НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

ІНСТИТУТ ДЕРЖАВИ І ПРАВА імені В.М. КОРЕЦЬКОГО

СІЧЕВЛЮК Володимир Антонович

УДК 347.45/.47

ІНВЕСТИЦІЙНІ ДОГОВОРИ

НА БУДІВНИЦТВО ЖИТЛА

(ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВИЙ АСПЕКТ)

Спеціальність 12.00.03 – цивільне право і цивільний процес;

сімейне право; міжнародне приватне право

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата юридичних наук

Київ – 2003

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Інституті держави і права імені В. М.Корецького Національної академії наук України.

Науковий керівник:

кандидат юридичних наук, старший науковий співробітник

КУЧЕРЕНКО Ірина Миколаївна,

Інститут держави і права ім. В.М.Корецького НАН України,

старший науковий співробітник

Офіційні опоненти:

доктор юридичних наук, професор,

академік Академії правових наук України

ЛУЦЬ Володимир Васильович,

Академія муніципального управління,

професор кафедри цивільно-правових дисциплін;

кандидат юридичних наук, доцент

ГОПАНЧУК Василь Степанович,

Національна академія внутрішніх справ України,

начальник кафедри цивільного права.

Провідна установа:

Київський національний університет імені Тараса Шевченка, кафедра цивільного права.

Захист відбудеться 19 березня 2003 р. о 14 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д .236.02 по захисту дисертацій на здобуття наукового ступеня доктора юридичних наук при Інституті держави і права імені В.М. Корецького Національної академії наук України за адресою: 01001, м. Київ-1, вул. Трьохсвятительська, 4.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Інституту держави і права імені В.М. Корецького НАН України за адресою: 01001, м.Київ-1, вул. Трьохсвятительська, 4.

Автореферат розісланий 15 лютого 2003 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради,

кандидат юридичних наук Кучеренко І.М.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Формування України як незалежної економічно розвинутої держави неможливе без вирішення соціальних потреб її громадян. Одним із таких завдань нашої держави є вирішення житлової потреби. Вона не є новою для України, але її вирішення залежить не тільки від держави і наявності у неї достатніх коштів на це, але й від самих громадян, які прагнуть задовольнити свою житлову потребу за рахунок власних коштів. Одним із способів недержавного фінансування житлового будівництва є залучення до цього процесу приватних інвесторів. Такий напрямок вирішення житлової проблеми наших громадян був закріплений у багатьох нормативних актах, що й зумовило розвиток інвестиційного житлового будівництва, а інвестиційні договори стали однією з підстав виникнення права власності на житло.

Не дивлячись на те, що право на інвестиційне будівництво деклароване цілою низкою нормативних актів, жоден з них не регулює договірні відносини, які лежать в основі цього процесу. Тому інвестиційне будівництво житла пов’язане з дуже великим ризиком для інвесторів. Відсутність встановленого законодавством порядку укладення таких договорів, закріплення прав та обов’язків сторін, процедури реєстрації права власності призводить до негативних наслідків для інвесторів, які вкладають кошти в інвестиційне будівництво.

Інвестиційні договори стали також підставою для проведення реконструкції і перебудови вже існуючих об’єктів житлового фонду, з чим, в свою чергу, не завжди згодні особи, які мешкають в таких будинках. Це пов’язане з побоюванням руйнації будинків, а також з безпечністю проживання в них після проведення реконструкції. Особливо гостро це питання стоїть при перебудові горищ, надбудов мансард. В зв’язку з цим виникає питання про необхідність погодження такої реконструкції чи перебудови з власниками квартир чи з об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку, визначення кола осіб, які мають право укладати інвестиційні договори, визначення прав місцевих органів влади і управління в процесі такого будівництва.

Все зазначене вище свідчить про необхідність законодавчого врегулювання інвестиційного будівництва житла, а це неможливо без проведення наукових досліджень договірних відносин, які виникають в зв’язку з ним. Тому обрана тема дисертаційної роботи є своєчасною і доцільною для науки цивільного права.

Не дивлячись на важливість та актуальність такої теми, інвестиційні договори на будівництво житла не були об’єктом комплексного дослідження правниками нашої країни. Загалом же дослідження провадились в сфері визначення правової природи інвестиційних договорів, а саме – інвестиційних договорів за участю іноземних інвесторів.

