національна академія наук україни

рада по вивченню ПРОДУКТИВНИХ сил україни

УДК: 336.77:332.81

ТКАЧЕНКО РАДИСЛАВ ОЛЕГОВИЧ

ОРГАНІЗАЦІЙНО-ЕКОНОМІЧНИЙ РОЗВИТОК

РЕГІОНАЛЬНОГО РИНКУ ЖИТЛА

(НА ОСНОВІ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ)

Спеціальність 08.00.05 – розвиток продуктивних сил

і регіональна економіка

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Київ – 2008

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Раді по вивченню продуктивних сил України Національної академії наук України.

Науковий керівник: доктор економічних наук, професор,

член-кореспондент Національної академії наук

України Данилишин Богдан Михайлович,

Рада по вивченню продуктивних сил України

Національної академії наук України, голова Ради.

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, професор Дубіщев Віктор Петрович, Полтавський національний технічний університет Міністерства освіти і науки України, проректор з наукової роботи;

кандидат економічних наук, доцент Ходирєва Алла Євгеніївна, Черкаський державний технологічний університет Міністерства освіти і науки України, доцент кафедри менеджменту.

Захист відбудеться 25 березня 2008 р. об 11 год. на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.160.01 Ради по вивченню продуктивних сил України Національної академії наук України за адресою: 01032, м. Київ, бульвар Тараса Шевченка, 60.

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Ради по вивченню продуктивних сил України Національної академії наук України за адресою: 01032, м. Київ, бульвар Тараса Шевченка, 60.

Автореферат розісланий “22” лютого 2008 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради

доктор економічних наук,

професор Коваль Я.В.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. В процесі реформування економіки України значні зміни відбулися у відносинах стосовно формування соціально-економічної інфраструктури регіонів, особливо її житлового сектора. За умов суттєвого зниження можливостей фінансування житлового будівництва з бюджетних джерел та за рахунок коштів підприємств в регіонах все більшої вагомості набуває значення будівництва житла за рахунок власних і залучених коштів населення. Разом з тим в умовах відносно низького рівня матеріального добробуту населення регіонів України та високих витрат на будівництво житла необхідним є пошук фінансових інструментів, що забезпечують залучення грошових коштів населення на придбання житла, які оптимально поєднували б використання заощаджень населення та кредитні ресурси регіональних комерційних банків. Як свідчить зарубіжний досвід, таким інструментом є кредитно-закладні механізми придбання житла, зокрема іпотечне кредитування, яке робить доступним процес придбання житла широким верствам населення в регіонах. Створення в Україні системи довгострокового кредитування населення на придбання житла дозволить збільшити платоспроможний попит та сприятиме розв’язанню важливої соціальної проблеми – забезпечення населення житлом.

Становлення і розвиток ринку житла містять значні невикористані резерви в самій сфері житлового будівництва, використання яких потребує розкриття теоретико-методологічних основ його функціонування і подальшої інтенсифікації інвестиційної діяльності в сфері житлового будівництва через механізм іпотечного кредитування.

Внаслідок зростаючої ролі іпотечного кредитування в економіці України ця проблема знайшла відображення в працях багатьох вчених та економістів. Зокрема, різноманітні аспекти даної проблеми розглядаються в публікаціях В.М. Агапкіна, О.М. Алимова, С.І. Бандура, М.І. Долішнього, А.І. Іванова, Н.Б. Косарєвої, В.М. Мінца, Н.И. Мітрошкіної, Н.С. Пастухової, Н.Н. Рогожиної, Б.Б. Рубцова та ін.

Істотний внесок у розвиток теорії регіонального розвитку житлового господарства внесли О.І. Амоша, І.К. Бистряков, Ю.М. Бажал, О.П. Гош, А.С. Гальчинський, В.М. Геєць, Б.М. Данилишин, М.С. Данько, Л.І. Дідківська, С.І. Дорогунцов, В.П. Дубіщев, Я.А. Жаліло, М.З. Згуровський, Г.І. Калитич, Т.М. Качала, А.С. Лисецький, С.В. Мочерний, А.Є Никифоров, Я.Б. Олійник, Б.Я. Панасюк, Т.О. Панфілова, В.П. Соловйов, А.М. Стельмащук, В.К. Хаустов, А.Є. Ходирєва, М.І. Фащевський, Л.Г. Чернюк, С.М. Чистов та ін.

Розвиток іпотечного кредитування супроводжується суттєвими ускладненнями, викликаними значною диференціацією в рівнях розвитку регіонів країни, що потребує використання регіонального підходу до формування вітчизняної системи іпотеки з врахуванням тенденцій, які складаються в конкретних регіонах.

Однак в державі й досі не створено вітчизняної моделі іпотечного кредитування регіонального житлового ринку, яка б враховувала позитивний зарубіжний досвід та регіональні особливості формування і розвитку житлового господарства в Україні, відсутній цілісний комплексний підхід до вирішення цієї важливої проблеми забезпечення життєдіяльності населення, що обумовлює актуальність обраної тематики дослідження.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дослідження, які проведено автором, є складовою частиною комплексних робіт, що виконувались в рамках науково-дослідної роботи Черкаського державного технологічного університету „Регіональні аспекти інноваційної та інвестиційної діяльності і їх роль у вирішенні соціально-економічних проблем регіону” (державний реєстраційний № U003252). Участь автора у її виконанні полягає в обґрунтуванні методологічних засад формування та функціонування ринку житла через механізм іпотечного кредитування в регіоні.

