НАЦІОНАЛЬНА ЮРИДИЧНА АКАДЕМІЯ УКРАЇНИ

імені ЯРОСЛАВА МУДРОГО

Мороз Микола Володимирович

УДК 347.453

ПРАВОВІ ПИТАННЯ ОРЕНДИ МАЙНА

ДЕРЖАВНИХ ПІДПРИЄМСТВ

Спеціальність: 12.00.03 – цивільне право і цивільний

процес; сімейне право; міжнародне приватне право

А В Т О Р Е Ф Е Р А Т

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата юридичних наук

Харків – 2000

Дисертацією є рукопис

Робота виконана на кафедрі цивільного права Національної юридичної академії України імені Ярослава Мудрого, Міністерство освіти і науки України

Науковий керівник: доктор юридичних наук, професор, член-кореспондент Академії правових наук України Азімов Чингізхан Нуфатович, Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого, професор кафедри цивільного права

Офіційні опоненти:

доктор юридичних наук, професор Дзера Олександр Васильович Київський національний університет імені Тараса Шевченка, професор кафедри цивільного права

кандидат юридичних наук, доцент Шишка Роман Богданович, Університет внутрішніх справ (м.Харків), начальник кафедри правових основ підприємницької діяльності

Провідна організація – Одеська державна юридична академія, кафедра цивільного права, м. Одеса, Міністерство освіти і науки України

Захист відбудеться “24“ травня 2000 р. о “11“ год. на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 64.086.02 у Національній юридичній академії України імені Ярослава Мудрого (61024, м. Харків, вул. Пушкінська, 77)

З дисертацією можна ознайомитись в бібліотеці Національної юридичної академії України імені Ярослава Мудрого (61024, м. Харків, вул. Пушкінська, 77)

Автореферат розіслано “22“ квітня 2000 р.

Вчений секретар спеціалізованої

вченої ради Гончаренко В.Д.

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми дослідження. В Україні відбувається складний процес становлення ринкової економіки, яка базується на вільному здійсненні підприємницької діяльності, пануванні товарно-грошових відносин. Ринкова економіка передбачає і багатоманітність форм власності на різні об'єкти, перш за все на засоби виробництва.

У зв'язку з цим у державі відбувається процес приватизації державного майна, метою якого є перехід права власності на засоби суспільного виробництва від держави до фізичних і недержавних юридичних осіб. Перехід засобів виробництва до рук вказаних осіб повинен сприяти підйому економіки України, оскільки у недержавних виробників яскравіше виражено інтерес у найбільш ефективному використанні майна в процесі виробництва.

Не завжди, однак, у фізичних і недержавних юридичних осіб є фінансова можливість придбати той чи інший об'єкт державної власності, а в той же час останній недостатньо ефективно використовується державним підприємством. Оренда майна державних підприємств і є тим засобом, який задовольняє потреби недержавного виробника в засобах виробництва й водночас підвищує ефективність використання цього майна.

У зв'язку з цим в сучасних умовах зростає і значення правового інституту, який регулює відносини оренди майна державних підприємств. Закон України “Про оренду державного і комунального майна” (далі – Закон), прийняті в останні роки інші закони та підзаконні нормативні акти позитивно вплинули на розвиток орендних відносин. До 1995 р. оренда майна державних підприємств, як правило, завершувалася його викупом і розглядалася як один із способів приватизації, що фактично перекручувало сутність інституту оренди як термінового оплатного користування майном, знижувало його значимість і дозволяло приватизувати державне майно, уникаючи конкурентних засад, що в свою чергу, негативно відбивалося на обсязі коштів, які надходили державі від його приватизації.

На даному етапі ці й деякі інші недоліки в правовому регулюванні орендних відносин усунено. Однак практика застосування орендного законодавства показує, що, незважаючи на позитивні зрушення в регулюванні оренди майна державних підприємств деякі проблемні питання залишаються неврегульованими.

Вибір теми дисертації обумовлений не тільки важливістю інституту оренди державного майна в сучасних умовах і прогалинами в законодавстві, регулюючому орендні відносини, а й відсутністю монографічних робіт, присвячених всебічному їх дослідженню. Недостатньо уваги цьому питанню приділяється і в наукових статтях. Усе це й зумовлює актуальність теми дисертації.

У роботі комплексно досліджується оренда майна державних підприємств, тому оренда комунального майна, майна державних організацій, а також оренда недержавної власності, яка теж може регулюватися вказаним Законом, залишаються поза межами даного дослідження.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Робота виконана вiдповiдно до комплексної цiльової програми “Правові проблеми здійснення майнових та особистих немайнових прав в умовах ринкової економіки” (номер державної реєстрацiї 0186.0.070867).

Предмет дослідження складає система нормативних актів, регулюючих відносини, які виникають при оренді майна державних підприємств, а також судова й арбітражна практика.