Вихідними даними для розробки теми стали дослідження таких радянських, російських та українських вчених, як Азімов Ч.Н., Аскназій С.І., Брагінський М.І., Брауде І.Л., Вінник О.М., Вітрянський В.В., Дзера О.В., Задихайло Д.В., Йоффе О.С., Коссак В.М., Красавчиков О.А., Крашенінніков П.В., Кучеренко І.М., Кузнєцова Н.С., Луць В.В., Маслов В.Ф., Мічурін Є.О., Пергамент А.І., Підопригора О.А., Пушкін О.А., Саніахметова Н.О., Сєдугін П.І., Сібільов М.М., Сімсон О.А., Суханов Є.А., Сухо-нос В.В., Толстой Ю.К., Харитонов Є.О., Чернадчук В.Д., Чернадчук Т.О., Чигир В.Ф., Шевченко Я.М. та ін.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Тема дисертаційного дослідження виконана згідно з планом науково-дослідної роботи відділу проблем цивільного, трудового і підприємницького права Інституту держави і права ім. В.М.Корецького Національної академії наук України “Роль і значення цивільного права в регулюванні майнових і особистих немайнових відносин у сучасній Україні”.

Мета і задачі дослідження. Метою роботи є аналіз цивільно-правових проблем інвестиційного будівництва житла та обґрунтування пропозицій, спрямованих на вдосконалення правового регулювання договірних відносин, які виникають в інвестиційному будівництві житла.

Для досягнення зазначеної мети були поставлені такі основні задачі:–

дослідити правову природу договору на інвестиційне будівництво житла;–

визначити поняття та основні види інвестиційних договорів на будівництво житла;–

встановити місце договору на інвестиційне будівництво житла в системі цивільних договорів;–

визначити порядок укладення, зміни та припинення договору на інвестиційне будівництво житла;–

здійснити юридичне обґрунтування способів правового регулювання договору на інвестиційне будівництво житла;–

провести теоретичний аналіз відносин, що виникають при заставі прав інвесторів за договорами на інвестиційне будівництво житла.

Об’єктом дослідження є суспільні відносини, які виникають при інвестиційному будівництві житла.

Предметом дослідження є нормативні акти, які регулюють або мають регулювати договір інвестиційного будівництва житла.

Методи дослідження. Відповідно до мети та завдань дослідження в роботі було використано загальнонаукові та спеціальні методи пізнання правових явищ. Зокрема, за допомогою формально-догматичного методу дослідження було зроблено виділення найважливіших юридичних конструкцій договору на інвестиційне будівництво житла, дано його загально-правову характеристику, тлумачення його змісту. Історико-правовий метод використовувався при дослідженні генезису нормативних актів України в сфері регулювання інвестиційного будівництва житла. Системно-функціональний метод надав можливість визначити основні засади правового регулювання договору інвестиційного будівництва житла. Порівняльно-правовий метод використовувався при дослідженні різних підходів до правового регулювання інвестиційного будівництва житла у вітчизняному та зарубіжному законодавстві, судовій практиці. Шляхом застосування прийомів формальної логіки (синтез, аналіз, узагальнення, аналогія) виявлені суперечності, які існують в законодавстві України, та вироблені пропозиції щодо законодавчого регулювання договору на інвестиційне будівництво житла.

Наукова новизна одержаних результатів полягає у здійсненому вперше в Україні комплексному дослідженні інвестиційного договору на будівництво житла та обґрунтуванні теоретичної позиції, відповідно до якої цей договір визначається як самостійний вид цивільного договору, який потребує спеціального правового регулювання на законодавчому рівні.

Наукова новизна одержаних результатів конкретизується в таких основних положеннях та висновках, що виносяться на захист:

1. Пропонується юридичне визначення інвестиційного договору на будівництво житла як договору, на підставі якого одна сторона, інвестор, зобов’язується передати інвестиції реципієнту та прийняти у власність житло, а інша сторона, реципієнт, зобов’язується прийняти, використати або направити інвестиції на будівництво житла та передати інвестору документи, необхідні для реєстрації ним права власності.

2. Обґрунтовується висновок про те, що інвестиційний договір на будівництво житла є самостійним видом цивільного договору, який не можна віднести до таких цивільних договорів, як: купівлі-продажу, оскільки на підставі інвестиційних договорів на будівництво житла відбувається не перехід права власності, а первинне виникнення права власності; до підряду, тому що інвестор не має права на самостійне будівництво житла; до сумісної діяльності (дольової, пайової участі), оскільки за інвестиційним договором не виникає спільної власності на предмет договору.

3. Визначаються критерії класифікації інвестиційних договорів на будівництво житла. В залежності від способу створення житла виділяються такі види договорів: направлені на створення нового житла (будівництва багатоквартирного будинку), коли право власності на об’єкт нерухомості виникає вперше; договори, направлені на реконструкцію вже існуючого об’єкта нерухомості (перебудова горища у житловому будинку, проведення капітального ремонту та реконструкції об’єкту нерухомості зі зміною його призначення тощо). В залежності від обов’язків, які покладаються на реципієнта, інвестиційні договори на будівництво житла можна поділити на: договори, в яких реципієнт здійснює акумуляцію коштів інвесторів і самостійно виконує роботи по будівництву житла; договори, в яких реципієнт зобов’язується лише спрямовувати кошти інвестора підрядчику чи замовнику на будівництво.