Тема дисертаційної роботи відповідає основним напрямам розвитку сучасної соціально-економічної політики країни.

Мета і задачі дослідження. Метою дисертаційного дослідження є удосконалення організаційно-економічного розвитку регіонального ринку житла через механізм іпотечного кредитування в регіоні.

Досягнення мети вимагало постановки та вирішення наступних завдань:

– визначити фактори і ознаки функціонування сучасного регіонального ринку нерухомості;

– обґрунтувати методологічні підходи подальшого розвитку регіонального ринку житла та визначення інвестиційної стратегії в цьому плані;

– узагальнити закордонний досвід іпотечного кредитування та врахування його у сфері розвитку регіонального ринку житла;

– розробити концептуальні засади розвитку іпотечного ринку в регіоні;

– адаптувати систему принципів іпотечного кредитування до сучасних умов розвитку регіонального ринку житла;

– удосконалити методичні підходи до оцінки сучасного ринку житла в регіоні;

– розробити модельно-методичний апарат удосконалення управління ризиками при іпотечному житловому кредитуванні;

– обґрунтувати основні напрямки подальшого розвитку та управління житлового ринку регіону;

– удосконалити алгоритм статистичного моделювання та прогнозування вартості житла.

Об’єктом дослідження є процес формування ринку житла на основі механізмів іпотечного кредитування в регіоні.

Предметом дисертаційного дослідження є теоретико-методологічні засади формування організаційно-економічного розвитку регіонального ринку житла на основі іпотечного кредитування.

Методи дослідження. Методологічною основою дослідження продуктивних сил, формування та реалізації житлової політики їх розвитку слугували фундаментальні положення економічної теорії, регіональної економіки, а також наукові праці відомих учених з досліджуваної проблеми.

На шляху дослідження і систематизації отриманих даних використовувалися різні методи, серед яких методи теоретичного узагальнення – для формування концептуальних засад механізму іпотечного кредитування на житловому ринку; статистичні методи порівняння узагальнених показників та методи прогнозування – для розробки моделі визначення ринкової вартості квартир; вибіркові дослідження та економіко-математичні методи – при розробці методичних підходів до оцінки сучасного ринку житла в регіоні. Основним методом дослідження є системний аналіз, який дозволяє забезпечити комплексний розгляд проблеми розвитку ринку житла з використанням механізму іпотечного кредитування.

Інформаційними джерелами дослідження стали наукові праці з проблем продуктивних сил, формування і розвитку житлового господарства, звітні матеріали Державного комітету статистики України, інформаційно-аналітичні матеріали та науково-методичні розробки, публікації в періодичних виданнях.

Наукова новизна одержаних результатів. Найбільш суттєві теоретичні і практичні результати, що характеризують наукову новизну, такі:

вперше

– обґрунтовано концептуальні засади формування механізму іпотечного кредитування в організаційно-економічному розвитку регіонального ринку житла і становлення оптимальних пропорцій форм власності та видів господарювання в житловому будівництві;

дістало подальший розвиток

– зміст поняття категорії „регіональний ринок житла”, що, на відміну від існуючого, інтерпретується як регіональна система взаємозалежностей, яка впливає на процес формування і реалізації ресурсів житлобудівництва, обумовлених територіальною диференціацією умов формування і функціонування ринкових відносин у житловій сфері;

– формулювання ринково-орієнтованих відносин у сфері нерухомості в Україні як передумови сучасного розвитку та функціонування регіонального ринку житла;

– формування організаційної системи регулювання та функціонування ринку житла, що, порівняно з існуючою, враховує територіальні відмінності, прояв ринкових відносин у їх регіональних формах, масштабність ринку житла в контексті просторової стратегії та житлової політики;

– принципи регіонального іпотечного кредитування, що, порівняно з на-явними, доповнюються принципами максимальної ефективності та конкурен-тності покриття, реалізація яких на практиці дозволяє встановлювати і контро-лювати вимоги по іпотечному кредитуванню з боку кредитора до позичальника;

– методичні підходи до оцінки сучасного ринку житла в регіоні на підставі виокремлення чинників, які впливають на розміри квартирних обліків в регіональних розрізах;

удосконалено

– алгоритм моделі визначення ринкової вартості квартир на основі статистичного моделювання і прогнозування вартості житла, елементи якої спрямовані на мінімізацію ризиків усіх учасників іпотеки житлового ринку;

– управління ризиками на ринку регіонального іпотечного житлового кредитування на підставі вибору відповідного інструменту (форми фінансування) та коригування процентної ставки;

– основні напрями оптимізації формування системи іпотечного кредитування житлового ринку регіону, зокрема таких її складових, як стандартизація кредитної процедури, вибір іпотечних інструментів, запровадження класифікатора житла;

– стратегічні напрями розвитку пріоритетних галузей будівництва на основі дослідження середовища функціонування іпотечного ринку.

Практичне значення одержаних результатів. Теоретичні дослідження, виконані в рамках дисертації, основні наукові положення і висновки можуть бути використані при розробці державної економічної політики в сфері формування та реалізації регіональної житлової політики. Практична цінність отриманих результатів полягає в тому, що вони є підґрунтям для прийняття управлінських рішень при реалізації загальнодержавних, регіональних і галузевих планів та програм іпотечного кредитування в регіоні.