Об'єктом дослідження є договір оренди майна державних підприємств як правовідношення (його поняття, юридична природа, порядок укладення, структура і зміст, відповідальність сторін, припинення та розірвання, тощо).

Мета і завдання дослідження. Метою наукового дослідження є комплексний теоретичний аналіз договору оренди майна державних підприємств, як одного з видів зобов'язань, що входять до групи договорів, опосредковуючих відносини по найму майна. Для досягнення зазначеної мети автором дисертації були поставлені такі основні завдання:

- визначити поняття та правову природу договору оренди майна державних підприємств, його місце в системі цивільно-правових договорів;

- провести правовий аналіз процесу виникнення орендних правовідносин;

- провести правову характеристику суб'єктів орендних відносин;

- виявити специфіку участі зазначених у Законі суб'єктів в орендних відносинах;

- дати характеристику правового режиму об'єктів оренди в залежності від їх виду;

- встановити комплекс прав та обов'язків орендаря та орендодавця;

- розглянути відповідальність сторін за договором;

- проаналізувати можливі випадки припинення і розірвання договору та їх правові наслідки;

- виявити недоліки в нормативно-правовому регулюванні відносин по оренді майна державних підприємств;

- розробити конкретні пропозиції, направлені на вдосконалення чинного законодавства у галузі регулювання відносин по оренді майна державних підприємств.

Методологічна і теоретична основа дослідження. Методологічну основу дослідження становлять базові науково-теоретичні положення, прийняті в юридичній науці в цілому і в науці цивільного права, зокрема. У процесі роботи автором були використані такі наукові методи дослідження: історичний, логіко-юридичний, системно-структурний, порівняльно-правовий, статистичний. Основні положення і висновки, представлені в роботі, грунтуються на аналізі чинного цивільного законодавства, особливостей його застосування, досягнень цивільно-правової науки.

Теоретичною основою для висновків, зроблених у дисертації, послужили праці відомих учених-юристів: М.М. Агаркова, С.С. Алексєєва, С.Н. Братуся, Д.М. Гєнкіна, О.В. Венедиктова, О.С. Йоффе, І.Б. Новицького, М.І. Брагінського, О.О. Красавчикова, Л.О. Лунца, Ю.К. Толстого, М.Й. Бару, Р.О. Халфіної, В.П. Маслова, Є.О. Суханова, Г.Ф. Шершеневича, О.В. Карасса, Б.Б. Черепахіна, Ю.К. Корнєєва, та ін., а також роботи з проблем майнового найму та оренди таких авторів, як І.В. Спасібо, О.С. Ліпецкер, Є.В. Казаренко, Є.Н. Стешенко, М.Г. Проніна, С.Б. Пугінський, Т.О. Потапенкова, Ю.Г. Басін, Д.С. Левенсон та ін.

Емпіричну основу дослідження складає арбітражна практика з питань оренди майна державних підприємств, практика Вищого арбітражного суду України та арбітражного суду Харківської області.

Ступінь новизни результатів, одержаних автором. Наукова новизна полягає в дослiдженнi найважливiших проблем правовідносин, які виникають при оренді майна державних підприємств. У дисертації вперше в Україні проведено комплексне дослідження інституту оренди майна державних підприємств. З якісно нової позиції запропоновано поняття договору оренди майна державних підприємств, і виявлена його правова природа, визначено його місце в системі цивільно-правових договорів.

У результатi всебiчного дослiдження наукових праць, аналiзу орендного законодавства, практики його застосування, а також спецiальної лiтератури з проблем оренди майна державних підприємств сформульовано теоретичнi висновки та практичнi пропозицiї, якi мають наукову новизну та практичну значимiсть, зокрема:

- договір оренди майна державних підприємств є різновидом договору найму. Його особливостями є те, що він має підприємницький характер щодо оренди цілісних майнових комплексів і укладається з метою підвищення ефективності експлуатації державної власності;

- договір є угодою на приєднання, оскільки вимоги щодо змісту умов закріплено в Типовому договорі та інших нормативних актах;

- переважне право господарського товариства, створеного членами трудового колективу державного підприємства, на укладення договору оренди за своєю природою є секундарним, оскільки виникнення орендних відносин цілком залежить від волі однієї сторони – саме цього товариства;

- виступ Фонду державного майна, орендодавцем є способом участі в цивільному обороті самої держави;

- як міру стимулюючу орендодавця своєчасно розглядати проекти договорів, які надходять від заявників, рекомендується встановити штрафну санкцію за безпідставну затримку чи ухилення від укладення договору;

- державне підприємство хоча й не є власником майна, але шляхом укладення договору реалізує свої комерційні інтереси, оскільки орендна плата надходить у його майнову сферу;

- правонаступництво, яке виникає на підставі договору оренди, має сингулярний характер, оскільки обігові засоби та деякі майнові права переходять до орендаря на інших правових підставах;

