивідуальні особливості кожної квартири. Розроблені методика, розрахунково-аналітичний інструментарій і програмне забезпечення сприяють вірогідності та ефективності техніко-економічної оцінки нерухомості.
Ключові слова: житлова нерухомість, багатоквартирний житловий фонд, фізичний знос, податок на нерухомість, податкова база, експлуатаційний коефіцієнт, витратний метод, метод капіталізації доходу, порівняння продаж.
АННОТАЦИЯ
Молодченко-Серебрякова Т. Г. Формирование экономического механизма оценивания городского жилого фонда в рыночных условиях (на примере Харьковского региона)– Рукопись.
Диссертация на соискание научной степени кандидата экономических наук по специальности 08.10.01. – размещение продуктивных сил и региональная экономика. Харьковская национальная академия городского хозяйства, Харьков, 2006.
Работа посвящена решению актуальных научных проблем, связанных с технико-экономической оценкой жилой недвижимости в многоквартирных домах для целей налогообложения.
Современное состояние украинской экономики характеризуется распределением основной налоговой нагрузки на производителей товаров и услуг, высокими ставками налогов и значительным общим количеством их видов. Наряду с этим в стране имеет место финансовая слабость местного самоуправления, разрыв между возложенными на местное самоуправление обязанностями и их ресурсным обеспечением. В этой связи в качестве одной из составляющих проводимой налоговой реформы перспективным представляется введение нового налога на недвижимость, направляемого в значительной степени в местные бюджеты.
В работе выполнен анализ поступлений от налогов на недвижимость в бюджеты различных уровней в зарубежных странах, которые практикуют налогообложение недвижимости. Проанализированы методы и подходы, которые применяются при определении налоговой базы для налога на недвижимость (затратный, сравнения продаж, капитализации дохода). Выявлено, что рассмотренные методы основаны на субъективном подходе и требуют усовершенствования.
Путем анализа жилой недвижимости в многоквартирных домах г. Харькова выявлено, что большое влияние на цену недвижимости имеют показатели габатитности квартиры, ее расположение относительно центра города и техническое состояние здания в целом.
Составлен перечень ценообразующих жилую недвижимость факторов, состоящий из основных и дополнительных показателей, определена весомость каждого из показателей в цене недвижимости.
Предложены коэффициенты соотношения жилой и общей площади, соотношения транзитной и нормируемой площади, которые характеризуют качество и комфортность проживания в квартире.
Предложен эксплуатационный коэффициент для корректировки результатов оценки физического износа жилых зданий с учетом условий эксплуатации, который рассчитан исходя из нормативных данных по срокам проведения ремонтов.
Разработана методика расчета физического износа жилых зданий при отсутствии видимых дефектов и повреждений, которая базируется на нормативном и фактическом сроках и на условиях эксплуатации.
Разработана методика расчета налогооблагаемой стоимости жилой недвижимости в многоквартирных домах с использованием квалиметрической факторно-критериальной модели, которая позволяет учесть индивидуальные особенности каждой конкретной квартиры, физические факторы, факторы месторасположения как относительно центра города, так и относительно других градохарактеризующих объектов, инфляционные колебания, колебания на рынке недвижимости. Эта методика объективна, может бать легко проверена и скорректирована с учетом новых факторов.
Ключевые слова: жилая недвижимость, многоквартирный жилой фонд, физический износ, налог на недвижимость, налоговая база, эксплуатационный коэффициент, затратный метод, метод капитализации дохода, сравнения продаж.
ANNOTATION
Molodchenko-Serebryakova T.G. The Formation of the Economic Mechanism of the Estimation of the Municipal Real Estate in the Market (on the example of the Kharkov region). - Manuscript.
Thesis for obtaining the scientific degree of economic science by specialty 08.10.01 “Placing of Productive Forces and Regional Economy”. Kharkiv National Academy оf Municipal Economy .
This thesis deals with solving actual scientific tasks which connected with the technical and economic assessment of the real estate.
The analysis of the coming in taxes form the real estate to different level budgets is considered in this work. The different approaches (asset bassed, market, income) to estimate the value of the taxed real estate have been analyzed with the main aim to clarify the factors which have influences on the property prices such as overall dimensions, technical condition of the building, prestigiousness of the location area in the Kharkiv city. List of the price formation characteristics which represent general classifier and secondary factors was reveal. The influences of the all the price formation characteristics on price of the real estate was calculated and the new coefficients which describe correlation between living area and total area and correlation between transient and characterize the comforts of living were proposed. The exploitation coefficient for the corrugation of the estimation results of the physical deterioration with taking into account condition of the exploitations. New method to calculate physical deterioration of the living property was proposed. The methodology for the estimation market value of the property in the many flours houses using kvalimetric model which can estimate the value of the each flat was proposed.
The proposed methodology, analytical investigation and the software will help to receive technical and economical estimation of the properties with the good probability.
Key words: residential area, high-rise buildings, physical deterioration, real estate tax, tax structured, exploitation coefficient, asset bassed approach, market approach, income approach.
Молодченко-Серебрякова Таїсія Геннадіївна
ФОРМУВАННЯ ЕКОНОМІЧНОГО МЕХАНІЗМУ ОЦІНЮВАННЯ МІСЬКОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ У РИНКОВИХ УМОВАХ
(НА ПРИКЛАДІ ХАРКІВСЬКОГО РЕГІОНУ)
Автореферат
дисертації на здобуття наукового ступеня
кандидата економічних наук
Відповідальний за випуск д.т.н., проф. Торкатюк В.І.
Підп. до друку 3.05.2006 Формат 60*84 1/16 Папір офісний
Друк на ризографі Умовн.-др. арк. 0,9
Замовл. № 3129 Тираж 100 прим. Безкоштовно
61002, Харків, ХНАМГ, вул.. Революції, 12.
Сектор оперативної поліграфії ІОЦ ХНАМГ
61002, Харків, ХНАМГ, вул. Революції, 12.