Науково-методичні положення дисертації впровадженні в господарську діяльність. Практичну значимість дисертаційного дослідження та можливість широкого використання підтверджено довідкою Головного управління економіки Черкаської обласної державної адміністрації, де отримані дисертантом результати були використані при розробці програми формування та реалізації житлової політики в регіоні (довідка №114/2 від 05.02.2008 р.).

Розробки автора були використані в Черкаському державному технологічному університеті при виконанні науково-дослідної роботи „Регіональні аспекти інноваційної та інвестиційної діяльності і їх роль у вирішенні соціально-економічних проблем регіону” (державний реєстраційний № U003252) (довідка №160/01-03 від 04.02.2008 р.).

Також, окремі результати даного дослідження використані в Черкаському державному технологічному університеті при підготовці і проведенні лекційних, практичних та семінарських занять з курсів „Управління регіональним розвитком”, „Ринок фінансових послуг”, „Державне регулювання економіки” та „Фінанси” (довідка № 14/01-11.02 від 08.01.2008 р.).

Особистий внесок здобувача. Дисертаційна робота є самостійно виконаною науковою працею, в якій викладено авторські розробки щодо формування та реалізації житлової політики в Україні, а опубліковані наукові праці містять положення, висновки та пропозиції, сформульовані особисто автором, і відображають його конкретний внесок в розвиток економічної науки – розвиток продуктивних сил і регіональна економіка.

Наукові положення, висновки й рекомендації, які виносяться на захист, одержані автором самостійно.

Апробація результатів дослідження. Основні наукові результати дисертаційного дослідження апробовано на 8 українських і міжнародних науково-практичних конференціях, зокрема: „Теорія і практика сучасної економіки” (Черкаси, 15-17 жовтня 2003 р.); „Модернізація політики та управління в Німеччині та Україні у контексті євроінтеграції” (Черкаси, 26-28 травня 2005 р.); „Облік, контроль і аналіз в управлінні підприємницькою діяльністю” (Черкаси, 5-7 жовтня 2005 р.); „Наука та інновації – 2005” (Дніпропетровськ, 17-31 жовтня 2005 р.); „Сучасний стан та проблеми розвитку підприємництва в регіоні” (Жовті Води, 10-11 листопада 2005 р.); „Інвестиційні стратегії підприємств України на міжнародних товарних та фінансових ринках” (Дніпропетровськ, 3-4 лютого 2006 р.); „Стратегічні напрями розвитку Черкаської області” (Черкаси, 9 червня 2006 р.); „Регіональні проблеми та перспективи розвитку ринків збуту промислової продукції” (Київ, 6-7 грудня 2006 р.).

Публікації. Основні результати дослідження викладені у 17 опублікованих працях загальним обсягом 4,3 др. арк., у тому числі 3,9 др. арк. належить особисто автору, з них 9 опубліковано у наукових фахових виданнях, та 8 – в матеріалах наукових конференцій.

Структура та обсяг дисертації. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел та додатків. Повний обсяг дисертації становить 222 сторінок тексту, який включає 20 таблиць і 12 рисунків. Із загальної кількості таблиць і рисунків лише 1 займає всю площу сторінки. Список використаних джерел налічує 177 найменувань і викладений на 13 сторінках, 3 додатки – на 9 сторінках.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

В першому розділі „Теоретико-методологічні основи формування системи іпотечного кредитування житлового ринку регіону” викладено основні напрямки створення механізму функціонування і регулювання сучасного ринку житла в регіонах України, який розглядається як система економічних відносин, певний набір конкретних процедур, за допомогою яких передаються права на власність у вигляді житлових будинків і квартир та пов’язані з нею інтереси, через співвідношення попиту та пропозиції встановлюються ціни, розподіляється житловий простір між різними конкурентами.

Придбання власного житла є не просто формальним актом довгострокового вкладення капіталу. Ринок житла створює необхідні правові й нормативні умови для зміцнення, розвитку і зміни права власності на житло, на захисті яких знаходяться органи влади та управління всіх рівнів. Розвиток масового житлового будівництва значною мірою активізує інвестиційний процес у цілому по країні, що викликає адекватний розвиток пов’язаних з ним галузей економіки, а також створює передумови економічного зростання в перспективі, набуває особливої актуальності у кризових умовах економіки і має важливе значення в сучасній українській ситуації.

Подолання економічної кризи через підвищення ефективності інвестиційної діяльності в житловій сфері потребує значного розвитку нового житлового будівництва. Тому регулювання інвестиційного процесу, особливо на рівні регіонів, повинно бути спрямоване на створення умов економічного, нормативно-правового і фінансового характеру регіональними органами влади та управління для залучення додаткових джерел фінансування масового житлового будівництва. Серед них основне місце мають займати власні й позикові кошти населення, захищеність яких від втрати необхідно гарантувати законодавчими заходами держави. Це передбачає розвиток найбільш оптимальних механізмів розвитку регіонального житлового ринку, насамперед, іпотеки, ринок якої поділяється на два взаємозалежні сегменти: первинний та вторинний (рис. 1).

Іпотечний ринок має тісний взаємозв’язок з іншими ринками регіонів країни: ринком цінних паперів, кредитним, ринками страхових послуг, нерухомості, юридичних послуг та інформаційним ринком.