- оскільки термін володіння і користування орендованим майном є однією з суттєвих умов договору, сторони повинні враховувати максимальні терміни служби майна чи найважливіших об'єктів, що входять до його складу;

- у випадку виявлення недоліків в об'єкті оренди, необговорених в договорі, необхідно звільнити орендаря від внесення орендної плати до їх усунення орендодавцем або за його рахунок і надати йому право вимагати відшкодування неодержаних доходів;

- правовий режим поліпшень здійснюваних орендарем суттєво відрізняється від правового режиму проведення ним ремонту й переробки орендованого майна. По-перше, на відміну від проведення ремонту, здійснення поліпшень не є обов'язком орендаря. По-друге, при поверненні майна за договором орендодавець має право вимагати від орендаря усунення здійснених переробок;

- з метою захисту своїх прав орендар вправі використовувати всі дозволені законом засоби, у тому числі й право на самозахист;

- сформульовано рекомендації щодо подальшого вдосконалення чинного орендного законодавства.

Особистий внесок здобувача. Дисертацiя є самостiйною завершеною науковою роботою. Сформульованi в нiй положення та науковi результати грунтуються особистих дослiдженях і критичному осмисленні понад ста шістдесяти наукових та нормативних джерел, а також на узагальненні судової та арбітражної практики. Автором наведено теоретичнi положення, розроблено практичнi рекомендацiї щодо подальшого вдосконалення чинного законодавства про оренду. При дослiдженi окремi питання дослідником порушено вперше у правовій літературі, деякi з них по новому розглянуто або додатково обгрунтовано.

Теоретичне і практичне значення дисертаційного дослідження. Теоретичне значення роботи полягає в тому, що проведене комплексне дослідження договору оренди майна державних підприємств сприяє подальшому розвитку інституту майнового найму в цілому, і оренди майна державних підприємств як його підвиду.

Що стосується практичного значення дослідження, то його висновки й окремі рекомендації можуть бути використані в роботі по вдосконаленню законодавства в галузі регулювання орендних відносин. Основні положення дисертації можуть бути використані під час пiдготовки підручників, навчальних посiбникiв та методичних рекомендацiй для студентiв юридичних вузів, а також при викладанні курсу “Цивільне право України”, “Підприємницьке право”.

Деякі з сформульованих у даній науковій роботі положень мають дискусiйний характер i можуть послужити підгрунтям для подальшого наукового дослiдження правових проблем оренди майна державних підприємств.

Апробація та впровадження результатів дослідження. Дисертація обговорена на засіданнях кафедри цивільного права Національної юридичної академії України імені Ярослава Мудрого. Свої погляди з деяких проблем дисертаційного дослідження автор виклав на науковій конференції молодих учених Університету внутрішніх справ “Актуальні проблеми сучасної науки в дослідженнях молодих учених” Випуск 1 (Харків, 1996), на науковій конференції молодих учених та аспірантів Національної юридичної академії України імені Ярослава Мудрого “Права людини в умовах реформування правової системи України (До 50-ї річниці Загальної декларації прав людини)” (Харків, 1998).

Результати дослідження були використані в навчальному процесі при проведенні практичних занять з курсу цивільного права.

Публікації. Основні теоретичні положення і висновки дисертації знайшли відбиття у трьох наукових статтях і двох тезах наукових повідомлень.

Структура дисертації визначена метою та завданнями дослідження. Дисертація викладена на 167 сторінках машинописного тексту. Робота складається із вступу, трьох розділів, що містять вісім підрозділів, висновків, списку використаної літератури (161 найменування).

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У вступі обгрунтовується актуальність теми дисертаційного дослідження, визначаються його цілі та завдання, викладається ступінь наукової новизни, наукове та практичне значення дисертації.

У розділі першому “Поняття договору оренди та порядок його укладення” визначено поняття договору оренди майна державних підприємств, його правова характеристика та його місце в системі цивільно-правових договорів, досліджується також правовий механізм виникнення орендних правовідносин.

Перший підрозділ “Поняття договору оренди та його правова характеристика” розпочинається з визначення договору оренди майна державних підприємств.

Указується, що договір оренди - це угода, за якою орендодавець зобов’язується передати орендареві в користування на визначений термін майно, необхідне останньому для здійснення підприємницької та іншої діяльності, а орендар зобов’язується сплачувати за користування ним певну грошову суму і по закінченню терміну оренди повернути майно орендодавцеві в стані, обумовленому договором.

Автор розкриває правову природу оренди, наголошує, що це зобов'язальне правовідношення з елементами речевого права. Зокрема, зазначається, що елементами речевого характеру є право орендаря на абсолютний захист від порушення його прав на орендоване майно третіми особами, на збереження сили договору оренди, при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування), на передачу майна в суборенду.