4. Пропонується законодавче закріплення виникнення права власності з дня оформлення свідоцтва на право власності інвестору на житло уповноваженим державним органом, який буде вести реєстр прав на нерухомість.

5. З метою захисту прав інвесторів обґрунтовується необхідність ввести обов’язкову реєстрацію укладення (розірвання) інвестиційних договорів на будівництво житла державними органами, застави інвесторами майнових прав на одержання у власність житла в реєстрі прав на нерухомість, а також закріплення на законодавчому рівні положення про набуття чинності даних договорів тільки з дня реєстрації.

6. Доводиться необхідність прийняття спеціального Закону “Про інвестиційне будівництво житла”, який повинен врегулювати: основні засади інвестиційного житлового будівництва, визначити коло осіб, які мають право бути реципієнтами, порядок укладення, зміну, реєстрацію та припинення договорів на інвестиційне будівництво житла; права, обов’язки, відповідальність сторін цього договору; способи захисту прав інвесторів; принципи та методи державного контролю за проведенням інвестиційного будівництва.

7. Аргументується висновок про те, що право на укладення інвестиційних договорів на реконструкцію (перебудову) жилого будинку повинно мати об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку, а не місцеві органи управління, на балансі яких знаходиться будинок, а у випадку, якщо таке об’єднання не створене, власники квартир повинні давати свою згоду на укладення договору місцевими органами управління.

8. Доводиться теза про право інвесторів, які уклали інвестиційні договори на будівництво житла і не набули права власності на нього, укладати договори застави прав на отримання у власність житла.

9. Пропонується закріпити у Законі “Про інвестиційне будівництво житла” відповідальність генерального підрядчика, який провадив будівництво житла, за неякісне будівництво, а також відповідне право інвестора на пред’явлення до нього претензій (позову) щодо якості житла (будинку) незалежно від того, чи був генеральний підрядчик стороною (реципієнтом) інвестиційного договору. При цьому строк на пред’явлення претензій (позову) з приводу недоліків необхідно відраховувати з дня отримання інвестором свідоцтва про право власності на об’єкт інвестування.

Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що одержані висновки можуть бути використані в законотворчій діяльності в процесі реформування інвестиційного права України, зокрема шляхом прийняття Закону “Про інвестиційне будівництво житла”, а також при розробці Закону “Про реєстрацію прав на нерухомість”.

Положення дисертації можуть бути використані також з навчально-методичною метою при підготовці фахівців-правознавців при викладенні курсів лекцій “Цивільне право” та “Житлове право”, для подальших наукових досліджень договірних цивільних відносин.

Апробація результатів дисертації. Результати дисертаційного дослідження були оприлюднені на двох конференціях: міжнародній науковій конференції “Європа, Японія, Україна: шляхи демократизації державно-правових систем” (17-20 жовтня 2000 р., м. Київ, Інститут держави і права ім. В.М.Корецького НАН України) та науково-практичній конференції “Становлення і розвиток правової системи України” (21 березня 2002 р., м. Київ, Інститут держави і права ім. В.М.Корецького НАН України).

Публікації. За темою дисертації відповідно до її змісту опубліковано три статті у збірниках, що входять до переліку наукових фахових видань ВАК України, а також тези двох доповідей на конференціях.

Структура дисертації зумовлена метою та завданням дослідження і складається зі вступу, двох розділів, висновків та списку використаних джерел. Пов-ний обсяг рукопису становить 194 сторінки друкованого тексту, у тому числі 18 сторінок списку використаних джерел, який охоплює 177 найменувань.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ

У вступі обґрунтовується актуальність теми дослідження дисертації, дається характеристика об’єкта, предмета та методологічної основи дослідження, визначається мета і задачі дослідження, формулюється наукова новизна та викладаються основні положення, які виносяться на захист, висвітлюється практичне значення й апробація результатів дослідження, вказуються публікації за темою дисертації.

Розділ перший “Поняття та основна характеристика договору на інвестиційне будівництво житла” складається з чотирьох підрозділів.

Вивчаючи і аналізуючи нормативне регулювання інвестиційного будівництва житла у підрозділі 1.1. – “Правове регулювання інвестиційного будівництва житла в Україні”, автор робить висновок, що правовою базою для укладення інвестиційних договорів став Закон “Про інвестиційну діяльність”, прийнятий у 1991 р., який визначав загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України, хоча й не виділив при цьому житло як окремий об’єкт інвестування.

Вперше ж інвестування будівництва житла за рахунок недержавних кош-тів було запроваджене в Україні Указом Президента “Про інвестування будівництва та придбання житла для військовослужбовців Збройних Сил України та членів їх сімей” від 1 липня 1993 року, який затвердив Положення про інвестування будівництва та придбання житла для військовослужбовців Збройних Сил України. І хоча вказаний нормативний акт врегульовує правовідносини інвестиційного будівництва житла лише однієї категорії громадян, проте з його прийняттям вперше виникла можливість вирішувати житлову проблему шляхом залучення коштів інвесторів, якими могли бути як фізичні, так і юридичні особи.