Рис. 1. Взаємозв’язок первинного і вторинного ринків іпотек

При переході української економіки на ринкову модель економічного розвитку однією з актуальних є проблема створення і забезпечення механізму ефективного функціонування ринку нерухомості, у тому числі найбільш розвинутого його сегмента – ринку житла. У свою чергу, іпотечний житловий ринок є елементом ринку житла в частині способу фінансування будівництва і придбання житлової нерухомості.

Вплив регіональних особливостей на ринок житла розглядається через аналіз основних груп факторів, від яких залежить процес його становлення та розвитку в Україні. В дисертаційному дослідженні виділено шість основних груп факторів: політичні, економічні, соціально-культурні, демографічні, природно-географічні і науково-технічні, котрі визначають територіальні відмінності у формуванні і функціонуванні регіональних ринків житла. Спираючись на характеристику цих факторів, регіональний ринок житла можна зобразити у вигляді системи, основними елементами якої є власники – суб’єкти ринку нерухомості (фізичні та юридичні особи), що діють у своїй господарській практиці під впливом перелічених вище факторів, і об’єкти нерухомості (господарсько-економічні елементи). Між елементами обох груп є стійкі взаємозв’язки і відносини. Суб’єктам у системі регіонального ринку житла належить особлива роль: з одного боку, вони (фізичні та юридичні особи) є продуктивними силами, а з другого, – споживачами результатів функціонування і розвитку системи.

Ринок житла регіону, як і будь-який інший ринок, є конкретною формою прояву товарного обміну і обігу, а єдність його складових полягає в тому, що вони виражають єдину сутність – економічні зв’язки між людьми в процесі руху товарів.

В дослідженні виокремлено іпотечне комерційне кредитування під заставу житлових приміщень та іпотечне житлове кредитування на будівництво або придбання житла. З огляду на це іпотечний житловий кредит визначається як кредит, що видається на тривалий термін банком (або небанківською кредитною організацією) фізичній особі для придбання житла під заставу житла, що отримується, як забезпечення зобов’язання.

Встановлено, що в іпотечному житловому кредитуванні регіону проявляється триєдина сутність: економічна, юридична, організаційно-фінансова. Організаційно-фінансова сутність іпотечного житлового кредитування полягає у створенні фінансового механізму, що забезпечує формування ресурсів у регіоні для довгострокового кредитування позичальників під заставу житла. Механізми, що лежать в основі такого рефінансування, є основою класифікації різних систем іпотечного кредитування. Система іпотечного житлового кредитування повинна виконувати дві основні функції: забезпечувати мобілізацію коштів на фінансування житлових кредитів та надавати й обслуговувати кредити.

Створення в Україні вітчизняної моделі довгострокового іпотечного житлового кредитування, що ґрунтується на ринкових принципах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку, забезпечить населення регіонів із середнім рівнем доходів доступним по вартості житлом за рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних кредитів. Наслідками створення зазначеної системи в регіонах України буде: збільшення платоспроможного попиту громадян і підвищення доступності придбання житла для основної частини населення; активізація ринку житла; залучення в реальний економічний оборот приватизованого житла та заощаджень населення й інших позабюджетних фінансових ресурсів в житлову сферу; забезпечення розвитку будівельного комплексу; пожвавлення економіки країни в цілому.

На практичний розвиток і організацію системи іпотечного кредитування в Україні значно впливає комплекс умов і факторів, основними серед яких є політичні, правові, економічні та фактори, обумовлені історичними умовами розвитку. В основу розвитку процесу іпотечного кредитування покладені п’ять основних принципів: платності; терміновості; зворотності; забезпеченості; цільового використання коштів, система яких на рівні регіону доповнена принципами максимальної ефективності та конкурентності покриття, реалізація яких на практиці дозволяє встановлювати і контролювати вимоги по іпотечному кредитуванню з боку кредитора до позичальника.

За результатами проведеного аналізу вітчизняного та зарубіжного досвіду, опрацювання методик і моделей іпотечного кредитування автором був обґрунтований власний підхід до формування нової методики оцінки сучасного ринку житла і управління ризиками на ринку іпотечного житлового кредитування, що базується на методах економіко-статистичного аналізу з використанням економіко-математичних прийомів, які дозволили комплексно охарактеризувати процеси формування і розвитку ринку житла на різних ієрархічних рівнях і за різних умов.

В другому розділі „Формування та оцінка іпотечного житлового ринку Черкаського регіону” здійснено аналіз і оцінку сучасного стану ринку житла України та Черкаського регіону, який свідчить про значну диференціацію забезпечення населення житлом в регіонах країни, та подані переваги й недоліки ринку нерухомості (рис. 2).

На основі аналізу сучасного стану житлового фонду України виявлена тенденція до зростання загальної площі житлового фонду в 2006 р. на 1049,2 млн. м2, що на 2,8 млн. м2 більше показника 2005 р. За формами власності станом на кінець 2006 р. переважає приватний житловий фонд. Співвідношення приватного житлового фонду до державного комунального та колективного в цьому ж році становило 90,1 до 9,9 %. Характеристика сучасної ситуації на ринку житлової нерухомості подана з урахуванням загальноукраїнських тенденцій.

Аналіз структури ринку житла України за 2002–2006 рр. показав, що співвідношення первинного і вторинного ринку практично не змінилися, хоча обсяги пропозиції житла зросли майже вдвічі. Ці ринки орієнтовані на різні групи покупців як за платоспроможністю, так і за метою купівлі житла. На кінець 2006 р. на одного громадянина України припадало в середньому 22,2 м2 загальної житлової площі, причому в сільській місцевості традиційно цей показник вищий за міський (25,0 та 20,9 відповідно) (табл. 1). Отже, за цим показником ми відстаємо від розвинених країн світу в 2-2,5 разу. Показник забезпеченості населення житлом по Черкаському регіону становить 25,6 м2, що перевищує показник в цілому по країні.