Загальна вказівка в Законі на те, що орендоване майно надається орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності, на думку дисертанта, є не зовсім логічною. Безперечно, такі об'єкти оренди, як нерухоме та індивідуально визначене майно, можуть використовуватись для діяльності й іншого характеру, але цілісний майновий комплекс державного підприємства, або його структурного підрозділу використовується тільки для діяльності підприємницької, що обумовлено специфікою цього об'єкту.

Виходячи з цього дослідником робиться висновок про те, що договір оренди майна державних підприємств належить до групи підприємницьких договорів.

У другому підрозділі “Укладення договору оренди” дисертантом досліджується правовий механізм виникнення орендних правовідносин.

Відзначається, що порядок укладення договору оренди залежить, по-перше, від об'єкту оренди; по-друге, від суб'єктів, які бажають укласти названий договір.

Дисертантом висловлюється думка, що і ініціатива яка виходить від потенційного орендаря і пропозиція, яка виходить від орендодавця, за своєю суттю є офертою, оскільки ці акти волевиявлення відрізняються тільки формально і сутність цієї різниці полягає лише в першочерговості звернення одне до одного.

Однак законодавець недарма визначив оферту, яка виходить від потенційних орендарів, як ініціативу, а оферту, яка виходить від орендодавців, як пропозицію. Незважаючи на те, що суть цих явищ і однакова, однак процес виявлення ініціативи і пропозиції має різний характер.

Якщо, предметом договору оренди є цілісний майновий комплекс державного підприємства чи його структурного підрозділу, то господарське товариство, створене членами їх трудового колективу при укладенні такого договору, має переважне, перед іншими суб'єктами, право на його укладення. Останнє за своєю юридичною природою є секундарним, оскільки вищевказаний суб'єкт, реалізуючи переважне право на укладення договору оренди, своїм активним одностороннім волевиявленням, яке має ознаки оферти, встановлює правовідносини щодо укладення договору оренди з орендодавцем. Внаслідок цього автоматично скасовуються правовідносини по укладенню договору оренди, в яких оферентом виступав інший суб'єкт.

У тому випадку, якщо оферентом виступає орендодавець, його пропозиція може бути звернена як до конкретного суб'єкта підприємницької діяльності, так і до невизначеного кола суб'єктів через засоби масової інформації (публічна оферта).

Виявленню акцепту передує складний процес, у якому дії орендодавця залежать від того, яке майно буде передано в оренду. Особливою складністю відзначається процес виявлення акцепту на укладення договору оренди цілісного майнового комплексу. Йому передує складний процес узгодження акцепту з відповідними органами. Подібне узгодження фактично є отриманням дозволу на укладення договору оренди і має адміністративний характер.

Дисертант характеризує ті дії, які повинен здійснити орендодавець перед виявленням акцепту, підкреслюється, що він набирає юридичну силу тільки в тому випадку, якщо він повний і не включає в себе ніяких додаткових умов. Відповідь адресата оферти на інших умовах, ніж ті, які містяться в ній не є акцептом. Це зустрічна оферта. Акцепт на укладення договору оренди вважається вираженим від моменту виявлення письмової згоди на укладення договору оренди.

Детально аналізуються підстави відмови орендодавця в укладенні договору оренди. Для прикладу наведемо таку підставу для відмови в укладенні договору оренди, як прийняття рішення про приватизацію об'єктів оренди. Укладений договір оренди може “відлякати” суб'єктів, які бажають взяти участь у приватизації певного об'єкту, або ж ціна, за якою він реалізований буде набагато нижчою тієї, за якою він був би реалізований, якби не було укладено договору оренди, оскільки в більшості випадків суб'єкти, які беруть участь у приватизації, бажають якомога скоріше вилучати корисні якості об'єкта приватизації, а при укладеному договорі оренди це неможливо, бо останній зберігає свою силу при переході права власності до іншої особи.

З оглядом на ці обставини, дисертант пропонує змінити характер норми з диспозитивної: “в передачі об'єктів в оренду може бути відмовлено..." на імперативну: "в передачі об'єктів в оренду повинно бути відмовлено...”

Це ж положення рівною мірою стосується й інших підстав для відмови в укладенні договору оренди.

Договір оренди є угодою на приєднання, оскільки вимоги до змісту умов закріплено в Типовому договорі та інших нормативних актах.

Розділ другий “Структура договору оренди та його зміст” присвячено характеристиці суб'єктного складу орендних правовідносин, предмету договору оренди, орендної плати та строку договору оренди, а також прав та обов'язків його сторін.

У першому підрозділі “Суб'єкти договору оренди” окреслюється коло учасників орендних правовідносин як на стороні орендаря, так і на стороні орендодавця. Указується на відміну суб'єктного складу договору оренди майна державних підприємств від традиційного майнового найму, в першу чергу на стороні орендодавця. При традиційному майновому наймі наймодавцем виступає власник майна, а при оренді орендодавцем виступає безпосередньо не власник майна (держава), а спеціально уповноважений на те орган (Фонд державного майна України, його відділення і представництва та державні підприємства).