Дисертантом звертається увага на те, що діючим на той час законодавством України не встановлювався порядок одержання інвестором свідоцтва про право власності на отримане ним житло за рахунок внесених ним інвестицій. Лише в 1995 році, з прийняттям Правил державної реєстрації об’єктів нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затверджених наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 13 грудня 1995 р. № , інвестиційні договори стали підставою для виникнення права власності на об’єкти нерухомості шляхом отримання свідоцтва про право власності, які видавалися місцевими органами влади. Прийняті пізніше нормативні акти, які врегульовували порядок реєстрації права власності на об’єкти нерухомості на підставі інвестиційних договорів, залишили цей порядок незмінним.

Інвестування в житлове будівництво було виділено як один із способів задоволення житлової потреби постановою Верховної Ради України “Про заходи щодо залучення додаткових коштів на житлове будівництво та створення ринку житла” від 22 лютого 1994 р., яка надала право будівельним організаціям з метою залучення додаткових коштів для нарощування обсягів житлового будівництва та створення ринку житла, у разі відсутності у замовників коштів, завершувати, за їх згодою, розпочате будівництво жилих будинків за рахунок власних або залучених коштів, а також визнавалося за доцільне залучати додаткові кошти на нове будівництво та завершення розпочатого будівництва житла шляхом випуску житлових (цільових) облігацій відповідно до чинного законодавства.

Важливе значення для розширення можливостей будівництва житла інвестиційним способом мало видання Указу Президента “Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії “Київміськбуд” від 27 червня 1999 р., прийняття 20 квітня 2000 р. Верховною Радою України Закону “Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії “Київміськбуд”, які передбачили залучення коштів громадян і суб’єктів підприємницької діяльності для кредитування будівництва житла для населення під заставу цього житла.

Підводячи підсумок проаналізованих нормативних актів, автор наголошує, що в Україні вже майже 10 років існує правова можливість укладення інвестиційних договорів на будівництво житла, однак жоден нормативний акт не врегульовує порядок укладення, зміни та припинення таких договорів, їх суттєві умови. Результатом відсутності нормативного регулювання стали численні судові справи, позивачами в яких виступають інвестори, права яких порушені.

Враховуючи специфіку відносин в сфері інвестиційної діяльності стосовно житлового будівництва, автором вказується на недоцільність врегулювання в новому ЦК України інвестиційних договорів на будівництво житла, оскільки в процесі такого будівництва виникають відносини, які регулюються не тільки цивільними нормами. Зокрема це стосується порядку визначення кола осіб, які мають право укладати інвестиційні договори на будівництво житла, порядок державного контролю за цим будівництвом, прав та обов’язків місцевих органів влади та управління щодо регулювання інвестиційного будівництва тощо.

Все це дало підставу зробити висновок про необхідність прийняття Закону “Про інвестиційне будівництво житла”.

В ході написання підрозділу 1.2. “Поняття інвестиційного договору на будівництво житла” автор прийшов до висновку, що інвестиційний договір на будівництво житла – це цивільний договір, на підставі якого одна сторона, інвестор, зобов’язується передати інвестиції реципієнту та прийняти у власність житло, а інша сторона, реципієнт, зобов’язується прийняти, використати або направити інвестиції на будівництво житла та передати інвестору документи, необхідні для реєстрації ним права власності.

Інвестиційний договір на будівництво житла є різновидом інвестиційного договору, однак має власний специфічний об’єкт, предмет, особливий суб’єктний склад, специфічний порядок та строк дії договору. Інвестиційні договори на будівництво житла мають на меті, перш за все, будівництво та набуття у власність житла (будинку, квартири), яке використовується для проживання фізичних осіб, тобто реалізацію ними свого права на житло.

В дисертації здійснюється порівняльний аналіз інвестиційних договорів на будівництво житла з іншими цивільно-правовими договорами. Зокрема на підставі дослідження правової природи та найсуттєвіших ознак договорів будівельного підряду, пайової (дольової) участі у будівництві, купівлі-продажу, сумісної діяльності автором робиться висновок про те, що інвестиційні договори на будівництво житла не можна віднести до вищезазначених цивільних договорів, інвестиційний договір на будівництво житла є самостійним видом цивільного договору, на підставі якого виникає право власності у інвестора на об’єкт інвестування.

На підставі інвестиційного договору на будівництво житла не відбувається переходу права власності, оскільки реципієнт не є власником житла, а тому не може його відчужувати, а інвестор стає першим власником збудованого житла, і отже, інвестиційні договори на будівництво житла не можна віднести до договорів купівлі-продажу.

Не можна вважати інвестиційні договори на будівництво житла й договорами підрядного характеру, тому що інвестор не має ніяких самостійних прав на будівництво жилого будинку (права на землю, права на забудову).