Рис. 2. Переваги й недоліки ринку нерухомості

В Черкаській області зберігається загальноукраїнська тенденція розвитку ринку житла: збільшуються інвестиції в основний капітал житлового будівництва; збільшилося введення в експлуатацію житла. Збільшення показника забезпеченості населення житлом спостерігається як у міських поселеннях, так і в сільській місцевості.

В роботі встановлено, що одним з основних стабілізаторів проведення регіональних житлових реформ є місцеве адміністративне регулювання. Місцеві органи державної влади регулюють обсяги і типи будівництва, яке перебуває в приватній і державній власності. Таке регулювання проводиться в інтересах населення регіону, однак пов’язане з додатковим підвищенням видатків на приватне будівництво. Чим жорсткіше місцеве регулювання, тим більше зростають витрати на будівництво.

Основними механізмами стимулювання розвитку вітчизняного ринку нерухомості є такі: організаційно-економічний, що забезпечує розвиток інфраструктури ринку; фінансово-економічний, який передбачає участь громадян із середнім доходом у процесі іпотечного кредитування; інвестиційний, що формує інвестиційну привабливість об’єктів нерухомого майна окремих регіонів країни; податковий, який створює умови не надмірного оподатковування, а встановлення рівня оподаткування об’єкта нерухомості залежно від його інвестиційної привабливості за диференційованими ставками; нормативно-правовий, що формує прозорий та чітко регульований характер взаємовідносин між учасниками ринку.

Таблиця 1

Динаміка міського та сільського житлового фонду України

і Черкаської області, млн. м2

Показник | Україна | Черкаська область

2000 | 2006 | 2006 в % до 2000 | 2000 | 2006 | 2006 в % до 2000

Весь житловий фонд | 1015,0 | 1049,2 | 103,37 | 33,6 | 34,3 | 102,08

у середньому на одного жителя, м2 | 20,7 | 22,2 | 107,25 | 23,5 | 26,6 | 113,19

Міський житловий фонд | 643,2 | 671,3 | 104,37 | 15,7 | 16,3 | 103,82

у середньому на одного міського жителя, м2 | 19,3 | 20,9 | 108,29 | 20,1 | 22,0 | 109,45

Сільський житловий фонд | 371,8 | 377,9 | 101,64 | 17,9 | 18,0 | 100,56

у середньому на одного сільського жителя, м2 | 23,5 | 25,0 | 106,38 | 27,6 | 30,1 | 109,06

Джерело: Статистичні дані Черкаської ОДА.

Дослідження показали, що важливу роль у створенні належних умов функціонування регіонального ринку нерухомості відіграє формування системи управління нерухомістю, функціонування якої спрямоване на: створення ключових елементів інфраструктури ринку нерухомості в регіоні; збільшення прибутків бюджету, насамперед місцевого; залучення інвестицій в економіку регіону; проведення єдиної довгострокової політики в сфері управління майново-земельним комплексом на державному та регіональному рівнях.

Основними завданнями державних органів у сфері вдосконалення системи управління нерухомістю, що перебуває в державній власності, є: максимально можливе підвищення прибутковості об’єктів; ефективне використання майново-земельного комплексу країни; залучення в господарський обіг об’єктів; надходження інвестицій у реальний сектор економіки; проведення земельної та житлової реформ з урахуванням їх соціальної спрямованості. Одним із основних напрямів регіональної політики формування розвинутого ринку нерухомості виступає підтримка діяльності об’єднань професійних учасників ринку нерухомості, що саморегулюються, яка спрямована на створення і розвиток правових та економічних механізмів регулювання ринку нерухомості, професійних стандартів діяльності, єдиного інформаційного простору, системи професійної освіти, захисту інтересів усіх його учасників.

На основі аналізу визначено тенденції, які характеризують позитивні передумови для розвитку регіонального іпотечного ринку: підвищення рівня платоспроможності громадян; наявність в регіоні регіональних банків з досвідом іпотечного кредитування та їх переорієнтація на цей вид діяльності; прийняття універсального стандарту житлового кредиту; зниження кредитних ставок.

Намічено основні напрями реформування системи іпотечного кредитування, до яких належать: розробка на державному рівні програми розвитку іпотечного кредитування; формування нормативно-правової бази для випуску та обігу доступних для населення із середнім рівнем доходу іпотечних цінних паперів; визначення механізмів державної підтримки й стимулювання діяльності іпотечних банків.

Встановлено, що на учасників ринку іпотечного житлового кредитування впливають різні види ризиків, основними з яких є процентний, валютний, кредитний, ризик реінвестування, ризик ліквідності, адміністративний, зміни умов мобілізації фондів, зміни доходу на акціонерний капітал. Ґрунтуючись на детальному розгляді ризиків іпотечного банку, автором удосконалена система управління ризиками на ринку іпотечного житлового кредитування шляхом вибору інструменту кредитування та коректування процентної ставки. Виявлені в результаті дослідження елементи розбудови ефективного іпотечного ринку спрямовано на мінімізацію ризиків усіх учасників житлового й іпотечного ринків – теперішніх і майбутніх власників житла, забудовників, кредиторів, інвесторів, страхувальників тощо.