Участь в орендних відносинах названих органів є участю в них самої держави, оскільки остання стає учасником цивільно-правових відносин через їх систему.

Розкривається також специфіка участі в орендних відносинах Фонду державного майна України, та державних підприємств. Обгрунтовується положення, що Фонд державного майна України при участі в орендних правовідносинах реалізує майнові інтереси держави; державні ж підприємства, будучи самостійними учасниками майнового обороту, реалізують перед усім власні майнові інтереси, опосередковано реалізуючи при цьому майнові інтереси держави, яка є заінтересованою у найбільш ефективному використанні свого майна.

У другому підрозділі “Предмет договору оренди” дисертант при визначенні поняття об'єкту цивільних правовідносин вважає, що ним являються різноманітні матеріальні й нематеріальні блага, здатні задовольняти потреби суб'єктів цих правовідносин. Із цієї позиції випливає тотожність понять “ об'єкт орендних правовідносин” та “предмет договору оренди”.

Підкреслюється правильна, з точки зору автора дисертації, позиція законодавця у визначенні об'єктом оренди саме цілісного майнового комплексу державного підприємства чи його структурного підрозділу, а не підприємства в цілому. Для аргументації цього положення вказується, що об'єктом цивільних прав є не саме підприємство, а сукупність його майнових та немайнових прав. Але, навіть якщо звести поняття “підприємство” до сукупності майнових та немайнових прав, воно все одно не може бути предметом договору оренди, оскільки ним може бути лише річ, яка характеризується індивідуальною визначеністю і неспоживаністю. Немайнові блага не можуть виступати предметом договору оренди.

Дисертант розглядає цілісний майновий комплекс як сукупність основних засобів підприємства.

Вказується на те, що при передачі в оренду, ознаки цілісного майнового комплексу структурного підрозділу необхідно виявляти в кожному разі індивідуально.

Робиться висновок, що процес відтворення й обумовлені ним права орендаря по обмеженому розпорядженню окремими складовими частинами єдиного об'єкту оренди не виключає таких його основних характеристик, як неспоживаність та індивідуальна визначеність.

У підрозділі третьому “Орендна плата і термін договору оренди” підкреслюється, що договір оренди майна державних підприємств належить до оплатних угод, тобто в ньому майновому наданню орендодавця (передача об'єкта оренди в строкове володіння і користування орендаря) відповідає зустрічний обов'язок орендаря по внесенню орендної плати за користування цим майном.

Автор поділяє точку зору М.Й. Бару, що "відступ від еквівалентності не порушує принципу оплатності". Це дозволяє зробити висновок, що оплатність при оренді майна державних підприємств не обов'язково повинна співпадати за обсягом з еквівалентністю надання, тобто вартість обмінюваних благ, не обов'язково повинна бути рівною. Орендна плата покликана, перш за все, компенсувати втрати власника у зв'язку з позбавленням його можливості використовувати майно для власних виробничих потреб, вилучати з нього корисні властивості. До неї не входить плата за послуги, які згідно з договором оренди зобов'язується надати орендодавець, а також видатки на утримання орендованого майна. Такі суми сплачуються орендарем окремо.

Довгий час велася дискусія про правомірність включення амортизаційних відрахувань до складу орендної плати. З часом переважаючим стало судження про неправомірність такої дії, оскільки це обмежує підприємства у праві самостійно розпоряджатися створеним прибутком. Зараз у тому випадку, коли йдеться про оренду цілісного майнового комплексу, ці відрахування не входять до складу орендної плати, а залишаються в розпорядженні орендаря.

З метою попередження банкрутства, покращення фінансового стану, підвищення конкурентоспроможності продукції (робіт, послуг) орендарям збиткових та низькорентабельних підприємств, а також об'єктів, які мають важливе соціальне значення, орендодавець може надати пільги по орендній платі. Надання таких пільг можливе тільки в тому випадку, якщо об'єктом оренди виступає цілісний майновий комплекс.

Надання пільг по орендній платі є правом, а не обов'язком орендодавця. У тому випадку, коли орендодавець не дає на це згоди та при наявності необхідних для цього умов, орендар може подати клопотання орендодавцю про перегляд такого рішення, але не раніше, ніж через півроку від дня його прийняття.

Автор даної наукової роботи відстоює думку, що в чинне законодавство необхідно внести доповнення, які передбачали б обов'язкове надання пільг орендарю по орендній платі, при наявності необхідних умов і надали б йому право у разі незгоди орендодавця на надання пільг по орендній платі звернутися до суду, арбітражного суду для об'єктивного вирішення даного питання.

