автореферат
ХАРКІВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ
імені В.Н.КАРАЗІНА
КАДИКОВА ІРИНА МИКОЛАЇВНА
УДК 332.72:631.145
ФОРМУВАННЯ РИНКУ ЗЕМЛІ
В УМОВАХ РИНКОВОЇ ТРАНСФОРМАЦІЇ
Спеціальність 08.00.01 – економічна теорія та історія економічної думки
АВТОРЕФЕРАТ
дисертації на здобуття наукового ступеня
кандидата економічних наук
Харків – 2008
Дисертацією є рукопис.
Робота виконана у Національному аерокосмічному університеті ім. М.Є.Жуковсько-го „ХАІ” Міністерства освіти і науки України.
Науковий керівник – доктор економічних наук, професор
ВОРОБЙОВ Євген Михайлович,
Харківський національний університет ім. В.Н.Каразіна Міністерства освіти і науки України, завідувач кафедри економічної теорії
Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор
ГРИЦЕНКО Олена Аврамівна,
Національна юридична академія України
ім. Я.Мудрого Міністерства освіти і науки України, м. Харків, професор кафедри економічної теорії;
кандидат економічних наук
КНІЖЕНКО Валентина Анатоліївна,
ТОВ „Строй Бізнес Консалтинг”, м. Харків,
заступник директора.
Захист відбудеться “21” березня 2008 р. о 14 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 64.051.01 Харківського національного універ-ситету ім. В.Н.Каразіна за адресою: 61002, м. Харків, вул. Мироносицька, 1, ауд. 2-12.
З дисертацією можна ознайомитись у Центральній науковій бібліотеці Харківського національного університету ім. В.Н.Каразіна за адресою: 61077, м. Харків, пл. Свободи, 4.
Автореферат розісланий “15” лютого 2008 р.
Вчений секретар
спеціалізованої вченої ради В.М.Соболєв
ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ
Актуальність теми. Перехід до цивілізованих форм ринкових відносин передб-ачає реформування суспільства за багатьма напрямками соціально-еко-номічного розвитку держави. Найважливішим з них є вдосконалення системи земельних відносин та її інституційного забезпечення. Зі сформованої на сьогодні в Україні ситуації очевидно, що надії й очікування, пов'язані з попередніми зе-мельними реформами, не виправдалися. Тому реформування архаїчних відно-син щодо форм власності на землю стає об'єктивним процесом. Вважаємо, що тільки докорінні зміни земельних відносин можуть забезпечити проведення соціально спрямованої, екологічно орієнтованої й економічно обґрунтованої земельної реформи.
Ринок землі створює різноманітні альтернативні форми земельної власно-сті; забезпечує повноцінне функціонування ринку нерухомості в цілому; роз-ширює фінансово-кредитний простір за рахунок іпотечного кредитування; збільшує матеріально-фінансову базу територіальних утворень; стимулює інве-стування іноземного й національного капіталу в землю та в усе створене на ній. Це над-звичайно важливі аспекти формування ринково-орієнтованої економіки. Тому необхідно розробити новий комплексний підхід до дослідження ринку землі, формування його структури, умов і методів стабілізації процесів, що від-буваються в сфері земельних відносин.
Теоретичною й методологічною основою дослідження є наукові розробки зарубіжних і вітчизняних економістів різних шкіл і течій. Цілий ряд положень теорії земельних відносин знайшли своє висвітлення в працях Р.Барра, М.Блауга, К.Маркса, А.Маршала, Дж.Мілля, Н.Ордуей, Д.Рікардо, А.Сміта, Дж.Фридмана, Г.Харрисона та інших. Серед вітчизняних учених різними аспектами даної проблеми займаються В.Амбросов, Ю.Білик, П.Гайдуцький, В.Га-лушко, О.Гриценко, О.Гуторов, А.Даниленко, Д.Добряк, О.Драпі-ковський, О.Зайцев, І.Іванова, С.Кручок, В.Кулініч, В.Месель-Весе-ляк, Л.Новаковський, М.Мо-ги-ло-ва, О.Песцова, І.Пучков-ська, П.Саблук, А.Тихонов, А.Третяк, М.Фе-доров, О.Яремен-ко та інші. Активно досліджують цю проблему й російські вчені В.Бє-лєнький, І.Буздалов, Р.Гумеров, Е.Крилатих, В.Куликов, П.Лойко, В.Мило-сердов, А.Молчанов, В.Наза-ренко, М.Савіна, О.Петриков, А.Хахалін, Б.Чер-няков, Н.Шагайда, І.Шаляпіна та інші. Відзначаючи внесок цих та інших учених у розвиток системи земельних відносин, необхідно зауважити, що в су-часних умовах ці відносини настільки динамічні й супереч-ливі, що потребують подальшого дослідження. Адже навіть за наявності ґрунтовних досліджень сучасних вітчизняних і зарубіжних учених у проблемі формування ринку землі залишається чимало нерозкритих аспектів. Це пояснюється й тим, що, незважаючи на ґрунтовність напрацювань, немає й не може бути завершеної теорії власності. По-перше, трактування її сутності залежить від мінливого стану сус-пільних відносин, крізь призму яких розглядається поняття
“власність”, а по-друге, розвиток цих від-носин як невід'ємна складова розвитку суспільства в за-гальносвітовому вимірі не дозволяє поставити крапку у викладі цієї теорії. Це ж стосується й теорії земельної власності.