У третьому розділі „Основні напрями удосконалення іпотечного ринку житлового кредитування регіону” сформульовані напрями подальшого розвитку системи житлового кредитування в регіонах України, які ґрунтуються на запровадженні заходів державного регулювання житлової сфери і управлінні вартістю житла.

В результаті дослідження доведено, що основою стабілізації та подальшого розвитку ринку житла в регіоні є, насамперед, інтенсифікація інвестиційної діяльності в сфері житлового будівництва, яка реалізується через механізм іпотечного кредитування. З огляду на це, в роботі розроблено науково-обґрунтовану концепцію переходу до різноманітних форм власності та пов’язаних з ними форм господарювання.

Удосконалено алгоритм розробки моделі ринкової вартості квартир на основі статистичного моделювання і прогнозування вартості житла, оскільки встановлено, що запровадження різних форм власності і видів господарювання на ринку житлової нерухомості в регіонах України базується на оцінці вартості житла. Елементи такої моделі спрямовані на мінімізацію ризиків усіх учасників житлового та іпотечного ринків, що є додатковим фактором залучення фінансових ресурсів комерційних банків на ринок житлової іпотеки регіонів країни. Методичною базою запропонованої моделі є оцінка житла за рівнями з урахуванням набору факторів, вироблених на підставі результатів досліджень і багаторічного досвіду закордонних експертів та оцінювачів (табл. ). Модель оцінки ринкової вартості житла розглядається як математична інтерпретація поведінки ринку нерухомості у визначений час з відтворенням діяльності ринку на великій за масштабом території. Проведено порівняння отриманих результатів із очікуваними і виявлені певні закономірності, внаслідок чого виокремлено найбільш вдалі моделі іпотечного кредитування та з’ясовано причини одержання результатів.

Надані пропозиції щодо основних напрямів державної житлової політики, до яких віднесено: створення умов, за яких кожний громадянин вільно, відповідно до своїх потреб і можливостей, може збудувати, придбати у власність або одержати житло в оренду; надання житла на пільгових умовах користування громадянам, які потребують соціального захисту; поступовий перехід на самоокупну систему оплати за користування державним житлом з адресною субсидією окремим категоріям громадян на його утримання; подальше роздержавлення житлового фонду шляхом його приватизації; кредитно-фінансова допомога з метою сприяння громадянам у будівництві і придбанні власного житла.

Для реалізації державної житлової політики та здійснення реформи у житловій сфері запропоновано такі першочергові заходи: удосконалити законодавчу базу з метою врегулювання правових відносин у житловій сфері відповідно до соціального та економічного стану в державі; оптимізувати фінансово-економічний механізм реалізації житлової реформи з активним залученням у будівництво та утримання житлового фонду, одночасно з державними, коштів населення і недержавних інвесторів, у тому числі іноземних; сприяти збільшенню обсягів будівництва, поліпшенню якості та підвищенню рівня впорядкування житла в сільських населених пунктах, формуванню житлово-комунальної служби села; посилити соціальний захист малозабезпечених верств населення при переведенні житлової сфери у беззбитковий режим функціонування, врегулювавши розміри плати за користування житлом та за комунальні послуги з урахуванням рівня доходів громадян і показників споживчої якості житла; поступово, в міру проведення економічних реформ, перерозподілити функції між державою, органами місцевого самоврядування, підприємствами, організаціями, громадянами у сфері будівництва, реконструкції та утримання житла з метою їх децентралізації; сприяти розвитку різноманітних форм інвестування житлового будівництва; знизити витрати населення в житловій сфері шляхом подальшого розвитку конкуренції в сфері житлового будівництва та утримання житлового фонду, виробництва будівельних матеріалів, виробів і предметів облаштування; створити належні умови для подальшого розвитку процесів приватизації державного житлового фонду та створення об’єднань (товариств) співвласників житла.

Таблиця 2

Фактори і рівні оцінки житла

Рівні аналізу Фактори попиту і пропозиції | Національний | Регіон / Місто | Мікрорайон | Ділянка /Будинок

Економічні | ставка відсотка,

темпи інфляції | доходи населення, ціни на аналоги, ціни оренди, витрати на будівництво | статус району (спад, пожвавлення), витрати на будівництво | час і вартість проїзду, витрати на експлуатацію

Соціальні,

демографічні,

психологічні | національна, вікова і сімейна структура, менталітет | склад родин, структура зайнятості, соціальні й ринкові очікування | структура сусідства, рівні престижності | відповідність стандартам споживання, характеристики споживача

Правові й адміністра-тивні | податки, реєстрація прав власності, політичні ризики, прозорість і стабільність законів і правил | податки і збори, стабільність правил гри, умови землекори-стування | обмеження на забудову і використання | обмеження на використання і прописку

Екологічні | природно-кліматичні

умови | клімат і екологічний стан | ландшафт, екологія сусідства | топографія, рельєф, близькість до вогнищ впливу

Містобудівні та архітектурно-типологічні | містобудівна і житлова політика | тип і величина поселення, ступінь урбанізації, транспортна інфраструктура | домінуюча поверховість, розвиненість соціальної інфраструктури | тип використання,

планувальна організація, кількісні та якісні характеристики

В результаті дослідження було окреслено перспективні напрями іпотечного житлового кредитування в Україні, які орієнтовані на формування дворівневого вторинного іпотечного ринку. Існуючі передумови його створення зумовлюють необхідність присутності держави на іпотечному ринку у плані реалізації її соціальної функції. На етапі становлення вітчизняного іпотечного ринку доцільним є використання Державною іпотечною установою для рефінансування іпотечних кредиторів кредитних ресурсів, отриманих від Національного банку України за звичайною схемою рефінансування комерційних банків, що, в свою чергу, дозволяє придбання інвесторами емітованих Державною іпотечною установою іпотечних цінних паперів.