Надання зазначених пільг по своїй суті є не що інше, як зміна умов договору. Оформлюється воно додатковою угодою до договору оренди майна державного підприємства.

Закон передбачає три форми орендної плати: грошову, натуральну, й натурально-грошову. Вона, як правило, вноситься орендарем у вигляді періодичних грошових платежів.

В залежності від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі. Застосування цих двох форм ставиться у залежність від декількох моментів: а) від специфіки виробничої діяльності орендаря; б) якщо сторони дійшли згоди з цього питання. У випадку, якщо одна із сторін заперечує проти вказаних форм орендної плати, арбітражний суд не має правових підстав для задоволення вимог другої сторони про застосування таких форм плати за оренду.

При натуральній формі орендної плати орендар передає орендодавцеві вироблену ним продукцію, надає послуги, виконує необхідну роботу. Загальним для всіх видів цієї форми орендної плати є те, що кожен з них, маючи свою власну вартість, передбачає попередньо узгоджену сторонами грошову оцінку, яка служить еквівалентом переданій продукції, виконаних робіт, наданих послуг.

Грошово-натуральна форма орендної плати є синтезом розглянутих грошової та натуральної форм і тому принципових особливостей не має.

Термін є суттєвою умовою договору оренди майна державних підприємств. В ч. 1 ст. 17 Закону вказується, що “термін договору оренди визначається за погодженням сторін”. Сторони гранично вільні у його визначенні. Незважаючи на це, термін є суттєвою умовою договору оренди і має бути чітко визначений. На відміну від класичного майнового найму, для оренди майна державних підприємств невизначеність терміну договору неприпустима. При його визначенні сторони повинні враховувати максимальні терміни служби майна або найважливіших об'єктів, що входять до його складу.

У Законі не передбачено ні мінімального, ні максимального терміну, на який може бути укладений договір оренди.

На практиці сторони при укладенні договору віддають перевагу довгостроковій оренді, оскільки вона надає орендареві ширших можливостей для залучення коштів у розвиток орендованого майна і підвищення ефективності використання майна державних підприємств.

З урахуванням цього необхідно, вважає дисертант, визначити в Законі мінімальний термін договору оренди, особливо стосовно оренди цілісних майнових комплексів, а також нерухомого майна. Подібні зміни в Законі необхідні тому, що встановлення недовготривалого терміну оренди майна державних підприємств створює для орендаря несприятливе з соціально-економічної точки зору становище: останній позбувається впевненості в тому, що він встигне за час тривалості договору повернути здійснені ним витрати на орендоване майно; отже, орендар і не буде робити таких затрат, внаслідок чого ефективність використання орендованого майна буде страждати.

У Законі встановлено, що за відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору він вважається продовженим на той же термін і на тих же умовах. У цьому полягає відмінність від продовження договору класичного майнового найму, який відповідно до ст. 260 ЦК продовжується на невизначений термін. Подібне визначення цієї норми, яка має імперативний характер, обумовлено необхідністю чіткого встановлення в договорі терміну оренди.

Орендар, володіючи на підставі договору оренди правом на чуже майно, за певних умов зберігає деякі його елементи і після припинення договору оренди. Частина 3 ст. 17 Закону встановлює, що після закінчення терміну договору орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право за інших рівних умов на продовження договору на новий термін.

Це право орендаря за своєю сутністю є секундарним. Але за відсутності бажання взяти в оренду відповідне державне майно у попереднього орендодавця орендар може відмовитися від цієї переваги.

Незважаючи на правильне вирішення цього питання в цілому, Закон деякі моменти залишає все ж неврегульованими. Зокрема, в Законі не вказано, впродовж якого терміну від моменту припинення договору оренди орендар володіє переважним правом на його продовження. Не може ж бути це право безтерміновим.

З метою більшої визначеності з цього питання слід, вважає дисертант, внести до Закону доповнення у вказаній частині. Необхідно окреслити граничний термін існування права орендаря на переважне укладення договору оренди одним роком, а також забезпечити реалізацію цього права у випадку його порушення можливістю застосування орендарем конкретних заходів по його захисту, передбачивши право висунення ним вимоги про перевід на нього прав та обов'язків орендаря за новим договором оренди.

У підрозділі четвертому “Права й обов'язки сторін за договором оренди” визначається зміст орендних правовідносин, дається правовий аналіз прав та обов'язків сторін за договором оренди, зокрема це обов'язки: орендодавця щодо передачі орендованого майна орендареві; орендаря використовувати об’єкт оренди за цільовим призначенням у відповідності з профілем виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, і виробляти продукцію в обсягах, необхідних для потреб регіону; орендаря по використанню, збереженню орендованого майна; стосовно внесення ним орендної плати, тощо. Детально розглядається право орендаря на передачу майна в суборенду.