Земельна реформа в Україні залишається однією з найдискусійніших теоре-тичних і практичних проблем. Проте всі погоджуються із твердженням, що формування земельного ринку істотно вплине на економіку держави, перш за все на функціонування агропромислового комплексу. А це, у свою чергу, зумов-лює необхідність наукової розробки питань державного регулювання ринку землі, оподаткування, інвестування, іпотечного кредитування, моніторингу ринко-вих процесів, запобігання появі та функціонуванню тіньо-вого ринку землі та ін. Важливість багатьох невирішених питань формування, розвитку й регулювання ринку землі та його структури, їхня недостатня наукова розробка обумовили вибір теми дисертаційної роботи, її мету й логіку дослідження.
Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертант був відповідальним виконавцем госпдоговірних тем НДР у Національному аерокосмічному уні-верситеті ім. М.Є.Жуков-ського “ХАІ” “Концептуальні ос-нови моніторингу вартості земельних ділянок несіль-ськогосподарського призначення в умовах ринкової економіки” (№ держ. реєстр. 0106U000833), “Розробка теоретичних основ державного регулювання ціноутворення на ринку земель” (№ держ. реєстр. 0106U012294), виконаних на замовлення Державного комітету України по земельних ресурсах, а також співвиконавцем теми НДР, що розроблялась Державним підприємством “Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою” (м. Київ) “Проведення моніторингу вартості проданих земельних ділянок” (№ держ. реєстр. 0106U010511). Крім того, при розробці держбюджетної теми НДР “Трансформаційна економіка: загальні тен-денції й особливості їх прояву в Україні” (№ держ. реєстр. 0199U004425), здійсненої кафедрою економічної теорії Харківського національного універси-тету ім. В.Н.Каразіна, дисертантом розроблено моделі процесу вибору поведінки суб'єктом ринку землі в умовах трансформаційної економіки.
Мета і завдання дослідження. Метою дослідження є розкриття особливостей становлення та розвитку ринку землі в умовах ринкової трансформації економіки держави. Реалізацію цієї мети здійснено через розв'язання цілого ряду завдань, основними серед яких є:
- виявити теоретико-методологічні основи дослідження ринку землі;
- визначити структуру ринку землі та систематизувати різновиди земельних субринків;
- провести історико-логічний аналіз розвитку ринкових земельних відносин;
- виділити закономірності у поведінці суб’єктів ринку землі;
- розкрити особливості земельних відносин у трансформаційній економіці;
- виявити основні тенденції функціонування ринку землі в Україні;
- розробити механізм проведення аналізу процесів у ціноутворенні на загально-національному ринку землі державної власності;
- запропонувати практичні рекомендації з регулювання ціноутворення на пер-винному ринку землі України.
Об'єктом дослідження є об’єктивні закономірності формування ринку землі в умовах трансформаційної економіки.
Предметом дослідження є процес формування і функціонування пер-вин-ного ринку землі у транзитивному суспільстві.
Методи дослідження. Теоретичну та методологічну основу дослідження складають діалектичний метод пізнання, системний підхід до вивчення еконо-мічних явищ і процесів, фундаментальні положення економічної теорії, нау-кові концепції та теоретичні розробки вітчизняних і зарубіжних учених з проблем земельних відносин, формування та функціонування ринку землі.
Для реалізації мети та вирішення завдань дослідження застосовані такі ме-тоди: монографічний (при опрацюванні наукових публікацій з питань земе-ль-них відносин, ринку землі); історичний і порівняння (при вивченні досвіду іноземних країн з вирішення проблем реформування і економічного регулю-вання відносин земельної власності та при аналізі етапів земельної реформи в Україні); системно-функціональний (узагальнено теоретико-методологічні ас-пекти дослідження земельних відносин); теоретико-множинного аналізу (при теоретичному дослідженні суб’єкта та об’єкта ринку землі); економіко-статис-тичного аналізу, у тому числі групування, дисперсійного аналізу, динамічних порів-нянь (при розробці механізму проведення моніторингу вартості земельних ді-лянок), табличний, графічний (для розрахунку параметрів описової статистики, аналізу вартості земельних ділянок і при візуалізації отриманих результатів). Обробку даних здійснено із широким використанням сучасних комп’ютерних технологій.
Наукова новизна результатів дисертаційного дослідження, отриманих особисто автором, полягає у наступному:
вперше:
- розроблено теоретичні моделі поведінки суб'єктів ринку землі, побудо-ва-ні на узгодженні фізично можливих, юридично дозволених, еко-номічно вигідних і морально припустимих способів використання земельних ділянок, з виділенням найбільш імовірних варіантів поведінки у стабільній економіці та у трансформаційній, відмінність яких полягає в активності тіньового ринку землі;
- запропоновано в основу моніторингу вартості земельних ділянок несільсько-го-сподарського призначення покласти таблично-графічну репрезентацію цін продажу ділянок із диференціацією за функціональним ви-користанням земель, чисельністю населення адміністра-тивно-територіального утворення та площею проданих земельних ділянок;
удосконалено:
- поняття ринку землі та розкрита його сутність як складної, суперечливої і багатомірної економічної системи, що відображає прямі й зворотні зв'язки суб'єктів господар-ської діяльності щодо руху (оренди, застави, купівлі-продажу, обміну, даруван-ня й спадкування) земельних ділянок і прав на них і реалізує економічні інте-реси суб'єктів ринку землі;
- класифікацію структурних елементів ринку землі шляхом доповнення існуючих критеріїв систематизації земе-льних субринків новим крите-рієм – економіко-територіальною ознакою (поєднує типи адміністра-тивно-територіальних утворень і природно-територіальні зони, до яких відносяться землі);
- систематизацію рентоутворюючих факторів міських земель шляхом виділення природних (інженерно-геологічні, при-родно-кліматичні, екологічні) і витратних (ступінь забудови земельної ділянки, архітектурно-історична обстановка, наявність інженерних мереж, наявність під'їзних шляхів) факторів утворення їх диференціальної ренти І та ІІ;
дістали подальшого розвитку:
- класифікація різновидів земельної ренти шляхом виділення екологічної (плата власникові землі за право користування кращими екологічними умовами) та регіо-нальної (реалізація природно-географічних і соціально-економічних переваг певного регіону) рент;
- структуризація тіньового ринку землі, де виділено чотири сегменти (легаль-ний “світлий”, напівлегальний “темний”, не-офіційний “сірий”, підпільний “чорний”) та формально легітимну модель ухиляння суб’єктів ринку від сплати податків на “темному” сегменті;
- система заходів державного регулювання ціноутворення на первинному ринку землі в умовах трансформаційної економіки: рекомендовано встановлю-вати нижню межу цін на земельні ділянки як інструмент запобігання негатив-ним тенденціям у ціноутворенні; розроблено алгоритм визначення нижньої межі цін для різних груп земельних ділянок на основі графоаналітичного методу та розрахунку модаль-них і медіанних значень цін.