Однією з підстав виникнення права власності на житло є договори про сумісну діяльність, різновидом яких є договори про пайову (дольову) участь у будівництві об’єктів нерухомості. Учасники в процесі виникнення таких договорів набувають право спільної дольової власності на об’єкт будівництва і несуть спільні витрати і збитки. Сторони ж інвестиційного договору на будівництво житла не є учасниками спільної дольової власності на житло і не несуть спільних витрат і збитків, які виникають в процесі будівництва.

Окремо автором розглядаються договори на будівництво житла для військовослужбовців та членів їх сімей, які на сьогодні набули досить широкого поширення. На підставі таких угод інвестору не передається у власність частина житла, збудованого за рахунок інвестованих коштів, а погашення інвестицій провадиться шляхом зменшення податкових зобов’язань платників податків в порядку, встановленому ст. .3 Закону України “Про оподаткування прибутку підприємств”. Дисертантом доводиться, що вказані угоди не можна назвати інвестиційними, оскільки на підставі таких договорів інвестор не отримує житла у власність, а фактично направляє кошти, які він повинен сплатити до бюджету у вигляді податків, на будівництво об’єктів житла для військовослужбовців. Практично за цими договорами відбувається цільова сплата податків, оскільки інвестиції спрямовуються інвесторами не безпосередньо військовослужбовцям, або підрядчику, а направляються на єдиний рахунок Державного казначейства України.

Підрозділ 1.3. “Інвестиційний договір в системі цивільних договорів” присвячений теоретико-правовому аналізу юридичної природи інвестиційного договору взагалі і такому його різновиду, як інвестиційний договір на будівництво житла зокрема. В залежності від розподілу обов’язків між сторонами договору інвестиційні договори на будівництво житла визначаються автором як двосторонні, оскільки кожна із сторін договору має права та несе обов’язки. Так, за інвестиційним договором на будівництво житла інвестор зобов’язаний вносити інвестиції в порядку, передбаченому договором, та має право отримати у власність житло після закінчення будівництва, а реципієнт несе обов’язок спрямовувати інвестиції, отримані від інвестора, на будівництво житла, або збудувати житло за рахунок інвестицій, наданих інвестором.

Що стосується такої ознаки, як наявність зустрічного задоволення, то автором зазначається, що інвестор, як відповідь на внесення інвестицій, отримує у власність житло. Таким чином, інвестиційні договори на будівництво житла носять відплатний характер, оскільки дії інвестора по внесенню інвестицій компенсуються відповідними діями реципієнта по будівництву житла (спрямуванню інвестицій на будівництво житла) та отри-манням інвестором житла у власність.

В залежності від моменту виникнення прав та обов’язків досліджувані договори автор аргументовано відносить до консенсуальних. Метою інвестиційних договорів на будівництво житла є отримання інвестором житла у власність. Предметом договору є передання інвестицій на будівництво житла. Порядок внесення інвестицій інвестором визначається договором, а тому інвестиції можуть вноситись як одразу в повному обсязі, так і частково. У зв’язку з цим, якщо розглядати інвестиційні договори на будівництво житла як реальні, виглядає проблематичним визначення моменту вступу інвестиційного договору в силу. Саме тому інвестиційний договір на будівництво житла слід вважати консенсуальним.

Відмінною ознакою інвестиційних договорів є їх формальність, хоча для теорії права і правозастосовчої практики питання формальності договорів є проблемним. Вчені-юристи виділяють в окрему групу так звані формальні договори, до яких вони відносять договори, які відповідно до закону повинні бути укладені у визначеній законом формі, зокрема такі, що потребують державної реєстрації та обов’язкового нотаріального посвідчення на підставі закону. Це пов’язано з новелами, що містяться в проекті ЦК України. Так, згідно з п. ст. проекту ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації – з моменту державної реєстрації.

Інвестиційні договори на будівництво житла на сьогодні спеціальній державній реєстрації не підлягають. Дисертант, враховуючи специфіку та важливість відносин, що виникають на підставі інвестиційних договорів на будівництво житла, висловлює думку про те, що такі договори повинні підлягати обов’язковій державній реєстрації. В такому випадку інвестиційні договори на будівництво житла будуть вважатись формальними, а моментом їх укладення повинен вважатися момент їх державної реєстрації.

Що стосується кваліфікації інвестиційних договорів на будівництво житла як таких, що засновані на особливих, особисто-довірчих відносинах сторін, то автор відносить вказані договори до фідуціарних угод і робить припущення, що втрата такого характеру взаємовідносин сторін дає можливість одній з них в односторонньому порядку відмовитись від виконання угоди. Стаття 21 Закону України “Про інвестиційну діяльність” надає право інвестору в будь-який момент прийняти рішення про припинення інвестиційної діяльності з відшкодуванням збитків учасникам інвестиційної діяльності. Зважаючи на те, що інвестор передає реципієнту інвестиції і при цьому не забезпечується виконання реципієнтом своїх зобов’язань, тому, на думку дисертанта, слід говорити про наявність у інвестора та реципієнта особливих довірчих відносин.