Проведене дослідження щодо формування іпотечного ринку в житловій сфері, насамперед, дало можливість ставити завдання розробити та запровадити методологію дослідження середовища функціонування іпотечного ринку. Окреслені та реалізуються поступові й послідовні кроки щодо створення передумов, достатніх для становлення та ефективного функціонування інституту житлового кредитування, нагальність якого викликана гостротою проблеми житла для переважної більшості населення країни.

ВИСНОВКИ

Проведені дослідження дають змогу сформулювати низку принципових положень, висновків та рекомендацій як науково-методичного, так і практичного характеру щодо напрямів розв’язання актуального соціально-економічного завдання – формування та розвитку регіонального ринку житла через механізм іпотечного кредитування в умовах трансформаційних змін в економіці.

1. Формування, функціонування і регулювання регіонального ринку житла досліджено з позиції стратегії регіонального розвитку та регіональної політики при врахуванні значних регіональних відмінностей та ринкових відносин в їх регіональних формах вираження і на їх основі – регіональних ринків житла різного масштабу й ареалу розміщення.

2. Уточнено визначення поняття „регіональний ринок житла” як регіональної системи взаємозалежностей процесу формування і реалізації ресурсів житлобудівництва, обумовленої територіальною диференціацією умов формування і функціонування ринкових відносин у житловій сфері та встановленням цін через механізм попиту та пропозиції.

3. Визначено передумови, ознаки та фактори функціонування ринку житла для розв’язання проблеми подальшого розвитку ринкових відносин у сфері нерухомості. Систему принципів формування іпотечного кредитування в регіоні, яка включає в себе принципи платності, терміновості, зворотності, забезпеченості та цільового використання коштів, доповнено принципами максимальної ефективності та конкурентності покриття. Реалізація такої системи принципів у практичній діяльності дозволяє встановлювати і контролювати вимоги по даному виду кредитування з боку кредитора до позичальника. При цьому забезпеченістю зворотності кредитних коштів служить застава майна, що надається. Нецільове використання позикових коштів, а також ненадання кредиторові можливості здійснювати контроль за використанням коштів за призначенням дають останньому право вимагати дострокового повернення кредиту і відсотків.

При удосконаленні методики оцінки ринку житла, який розглядається як сукупність об’єктів, процесів і явищ, що становлять єдине ціле, було використано широкий арсенал можливостей діалектичного методу дослідження, методи статистичного аналізу з використанням економіко-математичних прийомів та підходів. Наведені методи, інструменти та методики регулювання регіонального ринку житла потребують їх комплексного використання.

4. Проаналізований та критично оцінений зарубіжний досвід житлового іпотечного кредитування в фінансуванні нерухомості з позиції адаптації його до вітчизняних регіональних ринків житла.

5. На основі аналізу ринку житла України та її регіонів виявлено тенденції на вітчизняному іпотечному ринку, які дозволили визначити позитивні передумови для його подальшого розвитку, а саме: підвищення рівня платоспроможності громадян; наявність в регіоні регіональних банків з досвідом іпотечного кредитування та їх переорієнтація на цей вид діяльності; прийняття універсального стандарту житлового кредиту; зниження кредитних ставок.

6. Доведено, що ключовим завданням активізації ринку нерухомості в регіонах країни є впровадження системи розвитку іпотечного кредитування, спрямованої на залучення інвестицій у реальний сектор економіки, створення необхідних умов для розвитку житлового будівництва та забезпечення населення регіону житлом. Перспективними напрямами реформування системи іпотечного кредитування є: створення державної програми розвитку іпотечного кредитування; забезпечення нормативно-правового підґрунтя випуску та обігу іпотечних цінних паперів, що орієнтовані на прошарок населення з середнім рівнем доходу; розробка механізмів активізації діяльності іпотечних банків на макрорівні.

7. Встановлено, що діяльність ринку іпотечного житлового кредитування пов’язана з різного виду ризиками, серед яких найсуттєвіший вплив справляють процентний, валютний, кредитний, ризик реінвестування, ризик ліквідності, адміністративний, зміни умов мобілізації фондів, зміни доходу на акціонерний капітал. На основі детального розгляду ризиків регіонального іпотечного банку в роботі надані пропозиції щодо удосконалення системи управління ризиками на ринку іпотечного житлового кредитування в регіоні шляхом вибору інструменту кредитування та коректування процентної ставки.

8. Основою стабілізації та подальшого розвитку ринку житла є інтенсифікація інвестиційної діяльності у сфері житлового будівництва, ґрунтується на механізмі іпотечного кредитування. В роботі запропоновано науково-обґрунтовану концепцію переходу до різноманітних форм власності та пов’язаних з ними форм господарювання.