Практичне значення отриманих результатів обумовлено їхньою нау-ко-вою новизною, розробленими, обґрунтованими і частково впровадже-ними теоретичними висновками та практичними результатами й рекомендаціями, спрямованими на вдосконалювання процесу формування ринкових земельних відносин. Це використано у діяльності Державного комі-тету України по зе-мель-них ресурсах при проведенні національного моніторингу вартості земель-них ділянок державної власності на ринку земель України, що підтверджено актом №14__/6102 від 22.07.2005 р.; у діяльності Державного підприємства “Го-ловний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою”, що підтверджено довідкою №55.1-409 від 26.10.2006 р.; методологія і деякі ос-новні положення даної роботи використовуються автором та іншими ви-кладачами у навчальному процесі Національного аероко-смічного університету ім. М.Є.Жуковського “ХАІ” при викладанні дисциплін “Моделі й методи прийнят-тя рішень”, “Інвестиційний менеджмент”, “Стратегічний менедж-мент”, що підтверджено довідкою від 30.08.2006 р. До того ж окремі положен-ня дисертаційної роботи можуть бути ви-користані у ви-щих навчальних закладах при викладанні певних тем курсів “Основи економіч-ної теорії”, “Державне регулювання економіки”, “Економіка природокористу-вання”.
Особистий внесок здобувача. У співавторських наукових працях (номери за списком в авторефераті) здобувачеві особисто належать такі результати: дос-лідження історико-економічних аспектів земельних і аграрних реформ у різних суспільно-економічних формаціях [1], підходи до визначення ефективності ін-формаційних технологій у сфері управління земле-користуванням [6], розробка механізму аналізу впливу методів продажу на рівень ціноутворення на ринку землі та проведення відповідних розрахунків [7].
Апробації результатів дисертації. Основні положення й отримані ре-зуль-тати дисертаційної роботи доповідалися автором на сімох міжнародних нау-ково-практичних конференціях: “Інтегровані комп’ютерні технології “ІКТМ-2001” (м. Харків, 2001 р.), “Наука і молодь “ПОЛІТ-2002” (м. Київ, 2002 р.), “Сучасні технології в менеджменті” (м. Алушта, 2003 р.), “Сучасні інформацій-ні технології в економіці й управлінні підприємствами, програмами й проектами” (м. Алушта, 2004 р., 2005 р., 2006 р., 2007 р.).
Публікації. За результатами дисертаційного дослідження опубліковано 15 наукових праць загальним обсягом 3,8 авт. арк., у тому числі 8 статей у фахо-вих виданнях, 7 тез доповідей на конференціях.
Структура та обсяг роботи. Дисертаційна робота складається зі вступу, двох розділів, висновків, шістьох додатків із 12 таблицями та 5 рисунками, списку використаних джерел із 241 найменування. Загальний обсяг дисертації стано-вить 229 сторінок, основний зміст викладено на 161 сторінках. У роботі наведено 13 таблиць на 12 сторінках, 24 рисунки на 9 сторінках. Список використаних джерел міститься на 24 сторінках, дода-тки – на 24 сторінках.
ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ
У вступі обґрунтовано актуальність теми дослідження, його мету та завдання, визначено об’єкт, предмет і методи дослідження, викладено наукову новизну отриманих результатів, показано їх практичне значення, апробацію і відображення в опублікованих наукових працях.
У першому розділі “Теоретико-методологічні основи дослідження ринку землі” висвітлено специфічні особливості земельних відносин як форми суспільних відносин щодо володіння, користування й розпорядження землею. Особливу увагу приділено порівняльному аналізу та узагальненню світового досвіду з питань розвитку земельних відносин у різних економічних системах, а також трансформації земельних відносин у різних суспільно-економічних форма-ціях.
Дослідження земельної ренти та рентоутворюючих факторів дозволило ви-явити декілька нових елементів. Зокрема, фактори, що впливають на ренту міських земель можна розділити на природні й витратні – створені людською працею, виділяючи у такий спосіб диференціальну ренту першого й другого видів. До першої групи відносять інженерно-геологічні (уклон поверхні, несуча здатність ґрунту, глибина залягання ґрунтових вод, сейсмічність та ін.), при-родно-кліматичні (розташування над рівнем моря, кількість сприятливих днів у році, характер озеленення територій, водозабезпеченість, ландшафтні рельєфи та ін.), екологічні (стан атмосфери, водного басейну, ґрунту та ін.) умови. До ви-тратних факторів відносять умови проживання й господарювання, які створю-ються та змінюються людиною, серед них ступінь забудови земельної ділянки й архітектурно-історична обстановка; наявність інженерних мереж (електро-, газо-, водо-, теплопостачання, телефонізація); наявність під'їзних шляхів (із твердим покриттям, залізничні колії, водні та ін.).