Досліджуючи інвестиційні договори на будівництво житла за критерієм поділу їх в залежності від направленості договорів на певний результат (направлені на передачу майна у власність (або інше речове право) або в користування, та на договори на виконання робіт або надання послуг), автор вказує, що, враховуючи види інвестиційних договорів на будівництво житла, їх не можна однозначно віднести до якоїсь однієї групи. Так, договори, в яких реципієнт виконує лише функцію спрямовування коштів інвесторів та направлення їх на будівництво житла, можна було б віднести до групи договорів, спрямованих на надання послуг, оскільки реципієнт в такому випадку фактично надає послуги інвестору по управлінню коштами, в результаті якого у інвестора виникає право на отримання житла. Більш складною виглядає ситуація з договорами, які передбачають не лише здійснення реципієнтом функцій управління інвестиціями, а й виконання ним робіт по будівництву житла. В таких договорах присутні ознаки як надання послуг, так і виконання робіт.

Підрозділ 1.4. “Види інвестиційних договорів на будівництво житла” присвячений класифікації інвестиційних договорів на будівництво житла. Відзначається, що при здійсненні класифікації видів інвестиційних договорів на будівництво житла відправними повинні бути загальноприйняті положення щодо класифікації цивільних договорів.

Враховуючи специфіку інвестиційних договорів на будівництво житла, дисертант виділяє інші критерії, характерні саме для цього виду інвестиційних договорів, зокрема виділяється такий критерій, як спосіб будівництва житла за інвестиційними договорами на будівництво, а саме: договори, направлені на створення нового житла, наприклад у випадку будівництва нового багатоквартирного будинку, коли право власності на об’єкт нерухомості виникає у інвестора вперше; договори, які передбачають будівництво житла шляхом добудови додаткових приміщень до вже існуючих житлових будинків; договори, направлені на реконструкцію вже існуючого об’єкта нерухомості, наприклад у випадку перебудови горища у житловому будинку, проведення капітального ремонту та реконструкції об’єкту нерухомості.

Виходячи з аналізу нормативних актів, які дають визначення будівництва та реконструкції, автор прийшов до висновку, що будівництво є поняттям більш широким, яке включає в себе також і реконструкцію. Інвестиційні договори на реконструкцію житла можна поділити на такі групи: договори, які передбачають проведення реконструкції житлових приміщень; договори, які передбачають проведення реконструкції нежилих приміщень, внаслідок якої з нежилих приміщень створюються жилі приміщення.

Говорячи про інвестиційні договори на реконструкцію нерухомого майна, автор відмічає такі особливості цих договорів в порівнянні з інвестиційними договорами на будівництво нового житла: в більшості випадків на підставі інвестиційних договорів на реконструкцію інвестор не лише вносить інвестиції, а й приймає на себе обов’язок проведення (організацію) робіт з реконструкції; предметом інвестиційних договорів на реконструкцію є нерухоме майно, яке на момент укладення вже існує та має свого власника. За цими договорами інвестиції можуть направлятись інвестором безпосередньо підрядчику, який буде виконувати роботи по реконструкції житла, або на придбання необхідних матеріалів у випадках, якщо інвестор буде проводити реконструкцію власними силами. У підрозділі зазначається, що інвестиційні договори на реконструкцію житла займають особливе місце серед інвестиційних договорів на будівництво житла та потребують спеціального законодавчого врегулювання, для чого пропонується врегулювати відносини з реконструкції житла окремим розділом Закону “Про інвестиційне будівництво житла”.

Другий розділ “Зміст, форма, порядок укладення та припинення інвестиційних договорів на будівництво житла” займає в дисертації ключове місце і складається з п’яти підрозділів.

У підрозділі 2.1. “Зміст інвестиційного договору на будівництво житла”, виходячи з класичного розуміння змісту договору, відповідно до якого під змістом договору прийнято вважати сукупність умов, які визначають права та обов’язки сторін в зобов’язанні, що виникає з договору, автор досліджує зміст інвестиційного договору і як правовідношення, і як підставу виникнення прав та обов’язків. В результаті дослідження автором робиться висновок про те, що оскільки при укладені інвестиційних договорів на будівництво житла сторони керуються своїми інтересами, а саме: дії реципієнта по укладенню договору направлені на залучення інвестицій, а дії інвестора спрямовані на отримання у власність житла, то предметом інвестиційного договору на будівництво житла виступають, по-перше, інвестиції (у вигляді грошей, майна, робіт, послуг), на залучення яких спрямовані дії реципієнта, а по-друге – житло, на отримання якого спрямовані дії інвестора.