9. Удосконалено алгоритм розробки моделі ринкової вартості квартир на основі статистичного моделювання і прогнозування вартості житла. Елементи моделі спрямовані на мінімізацію ризиків усіх учасників житлового та іпотечного ринків. В дослідженні на основі порівняльного аналізу виявлено найбільш вдалі моделі і можливості їх результативного використання у вітчизняних умовах.

10. Визначено основні напрями державної житлової політики, що передбачають розбудову регіонального іпотечного ринку, особливо у контексті стандартизації процедури ефективного іпотечного кредитування, іпотечних інструментів, запровадження єдиного класифікатора житла.

Розробка теоретико-методологічних основ та практичних рекомендацій стосовно функціонування іпотечного ринку дала змогу спрогнозувати потребу у відповідних класах житла в тому чи іншому регіоні залежно від структури попиту на житло та динаміку кожного із сегментів ринку житлової нерухомості.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Статті в наукових фахових виданнях

1. Ткаченко Р.О. Порівняльна характеристика європейської та американської систем іпотечного кредитування // Зб. наук. пр. Черкаського державного технологічного університету. Серія: Економічні науки. – Черкаси: ЧДТУ, 2005. – Вип. 14. – С. 318–322.

2. Ткаченко Р.О. Основні види інструментів кредитування на ринку житлової іпотеки // Зб. наук. пр. Черкаського державного технологічного університету. Серія: Економічні науки. – Черкаси: ЧДТУ, 2005. – Вип. 15. – С. –205.

3. Ткаченко Р.О. Дослідження факторів формування регіонального ринку житла // Формування ринкових відносин в Україні: Зб. наук. пр. – К.: НДІ Мінекономіки України, 2006. – №10 (65). – С. 126–130.

4. Ткаченко Р.О., Куценко В.І. Соціальний комплекс Черкаського регіону: проблеми та шляхи їх розв’язання // Економіст. – 2006. – №7. – С. 23–25. Особистий внесок: виявлені основні проблеми забезпечення населення Черкаського регіону житлом.

5. Ткаченко Р.О. Функціональний алгоритм розробки регіональних програм іпотечного кредитування // Економіка і регіон: Наук. вісник Полтавського національного технічного університету ім. Ю. Кондратюка. – Полтава: ПНТУ, 2006. – № 1 (8). – С. –12.

6. Ткаченко Р.О. Порівняльний аналіз методів оцінки об’єктів житлової нерухомості // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Серия: Экономические науки. – К.: Техника, 2006. – Вип. 70. – С. 287–293.

7. Ткаченко Р.О. Створення вітчизняної моделі рефінансування через механізм іпотеки // Зб. наук. пр. Черкаського державного технологічного університету. Серія: Економічні науки. – Черкаси: ЧДТУ, 2006. – Вип. 16. – С. 385–388.

8. Ткаченко Р.О., Гончарова Н.М. Теоретичні основи процесу формування регіонального ринку житла в Україні // Зб. наук. пр. Вінницького державного аграрного університету. – Вінниця: ВДАУ, 2006. – Вип. 30. – С. 167–176. Особистий внесок: визначено сучасні особливості формування ринку житла як передумови його подальшого ефективного розвитку.

9. Ткаченко Р.О. Побудова вітчизняної моделі організації іпотечних відносин в регіоні // Механізми підвищення ефективності управління функціонуванням економіки: Зб. наук. пр. ДонДУУ. Серія „Економіка”. – Донецьк: ДонДУУ, 2006. – Т. VII. Вип. 66. – С. 141–147.

Матеріали наукових конференцій

10. Ткаченко Р.О. Особливості застосування нетрадиційних кредитів в житловій іпотеці // Теорія і практика сучасної економіки: Матеріали ІV міжнар. наук.-практ. конф. – Черкаси: ЧДТУ, 2003. – С. 229–232.

11. Ткаченко Р.О. Визначення можливостей використання зарубіжних моделей іпотечного житлового кредитування в сучасній економіці України // Наука та інновації-2005: Матеріали міжнар. наук.-практ. конф. – Дніпропетровськ: Наука і освіта, 2005. – Т. 11. – С. 79–81.

12. Ткаченко Р.О. Економічні, юридичні та організаційно-фінансові передумови формування системи іпотечного житлового кредитування в Україні // Модернізація політики та управління в Німеччині та Україні у контексті євроінтеграції: Матеріали І міжнар. наук.-практ. конф. – Черкаси: ЧДТУ, 2005. – С. –126.

13. Ткаченко Р.О. Зарубіжний досвід організації іпотечного кредитування (на прикладі Німеччині) // Сучасний стан та проблеми розвитку підприємництва в регіоні: Матеріали міжнар. наук.-практ. конф. – Дніпропетровськ: Наука і освіта, 2005. – Т. 5. – С. 83–86.

14. Ткаченко Р.О. Види ризиків на ринку іпотечного житлового кредитування // Облік, контроль і аналіз в управлінні підприємницькою діяльністю: Матеріали IІІ міжнар. наук.-практ. конф. – Черкаси: ЧДТУ, 2005. – С. –193.

15. Ткаченко Р.О. Особливості побудови моделей іпотечного кредитування в регіоні // Регіональні проблеми та перспективи розвитку ринків збуту промислової продукції: Матеріали наук.-практ. конф. – К.: УкрІНТІ, 2006. – С. –88.

16. Ткаченко Р.О. Напрями запровадження вітчизняної моделі іпотеки на регіональних ринках житла // Стратегічні напрями розвитку Черкаської області: Матеріали наук.-практ. конф. –