Особливе місце займає екологічна рента. Екологічним умовам життєдія-льності властива диференціація, часто дуже істотна. Якість природного середо-вища, рівень забруднення середовища перебування, його благоустрій є природ-ною передумовою екологічної ренти, що фіксується у більшій орендній платі за землю, розташовану в кращих екологічних умовах. Вона має багато спільного із сільськогосподарською рентою. Утворення диференціальної екологічної ренти першого виду обумовлене відмінностями в якості середо-вища перебування, що склалися внаслідок природно-кліматичних факторів і географічного розташування. Диференціальна екологічна рента другого виду пов'язана з послідовним вкладанням коштів у природоохоронні заходи, віднов-лення, благоустрій і озеленення території, створення рекреаційних зон і т.д. для того, щоб підвищити рівень якості середовища перебування. Таким чином, еко-логічна рента є плата власникові землі за право користування кращими екологічними умовами.
Земля безпосередньо пов'язана і з утворенням регіональної ренти, будучи загальним просторовим базисом і засобом виробництва в сільському гос-подарстві. Регіональна рента виникає як реалізація переваг даного регіону, ви-кликаних природно-географічними й соціально-економічними умовами (родю-чість ґрунту і клімат, екологічна обстановка, сировина, енергоносії, комуніка-ції, розвиненість промисловості, ринкових відносин та ін.).
Теоретично земельна ділянка може мати цілий комплекс рентоутворюючих факторів. На практиці ж конкретна земельна ділянка, як правило, має не повний комплекс таких факторів, а тільки деяке їхнє сполучення. Можна виділити різні групи земель залежно від наявності того або іншого набору ознак з комплексу рентоутворюючих факторів. Це дозволяє говорити про існування земельних субринків.
Дисертант вважає, що поряд з наявними доцільною буде й схема виділення субринків, основана на економіко-територіальній ознаці. Тут мають місце декілька самостійних моментів. Часто для укрупнення масштабності прове-дення економічного аналізу необхідно об’єднати адміністративні одиниці країни у декілька груп. При цьому обов’язково треба враховувати економіко-географічне становище (у тому числі стадію розвитку та активність регіональ-них земельних ринків) та природні фактори регіонів. Наприклад, для земель України необхідність враховувати останній фактор зумовлено тим, що, по-перше, на території України є декілька основ-них фізіографічних зон: змішані ліси (Українське Полісся), лісостеп і степ, а також Українські Кар-пати та Кримські гори. По-друге, Україна розташована у різних кліматичних зонах: переважна більшість території лежить в помірній кліматичній зоні, а Південний берег Криму відноситься до субсередземномор-ської зони та виявляє деякі суб-тропічні кліматичні риси. По-третє, ґрунти в Україні різ-номанітні – вченими на даний момент виявлено 650 типів і різ-новидів ґрунтів.
На будь-якому рівні узагальнення регіонів за економіко-природним крите-рієм можна говорити про наявність субринків, виділених відповідно до ста-тусу й народногосподарських функцій адміністративно-територіальних утво-рень, де розташовані земельні ділянки. Так, характерні риси мають ринки місь-ких, селищних, сільських та розташованих за межами на-селе-них пунктів земель. Перший також можна розділити на два субринки за-лежно від того, яке значення має місто: обласне або районне. Чисельність насе-лення населеного пункту, до якого територіально відносяться землі, також впливає на процеси їхнього ринкового обігу. Залежно від конкретних цілей аналізу пропонують різні сис-теми поділу земельних діля-нок на групи за цією ознакою.
Розкрито особливості землі як специфічного товару. Зокрема, досліджено принцип багатоваріантності використання земельних ділянок за допомогою теорії множин. За методом Ейлера відображено такі обмеження на застосування земельної ділянки, як фізична здійснимість, юридичний дозвіл і економічна вигідність.
При цьому прийнято такі позначення: Ф – множина фізично можливих ва-ріантів функціонального використання земельної ділянки; Ю – множина юри-дично дозволених варіантів; Е – множина економічно вигідних (за суб'єктив-ними оцінками індивідуума, що приймає рішення) варіантів; U – (уні-версум) – множина всіх можливих варіантів. Взаємоузгодження зазначених кругів Ейлера утворює шість областей функціонального використання земель-ної ділянки. Це дозволяє дослідити їх взаємозв'язок з поведінкою індивідуума на ринку землі. Оскільки, крім економічних, земля задовольняє й нематеріальні потреби, такі як висока репутація, престиж володіння тощо, це обумовлює формування символіч-ної цінності землі. Ця властивість землі спричиняє наявність обмежень морального, етичного, психологічного й подібного плану на вибір суб'єктом ринку своєї поведінки. Представимо всю їхню сукупність множиною М (рис. ).
Таким чином, утворено 10 областей. Інтереси суб'єктів, що діють у не-фор-мальному секторі економіки, представлені областю (4”), а інтереси суб'єктів формального сектора – областю (6”) (див. рис. ).
Як результат, штрихуванням виділено сукупність найбільш імовірних ва-ріантів поведінки суб'єкта ринку землі. Безумовно, суб'єкт може вибрати й варіант по-ведінки, що не належить до виділеної області. Наприклад, це можна пояснити тим, що людина приймає рішення в умовах ринкової невизначеності, коли не-доступна абсолютно повна і достовірна інформація, його оцінка носить су-б'єктивний характер.