Вказується, що істотною умовою інвестиційних договорів на будівництво житла є предмет договору, а саме – інвестиції та житло. Що стосується обсягу інформації про предмет договору, яка повинна визначатись в договорі, то автор зазначає, що інвестиційні договори на будівництво житла мають містити відомості стосовно інвестицій – щодо розміру інвестицій, виду, порядку та строків їх внесення, а стосовно житла – дані про місцезнаходження (будівельна адреса) та поверх, на якому повинна розміщуватись квартира (якщо мова йде про квартиру в багатоквартирному будинку), загальна та житлова площа квартири.

Щодо об’єкту договору, то на підставі всебічного аналізу викладених в науковій літературі концепцій щодо розуміння об’єкту правовідношення, дисертант схиляється до точки зору прибічників концепції “об’єкт правовідносин – дії суб’єктів” і на підставі цього вважає за необхідне зробити висновок, що об’єктом інвестиційного договору на будівництво житла є відносини, які виникають між інвестором та реципієнтом, пов’язані з внесенням інвестицій та будівництвом житла за рахунок цих інвестицій.

Наступною умовою інвестиційного договору на будівництво житла є порядок передачі житла у власність інвестору, оскільки вказаний договір є однією з підстав виникнення права власності. В інвестиційному договорі на будівництво житла повинні бути вказані чіткі строки, в які інвестору надаються необхідні документи, та строки, в які підписується акт приймання-передавання житла інвестору. Дисертант обґрунтовує думку про необхідність врегулювати на законодавчому рівні порядок передачі інвесторам житла у власність, оскільки у разі, якщо такий порядок не буде визначений законом, ця умова договору буде відноситись не до істотних, а до звичайних. Крім цього, на думку автора, в законодавстві необхідно встановити максимальні строки оформлення відповідними учасниками інвестиційного договору документів, встановлених законодавством для отримання свідоцтва про право власності, а право визначати, на кого з сторін договору або учасників діяльності з інвестиційного будівництва житла (інвестор, реципієнт, забудовник) покладається обов’язок подавати документи для оформлення права власності уповноваженим державним органам та отримати свідоцтво про право власності, необхідно надати самим сторонам інвестиційного договору.

Враховуючи особливості інвестиційних договорів на будівництво житла, автор виділяє такі права інвесторів будівництва житла: вибрати та закріпити за собою об’єкт інвестування, тобто житло; залучати для реалізації інвестицій інших інвесторів; за згодою реципієнта замінити об’єкт інвестування; на отримання документів, які підтверджують внесення інвестицій та виконання інших умов інвестиційного договору; на отримання житла у власність; вимагати відшкодування збитків в разі неналежного виконання реципієнтом своїх обов’язків за інвестиційним договором. Обов’язками ж інвесторів є: своєчасне внесення інвестиції в порядку, передбаченому інвестиційним договором; повідомлення реципієнта про зміну адреси чи реквізитів.

Обсяг прав та обов’язків реципієнта в інвестиційних договорах на будівництво житла залежить від функцій, які покладаються на реципієнта. Так, реципієнт має право: вимагати від інвестора виконання ним своїх обов’яз-ків за інвестиційним договором, в тому числі по внесенню інвестицій; залучати третіх осіб для виконання робіт по будівництву об’єктів житла; вимагати прийняття інвестором у власність житла; на розірвання договору у випадках, коли інвестор не виконує своїх обов’язків по внесенню інвестицій. В договорах, в яких функції будівництва виконує не реципієнт: право затримувати передачу коштів підрядчику у випадку невиконання останнім своїх обов’язків по будівництву житла; право контролювати використання підрядчиком інвестицій; право контролювати виконання підрядчиком своїх зобов’язань по будівництву об’єктів житла.

Обов’язки реципієнта залежать від того, які функції виконує реципієнт в кожному окремому інвестиційному договорі. Однак дисертант виділяє низку обов’язків реципієнта, характерних для всіх інвестиційних договорів на будівництво житла: використовувати інвестиції, передані йому інвестором виключно на будівництво передбаченого в договорі об’єкту; видавати інвестору документи, які підтверджують внесення інвестицій останнім та виконання інших умов інвестиційного договору; надавати інвестору інформацію щодо виконання інвестиційного договору, використання інвестицій та будівництва об’єктів інвестування; сприяти прийняттю (забезпечити прийняття в експлуатацію у випадках, коли реципієнт виконує роботи по будівництву) об’єкта будівництва в експлуатацію в порядку, передбаченому чинним законодавством України та реєстрації його в органах технічної інвентаризації.

В договорах, в яких інвестор виконує лише функції акумуляції коштів інвесторів, виділяються такі обов’язки: забезпечити оформлення всіх необхідних документів для залучення підрядчика до виконання робіт по будівництву житла та належного виконання ним робіт; спрямовувати кошти інвесторів виключно на будівництво об’єктів житла, передбачених інвести-ційним договором; забезпечити своєчасне та в повному обсязі отримання коштів підрядчиком; контролювати виконання підрядчиком своїх обов’яз-ків по будівництву житла; після закінчення будівництва сприяти передачі житла інвестору підрядчиком.