Розділ третій “Захист прав орендаря, відповідальність сторін, припинення та розірвання договору оренди” присвячено детальному аналізу особливостей захисту прав орендаря, відповідальності сторін, підстав та юридичних наслідків припинення та розірвання договору оренди.

У першому підрозділі “Захист прав орендаря та відповідальність сторін за договором оренди” досліджуються питання, пов’язані із засобами захисту прав орендаря, та особливостями відповідальності сторін за договором оренди.

Узагальнюючи особливості захисту прав орендаря на орендоване майно, дисертант наполягає на тому, що засоби цього захисту повинні відповідати відносинам, у яких він знаходиться з порушником своїх прав на орендоване майно. Тобто, якщо права орендаря порушив орендодавець, першому слід застосовувати зобов'язально-правові засоби захисту своїх прав, бо другий порушив перш за все не речові права орендаря, а прийнятий на себе за договором обов'язок не чинити перешкод останньому у володінні та користуванні орендованим майном. Якщо ж права орендаря порушує третя особа, з якою він не перебував у договірних відносинах щодо об'єкта оренди, слід застосовувати речево-правові засоби захисту орендаря, оскільки права останнього на орендоване майно мають абсолютний характер захисту від їх порушення третіми особами.

Автор підкреслює, що поряд з іншими засобами захисту орендар вправі захищати свої права на орендоване майно діями фактичного порядку (самозахист прав на орендоване майно). Маються на увазі такі дозволені законом засоби захисту, як необхідна оборона, дії в стані крайньої необхідності, організаційно-превентивні засоби.

До потребуючих першочергової уваги моментів, належать правильний вибір виду санкції за порушення договору оренди та визначення порядку її застосування, враховуючи характер вирішуваних завдань. Тому при порушеннях, які мають тривалий характер пропонується застосовувати безперервно спливаючі (відповідно до величини прострочки) санкції - неустойку (штраф, пеню). Автор рекомендує внести зміни до Закону, які передбачали б застосування неустойки як санкції за такі тривалі порушення, як: несвоєчасний розгляд ініціативи, що надходить до орендодавця; ухилення орендодавця від укладення договору оренди; несвоєчасне внесення орендарем орендної плати, тощо.

Дисертант зазначає не досить високу ефективність такого засобу відновлення майнового стану кредитора орендного зобов'язання за рахунок боржника, як відшкодування збитків. Для підвищення цієї міри відповідальності пропонується розробка методик визначення збитків, спричинених типовими видами порушень. Кожна з них, у свою чергу, може конкретизуватися відповідно до специфіки господарської діяльності окремих груп підприємств.

У підрозділі другому “Припинення і розірвання договору оренди” аналізуються підстави і правові наслідки припинення і розірвання договору оренди, досліджується порядок виконання орендарем обов'язку по поверненню орендованого майна, називаються можливі організаційно-правові форми використання зазначеного майна після припинення або розірвання договору.

Підстави припинення договору оренди майна державних підприємств перелічені в ч. 2 ст. 26 Закону. Договір припиняється у випадку: а) закінчення терміну, на який він був укладений; б) приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); в) банкрутства орендаря; г) загибелі об'єкта оренди.

Дисертантом наголошується, що перелік вищенаведених підстав припинення договору оренди не є вичерпним. До нього можна віднести й деякі загальні підстави припинення зобов'язань, передбачені гл. 19 ЦК, якщо вони не протирічать положенням Закону та сутності інституту оренди, а саме: припинення орендного зобов'язання у зв’язку зі смертю фізичної особи - орендаря, якщо серед спадкоємців останнього немає особи, яка є суб'єктом підприємницької діяльності (ч. 1,2 ст. 223 ЦК); припинення орендного зобов'язання ліквідацією юридичної особи - орендаря (ч. 3 ст. 223 ЦК).

Договір оренди припиняється і внаслідок втрати орендарем - фізичною особою статусу суб'єкта підприємницької діяльності, оскільки наявність такого статусу є обов'язковою умовою участі фізичної особи в орендних правовідносинах. Названа підстава припинення орендного зобов'язання не вказана ні в ЦК ані в Законі. Але цю прогалину належить усунути, виклавши відповідний пункт ст. 26 Закону в такій редакції:

“Договір оренди припиняється внаслідок втрати орендарем - фізичною особою статусу суб'єкта підприємницької діяльності.”

Договір оренди майна державних підприємств може бути припинено внаслідок його розірвання. Підстави розірвання цього договору можна умовно розділити на дві групи: а) розірвання договору угодою сторін; одностороння ж відмова від нього неприпустима; б) рішення суду, арбітражного суду про дострокове розірвання договору оренди внаслідок невиконання сторонами своїх обов’язків.