Всебічне вивчення властивостей об'єкта ринкових земельних відносин, виді-лення й узагальнення можливих варіантів його функціонального вико-ристан-ня, а отже, і різних варіантів поведінки суб'єкта за наявності певних об-межень, а та-кож до-слід-ження зазначених принципів багатоваріантності за допо-мо-гою теорії множин доз-волило розробити загальну теоретичну модель поетап-ного прийняття рішень суб'єктом ринкових відносин при виборі варіантів своєї пове-дінки на ринку землі. Виділено три підходи до прийняття рішень (ПР):
1 - фізична здійсненність - юридичний дозвіл - економічна вигідність - ПР;
2 - фізична здійсненність - економічна вигідність - юридичний дозвіл - ПР;
3 - економічна вигідність - фізична здійсненність - юридичний дозвіл - ПР.
В умовах ринкової трансформації більш імовірні схеми 2 і 3, а у ста-більній економіці – схема . Головна відмінність цих схем прийняття рішень у тому, що перша не враховує наявність тіньового сектора економіки, що не пов-ністю відображає реальну ситуацію при ринковій трансформації економіки. Дійсно, припускаючи, що суб'єкт приймає рішення на кожному етапі, то, діючи за схемою 1 та одержуючи негативний результат на етапі визначення легально-сті операції, він припиняє розгляд даного варіанта своєї поведінки і відмовляється від нього. І в цьому випадку він навіть не переходить до визна-чен-ня можливого економічного ефекту. Тобто автоматично вилучається область (4’+4”) зі сфери інте-ресів індивідуума (див. рис. 1). Це справедливо в умовах стабільного стану еко-номіки, коли якщо й здійснюються нелегальні опе-рації (область 4’+4”), то їхня питома вага настільки мала, що ними можна знехтувати. У цих умовах індивідів розглядають як гравців, що підкоряються встановленим правилам. Це справед-ливо в правовому суспільстві, але аж ніяк не в трансформаційній економіці.
У сфері земельних відносин можливі всі чотири класичні сегменти тіньової еко-номіки: легальний “світлий” (legal economy), що використовує не-доскона-лість чинного законодавства; напівлегальний “темний” (dark economy), в якому суб'єкти узаконеної діяльності ухиляються від сплати податків; не-офіційний “сірий” (gray economy), до якого входять незареєстровані форми підприємництва; підпільний “чорний” (black economy), пов'язаний із прямими порушеннями чинного законодавства.
У другому розділі “Особливості становлення й розвитку ринку землі в умовах ринкової трансформації” виявлено основні тенденції у функціо-ну-ванні первинного ринку землі в трансформаційній економіці. Недавно Україна одержала статус країни з ринковою економікою. Однак існує досить багато сфер економічного життя країни, де ще повною мі-рою діють економічні закони транзитивного суспільства. Це пояснюється в пе-р-шу чергу тим, що в українському соціумі в цей час не домінує економічна свідомість, вона ще не сформувалася в масах на досить високому рівні. До таких сфер економіки України, де усе ще переважають законо-мірності трансформаційного періоду, відноситься й ринок землі.
Розкрито особливості становлення й розвитку ринку земельного капіталу в умовах трансформацій-ного стану економіки. У результаті аналізу цих процесів в Україні зроблено певні висновки: зростання української економіки потребує значних інвестиційних потоків, а вони можливі лише у випадку розвитку ринку середньо- і довгострокового капіталу, зокрема за рахунок іпо-теки; в Україні поки ще не створені необхідні передумови іпотеки, особливо це стосується правових та інституціональних передумов. З їх появою будуть створюватися іпотечні установи. На першому етапі становлення іпотеки їхню функцію могли б виконувати універсальні комерційні банки й інші фінансово-кредитні уста-нови, які б відповідати визначеним законом вимогам; держава має брати активну участь у створенні необхідних передумов для розвитку іпотеч-них від-носин і становлення системи спеціалізованих іпотечних установ; іпотека землі може досягти в Україні значного розвитку й відігравати важливу роль у функ-ціонуванні ринку середньо- й довгострокового капіталу.
У функціонуванні земельного ринку України сформувалася тенденція до зменшення зваженої ціни купівлі-продажу зі збільшенням площі земельної ді-лянки, про що свідчить проведений аналіз цін продажу земельних ділянок дер-жавної власності в Україні у 2003-2005 рр. Найбільш явний прояв означена тенденція має для земель комерційного використання.
Наявність зворотної залежності між ціною 1 м2 землі та площею земельної ділянки можна пояснити вченням про закон спадної продуктивності праці й ка-піталу, з якого нам відомо, що кожне наступне збільшення площі земельної ді-лянки буде приносити усе менше й менше прибутків. Так, оскільки кожне до-давання одиниці площі здатне принести покупцеві все менше додавання прибутку, то вартість кожної такої одиниці площі земельної ділянки буде зни-жуватись. Це й призведе до зниження середньозваженої ціни купівлі-продажу земельної ділянки.
Та незважаючи на економічну закономірність цієї виявленої тенденції у ціноутворенні на первинному ринку земель несільськогосподарського призна-чення, ми розцінюємо її як негативну, бо вважаємо, що на первинному ринку землі держава, поступаючись своїм монопольним правом власності, в змозі за-безпечити встановлення цін продажу без урахування площ земельних ділянок. Сьогоденна ж ситуація може бути детермінована як зацікавленість держави продати у короткостроковій перспективі якомога більше земель, що належать їй на правах власності. Це у той час, коли кошти від продажу земель державної власності є джерелом наповнення місцевих та державного бюджетів.
Послабити прояв означеної тенденції можна через розвиток конкурентного середовища серед покупців. Офіційна позиція держави зорієнтована на впровадження конкурентних принципів продажу земельних ділянок як ефективного інструменту встановлення цін на рівні ринкових. Отже, нас цікавить, як впливають методи продажу на рівень ціноутворення на ринку землі. Інструмен-том аналізу, що дозволив дослідити це за даними діючого в Україні первинного ринку земель несільськогосподарського призначення, слугувала розроблена табл. .
Таблиця 1
Систематизація інформації про продаж земельних ділянок за ціною, що за рахунок конкурентних методів продажу перевищує встановлену оцінювачем вартість, за період часу Д
Група за чисельністю населення, ч | ч=1 | ... | ч=5 | Всьо-го | Група за функцією використання, f | f=1 | f=2 | f=3 | ... | f=1 | f=2 | f=3
Група за площею земельних ділянок, s | s=1 | Kчsf | K111 | K112K113............K1 | ... | ......... | ............
..............................Всього | K' | K" | K''' | До структури таблиці включено такі показники:
1- кількість земельних ділянок, проданих у групі чsf;
- з них продано на аукціонах;
- з них продано за ціною, що перевищує встановлену оцінювачем з експертної грошової оцінки вартість;
Як доповнення до табл. необхідно кількісно оцінити вплив кон-ку-рент--них методів проведення земельних торгів на рівень цін продажу земель-них ділянок. З цією метою та щоб забезпечити можливість проведення порівняль--ної оцінки, розраховуємо такі параметри, як мінімальний та максимальний прирости ціни продажу земельної ділянки під час проведення торгів по кожній з груп земельної ділянки за функцією використання f.
Проведення аналізу за запропонованою схемою дозволяє отримувати інформацію про ступінь і характер впливу проведення торгів, основаних на конкурентних засадах, на встановлення ринкової ціни земельних ділянок. Це необхідно для забезпечення ефективного управління земельними ресурсами на державному та регіональному рівнях.
Моніторинг ціноутворення необхідно проводити у різних розрізах. Тому за-пропоновано систематизувати вихідні дані ще за декількома формами (зокрема, за табл. ), що на-дасть інформаційну базу для аналізу.
Таблиця 2
Систематизація інформації про продаж земельних ділянок відповідно
до типу населеного пункту проданої земельної ділянки за період часу Д
b | 1 | Т1 | K1 | S1 | C1 | .................................Всього | K |
- група, до якої відноситься і-та продана земельна ділянка за типом адміністрати-вно-територіального утворення Тi:
- кількість земельних ділянок, проданих серед групи b;
, , - загальна, максимальна та мінімальна площі проданих земельних ділянок;
- сума фактичних цін продажу земельних ділянок серед групи b;
, - максимальна та мінімальна ціни за 1 м2 площі проданих земельних ділянок;
, - мода та частота встановлення ціни за 1 м2 площі земельної ділянки.
Розрахунок наведених вище показників ще й у розрізі груп земельних діля-нок за чисельністю населення населеного пункту, за площею та функцією вико-рис-тання земельної ділянки (див. табл. 1), надасть більш деталізовану інформа-цію для аналізу.
Як було показано у розд. 1 дисертації, досвід іноземних країн свідчить про те, що в економічно розвинутих країнах посилюється вплив держави на ринок землі. Оскільки нами виявлено негативні тенденції у ціноутворенні, запропоно-вано по-сили-ти регулюючу роль держави через встановлення рекомендованої ниж-ньої межі цін продажу для земель державної власності. У дисертації розроблено механізм визначення та виконано розрахунки нижньої межі цін, нижче якої ціно-утворення є небажаним, диференційованої за регіона-ми та гру-пами земельних ділянок відповідно до функціонального використання земель і розмірів населених пунктів.
У висновках підведені основні підсумки дослідження та сформульовані основні його результати.
ВИСНОВКИ
На основі здійсненого комплекс-ного політико-економічного аналізу становлення, розвитку і економічного ре-гулювання ринкових земельних відносин було вирішено актуальне наукове завдання виявлення головних чинників і тенденцій формування ринку землі в умовах ринкової трансформації та зроблено такі висновки:
1. Ринок землі – складна, суперечлива, багатобічна й багатомірна економічна система, що виражає прямі й зворотні зв'язки суб'єктів господар-ської діяльності щодо руху (оренди, застави, купівлі-продажу, обміну, даруван-ня й спадкування) земельних ділянок і прав на них і реалізує економічні інте-реси суб'єктів ринку землі. Земельні відносини є комплексом економічних, еко-ло-гічних, географічних, соціальних і морально-етичних відносин. Це виділяє зем-лю серед всіх інших об'єктів матеріального світу й потребує особливого під-ходу до регулювання її ринкового обігу.
2. Основною властивістю землі є її рентоутворююча спроможність. Ви-вчення різних підходів до теорії земельної ренти дозволяє виявити типи та різ-новиди ренти, що мають неоднакове значення в різноманітних земельних від-носинах. Це зумовлено різницею у наборі рентоутворюючих факторів.
3. Структуризація ринку землі може бути здійснена за вісьмома критеріями, що конк-ретизує його місце, роль, функціональне призначення в цілісній системі ринкової економіки, дозволяє визначити рушійні сили його формування й роз-витку, виявити об'єкти прикладання цих сил, прогнозувати варіанти реагуван-ня ринкового механізму на можливі зміни зовнішніх факторів соціально-економіч-ного характеру. Важливу роль відіграє економіко-територіальна ознака у фор-муванні земельних субринків згідно типів адміністративно-територіальних утворень та природно-територіальних зон.