У разі настання більшості з наведених юридичних фактів, які є підставами припинення або розірвання договору оренди, в орендаря виникає зобов’язання повернути об’єкт оренди орендодавцю. Подібний обов’язок відсутній лише за таких підстав припинення договору, як приватизація об’єкта оренди орендарем або за його участю та у випадку загибелі об’єкта оренди. Якщо об’єкт оренди загинув з вини орендаря, останній зобов’язаний відшкодувати його вартість орендодавцеві, оскільки виконання орендного зобов’язання в цій частині в натурі неможливе.

Зобов’язання орендаря по поверненню орендованого майна повинно бути виконано належним чином.

У дисертаційному дослідженні аналізуються положення, які встановлюють правову долю поліпшень орендованого майна як віддільних, так і невіддільних від нього, зроблених, як зі згоди орендодавця, так і без неї.

Детально розглядаються можливі наслідки припинення й розірвання договору оренди цілісних майнових комплексів державних підприємств.

Висновки. У заключній частині сформульовано найбільш загальні висновки, одержані автором у процесі дисертаційного дослідження, а саме:

1.

2.

3. Укладення договору оренди - складний процес. З офертою до орендодавця можуть звертатися особи, вказані у ст. 6 Закону. При цьому господарське товариство, створене членами трудового колективу, має переважне право на укладення договору оренди, яке за своїм характером є секундарним. Він є угодою на приєднання, оскільки вимоги до його істотних умов закріплені в Типовому договорі та інших нормативних актах.

4. Суб'єкти договору оренди визначені Законом. Виступаючи орендодавцем, Фонд державного майна діє від імені держави і реалізує її інтереси. Якщо ж орендодавцем є державне підприємство, воно реалізує інтереси як держави, так і свої госпрозрахункові. Орендарем можуть виступати юридичні особи, а також фізичні особи, зареєстровані як підприємці; при цьому громадяни іноземних держав та особи без громадянства повинні постійно проживати на території України.

5. Правонаступництво, яке виникає на підставі договору оренди, має сингулярний характер, оскільки обігові засоби та деякі майнові права переходять до орендаря на інших правових підставах.

6.

7.

8. Недостатньо врегульовані в законодавстві питання відповідальності суб'єктів орендних відносин. Необхідно, щоб характер правопорушення відповідав мірі відповідальності, а саме: тривалим порушенням відповідає стягнення неустойки, а при порушеннях іншого порядку перевагу слід надавати стягненню неустойки та збитків.

9. Підстави припинення договору оренди встановлені Законом, однак перелік цей не є вичерпним. Договір може бути припинено і з інших підстав, які вказані в ЦК, якщо вони не протирічать сутності орендних правовідносин. Зокрема, орендні правовідносини припиняються у зв’язку зі смертю орендаря - фізичної особи та в інших випадках. Не передбачено й таку підставу припинення договору, як втрата орендарем - фізичною особою статусу підприємця.

За темою дисертації опубліковано такі роботи:

1. Мороз М.В. Основні права й обов'язки сторін у зобов'язанні, що виникає з договору оренди державного майна // Вісн. Ун-ту внутр. справ. - Вип. 5. - Харків: Ун-т внутр. справ, 1999. - С. 207-212.

2. Мороз М.В. Припинення і розірвання договору оренди майна державних підприємств // Вісн. Акад. правов. наук України. - Вип. 3. - Харків: Акад. правов. наук України, 1999. - С. 94-102.

3. Мороз М.В. Строки договору оренди майна державних підприємств //Вісн. Ун-ту внутр. справ. - Вип. 9. - Харків: Ун-т внутр. справ, 1999. - С. 342-347.

4. Мороз Н.В. Аренда имущества государственных предприятий как источник возникновения права частной собственности // Права людини в умовах реформування правової системи України (До 50-ї річниці Загальної декларації прав людини): Тези доп. та наук.повідомлень наук. конф. молодих учених та аспірантів / За ред.проф. М.І.Панова. - Харків: Нац.юрид.акад. України, 1998. - С. 64-66.

5. Мороз Н.В. Объекты договора аренды имущества государственных предприятий и организаций // Актуальні проблеми сучасної науки в дослідженнях молодих учених. Вип.1: Матеріали наукової конференції молодих учених Університету внутрішніх справ. - Харків: Ун-т внутр. справ, 1996. - С. 31-32.

Анотації

Мороз М.В. Правові питання оренди майна державних підприємств. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук за спеціальністю 12.00.03 - цивільне право і цивільний процес; сімейне право; міжнародне приватне право. - Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого, Харків, 2000.

Дисертація присвячена дослідженню договору оренди майна державних підприємств. Дається його поняття й проводиться правова характеристика, визначається його місце в системі цивільно-правових договорів. Розглядається предмет вказаного договору, аналізується суб'єктний склад на стороні орендаря та орендодавця, їх права та обов'язки. Значна увага приділяється питанням орендної плати та термінам договору оренди. Визначається