4. Реформування зе-мельних відносин у напрямку створення ринку землі у країнах ринкової трансформації здійснюється з неоднаковою інтенсивністю. В одних країнах цей процес відбувається по-вільно, суперечливо, непослідовно, в інших – рішуче, швидко, кардинально. Досліджуючи практику проведення зе-мельних реформ у трансформаційних еко-номіках світу, виділено кілька їх мо-делей. Щодо українських реалій, автор, ґрунтуючись на аналізі світового досвіду, вважає за необхідне деякою мірою підсилити вплив держави на ринок землі з метою запобігання розвитку негативних процесів у сфері ринкового обігу земель.
5. Всебічне вивчення властивостей об'єкта ринкових земельних відносин, ви-ділення й узагальнення можливих варіантів його функціонального використання, а отже, і різних варіантів поведінки суб'єкта за наявності пев-них обмежень, а також дослідження зазначених принципів багатоваріантності за допомогою теорії множин дозволило розробити загальну теоретична модель поетапного прийняття рішень суб'єктом ринкових відносин при виборі варіан-тів своєї поведінки. Виділено найбільш імовірні варіанти для умов стабільної економіки й для умов ринкової трансформації, головна відмінність яких полягає у активності тіньового ринку землі.
6. У сфері земельних відносин мають місце всі чотири класичні сегменти ті-ньової економіки (legal, dark, gray, black). Тому особливу увагу приділено тео-ретичному дослідженню поведінки суб’єктів тіньового ринку землі, що, зокрема, дозволило побудувати функції корисності ухиляння від сплати податків.
7. Одним з найважливіших завдань сучасної земельної реформи в Україні є організація повноцінного ринку землі. Без нього неможливо вважати цілісним і логічно завершеним процес реформування земельних відносин і ринкової еко-номіки в цілому. Організація ринку землі включає створення інфра-структури ринку землі, консалтингових та ріелтерських підприємств, механізмів забезпечення прозорості на ринку землі, забезпечення функціонування системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх об-меження, державне регулювання діяльності фізичних і юридичних осіб у сфері оцінки земель і землевпорядкування.
8. Необхідною умовою формування українського земельного ринку є трансформація суспільної думки, психології людей щодо приватної власності на землю. При цьому велике значення має якість забез-печення інформацією широких мас населення, особливо тих його верств, відпо-відна реакція яких впливає на хід реформи. Без інформаційної складової ринкова інфраструктура не може існувати. Основною складовою інфор-мацій-ного забезпечення ринку землі є інформування громадськості через засоби ма-сової інформації. Іншою важливою складовою є використання інфор-маційних технологій в управлінні земельними ресурсами, особливо при моніто-рингу економічних процесів. Від ефективності в цій сфері залежить швидкість реагування менеджменту на зміни картини земельного ринку.
9. Стабільний розвиток економіки України потребує значних інвестиційних потоків, а вони можливі лише за умов розвитку ринку середньо- і довго-строко-вого капіталу, у тому числі на основі іпотеки. В Україні поки ще не ство-рено необхідні передумови іпотеки, особливо це стосується правових (правова єдність земельної ділянки і розміщених на ній будинків, споруд і насаджень; безпека іпотеки; регулювання організації й діяльності іпотечних банків) та інсти-туціональних (формування спеціалізованих іпотечних банків; організація дер-жавної реєстрації прав на нерухоме майно; наявність біржового ринку цін-них паперів) передумов. Держава має брати активну участь у створенні необ-хідних передумов для розвитку іпотеч-них відносин і становлення системи спеціалізованих іпотечних установ. За їх наявності іпотека земель може досягти в Україні значного розвитку й відігра-вати важливу роль у функціонуванні ринку середньо- й довгострокового капі-талу.
10. Вагомим прорахунком вітчизняного реформування вважаємо відсутність науково обґрунтованої методики – а відтак і проведення – державного моні-то-рингу встановлення цін на первинному та вторинному ринках землі різного функціонального використання. Проведення такого аналізу дозволить державі оперативно реагувати на ринкову ситуацію та вживати заходів для запобігання негативним тенденціям у ціноутворенні, що виявлені нами під час проведення аналізу ціноутворення на первинному ринку земель несільськогосподарського призначення, зокрема, щодо зниження ціни продажу 1 м2 земель державної власності при збільшення площі земельної ділянки та щодо низького рівня проведення аукціонів і конкурсів. Визначені тенденції мають місце в усіх регіонах України з різним ступенем прояву.
11. Державний моніторинг цін на земельні ділянки є одним з головних інструментів під-ви-щен-ня ефективності функціонування підприємств. Використання розробле-ного механізму проведення моніторингу та доступність інформації подібного роду широким колам підприємств і громадськості забезпечить прозорість рин-ку землі, сприятиме підвищенню ефективності діяльності підприємств. Запро-по-нова-ний механізм визначення показників моніторингу ринкових цін на земель--ні ділянки полягає у систематизації вихід-ної інформації (по групах земель-них ділянок за чисельністю населення та типом територіально-адміністратив-ного утворення, за площею земельних ділянок та їх функціональним вико-рис-тан-ням) та у розрахунку показників описової статистики у цих групах. Реко-мендо-вано за розробленими формами систематизації та статистичної обробки ін-фор-мації про ціни на продані земельні ділянки надавати суб’єктам ринку землі офіційну інформацію.
12. У трансформаційній економіці підтримка на досить високому рівні регуляторної функ-ції держави у питанні ціноутворення є об’єктивною необхід-ністю. Тому пропонується встановити на державному рівні нижню межу ціно-вого діапазону, диференційовану за регіонами та групами земельних ділянок. Оскільки мова йде про ціноутворення на первинному ринку землі, вважаємо припустимим застосування такого заходу, як визначення державою нижньої границі цін продажу земельних ділянок, що належать їй на правах власності. Встановлення такого обмеження на первинному ринку землі відіб’ється й на рівні цін на вторинному ринку, спричиняючи їх наближення до ринкової варто-сті.
СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ
Статті у фахових виданнях:
1. Воробьев Е.М., Кадыкова И.Н. Развитие земельных отношений в экономиче-ских системах // Економіка: проблеми теорії та практики (Дніпропетровський державний університет Міносвіти України): Зб. наук. праць. Випуск 194. В 5 т. – Дніпропетровськ: ДНУ, 2004. – Т.1. - С. 38-45.
2. Кадыкова И.Н. Актуальные проблемы формирования рынка земли в переход-ной экономике // Економіка розвитку (Харківський національний економічний університет Міносвіти України). – 2005. – №1. – С. –69.
3. Кадикова І.М. Відносно питання про моделі реформування земельних відно-син // Економіка розвитку (Харківський національний економічний універ-ситет Міносвіти України). – 2005. – №2. – С. 9–13.
4. Кадыкова И.Н. Теоретические аспекты исследования принципа много-вариант-ности использования земельного участка в условиях трансформа-цион-ной экономики // Вісник Харківського національного університету імені В.Н. Каразіна. Економічна серія: Зб. наук. праць. №650. - Х.: ХНУ, 2005. - С. 32-35.
5. Кадыкова И.Н. Поведение субъектов рынка земли в условиях трансформационной экономики (теоретический аспект) // Вісник Національ-ного технічного університету “Харківський політехнічний інститут”. Тематич-ний випуск: Технічний прогрес і ефек-тивність виробництва: Зб. наук. праць. №33. – Х.: ХТУ “ХПІ”. – 2005. – С. 87–92.
6. Зеленков А.В., Кадикова І.М. Аналіз ефективності використання інформацій-них технологій в галузі управління землекористуванням // Землевпорядний вісник (Державний комітет України по земельних ресурсах). – 2005. – №3. – С. 14–16.
7. Воробйов Є.М., Кадикова І.М. Формування цін на земельні ділянки в умо-вах аграрної реформи в Україні // Землеустрій і кадастр (ДП “Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою”). – 2006. – №3. – С. 67-74.
8. Кадикова І.М. Моніторинг цін на земельні ділянки як інструмент підви-щення ефективності функціонування підприємств АПК // Землеустрій і кадастр (ДП “Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою”). – 2006. – №4. – С. 41-51.
Тези доповідей:
9. Vartanyan V., Kadykova I. The global industry simulation in the strategic manage-ment courses // Інтегровані комп’ютерні технології “ІКТМ-2001”: Між-нар. науково-техн. конф. Харків, 13-16 лист. 2001 р. – Х.: Нац. аерокосм. ун-т ім. М.Є.Жуковського “Харк. авіац. ін-т”, 2001. – С. .
10. Кадыкова И.Н. Особенности формирования рынка земли в Украине // Наука і молодь: Міжнар. наук. конф. студентів та молодих учених “ПОЛІТ-2002”. Київ, 10-11 квітня, 2002 р. – К.: НАУ, 2002. – С. 227.
11. Кадыкова И.Н. Современный этап развития рыночной экономики Ук-раины // Современные технологии в менеджменте: Междунар. научно-практ. конф. Алушта, 15-21 верес. 2003 р. – Х.: Нац. аерокосм. ун-т ім. М.Є.Жуковського “Харк. авіац. ін-т”, 2003. – С. .
12. Воробйов Є.М., Кадикова І.М. Реформування відносин стосовно власно-сті на землю // Современные информационные технологии в экономике и управле-нии предприятиями, программами и проектами: ІІ Междунар. научно-практ. конф. Алушта, 13-19 верес. 2004 р. – Х.: Нац. аерокосм. ун-т ім. М.Є.Жуковського “Харк. авіац. ін-т”, 2004. – С. 114–116.
13. Кадыкова И.Н. Исследование принципа многовариантности использова-ния зе-мельного участка как объекта рыночных отношений // Современные ин-фор-мационные технологии в экономике и управлении предприятиями, програм-мами и проектами: ІІІ Междунар. научно-практ. конф. Алушта, 12-18 верес. 2005 р. – Х.: Нац. аерокосм. ун-т ім. М.Є.Жуковського “Харк. авіац. ін-т”, 2005. – С. 50–51.
14. Кадыкова И.Н. Информационные технологии как инструмент земель-ного менеджмента // Современные информационные техно-логии в эко-но-ми-ке и управлении предприятиями, программами и проектами: ІV Междунар. научно-практ. конф. Алушта, 11-17 верес. 2006 р. – Х.: Нац. аерокосм. ун-т ім. М.Є.Жуковського “Харк. авіац. ін-т”, 2006. – С. 55-56.
15. Кадыкова И.Н. Іпотека землі як перспективний напрям розвитку фі-нан-со-во-кредитної системи України // Современные информационные техно-логии в эко-но-ми-ке и управлении предприятиями, программами и проектами: V Междунар. научно-практ. конф. Алушта, 10-16 верес. 2007 р. – Х.: Нац. аерокосм. ун-т ім. М.Є.Жуковського