В інвестиційних договорах, які передбачають виконання реципієнтом робіт з будівництва житла, вирізняються такі обов’язки реципієнта: збудувати і передати у власність інвестора об’єкт інвестування, тобто житло, в строки, передбачені договором; після закінчення будівництва видавати інвестору документи, необхідні для оформлення ним права власності на житло, та передати житло інвестору.

Простежуючи генезис законодавчих актів в даній сфері, автор вказує, що у випадку, якщо розглядати заставу об’єкта інвестування як майно, на яке право власності виникне у інвестора в майбутньому, виникає питання стосовно звернення стягнення на заставлене майно у разі виникнення такої необхідності до закінчення будівництва житла, тобто до моменту, коли об’єкт житла з’явиться в натурі (наприклад у випадку невиконання інвестором зобов’язань по сплаті відсотків за користування кредитом). В такому разі кредитор не зможе звернути стягнення на предмет застави через відсутність такого предмету в натурі. Якщо ж предметом застави будуть виступати майнові права (вимоги), належні інвестору за інвестиційним договором на будівництво житла, кредитор може звернути стягнення на належні інвестору права за інвестиційним договором, в тому числі в частині вимог до реципієнта щодо відшкодування шкоди у випадку невиконання зобов’язань по забезпеченню отримання інвестором житла у власність.

Враховуючи наведені вище особливості, автор вказує, що доцільніше застосовувати заставу майнових прав, належних інвестору, на підставі інвестиційного договору на будівництво житла, оскільки така позиція дозволяє найбільше захистити інтереси кредитора та мінімізувати ризики неповернення кредиту.

Підрозділ 2.2. “Форма інвестиційних договорів на будівництво житла та реєстрація прав за ними” містить огляд наукової літератури та законодавства щодо проблем дотримання форми договору, оскільки це є однією із найважливіших умов дійсності договору. Автором стверджується, що інвестиційні договори на будівництво житла повинні укладатися у письмовій формі. Дисертант критикує встановлений місцевими органами управління порядок видачі свідоцтва про право власності інвесторам, відповідно до якої воно видається тільки у випадку повної сплати інвестицій. Це суперечить ст. ЦК України, відповідно до якої право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором.

Автором зроблено висновок про те, що право власності на житло як об’єкт інвестування виникає у інвестора з моменту оформлення уповноваженим державним органом відповідного документу про права власності. Такий підхід відповідає й положенням проекту ЦК України в частині виникнення права власності з моменту реєстрації. Також обґрунтовується висновок про необхідність введення обов’язкової реєстрації інвестиційних договорів на будівництво (реконструкцію) будинків у випадку залучення інших інвесторів особою, якій виділяється земельна ділянка під будівництво. При цьому обов’язковою умовою вступу у дію такого договору повинна стати його реєстрація. Вказане дасть можливість уникнути спорів щодо визначення прав власності на окремі об’єкти нерухомості.

Договір є найважливішою підставою, що породжує зобов’язальні відносини, і тому вкрай необхідним є дослідження процесу укладення інвестиційного договору на будівництво житла, що й зроблено дисертантом у підрозділі 2.3. “Порядок укладення інвестиційних договорів на будівництво житла”.

В підрозділі автором досліджується питання правосуб’єктності як складового елементу зобов’язання. Окремо розглядаються питання визначення кола осіб, які мають право на укладення договорів для залучення інвесторів для реконструкції жилих приміщень. Підсумком дослідження вказаних питань став висновок про те, що договори на інвестиційне будівництво укладають, з однієї сторони, власники жилого будинку (його приміщень), а з другої – інвестори, а право на укладення інвестиційних договорів на реконструкцію житла повинен мати тільки власник жилого або нежилого приміщення, у тому числі й допоміжного, або особа, якій такі права були передані власником. У тому разі, якщо в будинку державного або комунального житлового фонду є приватизовані жилі приміщення, то для укладення договору на реконструкцію приміщень, що знаходяться у спільній частковій власності, необхідна згода усіх співвласників квартир та нежилих приміщень. Після ж приватизації усіх квартир та передачі об’єднанню співвласників багатоквартирного жилого будинку на баланс стороною такого договору виступає об’єднання.

Об’єднання повинно мати переважне перед іншими інвесторами право на укладення інвестиційного договору, пов’язаного з реконструкцією окремих елементів жилого багатоквартирного будинку. У випадку відмови об’єднання в реалізації такого права переважне право повинні мати власники жилих або нежилих приміщень багатоквартирного жилого будинку, а вже потім інші юридичні або фізичні особи.

В підрозділі 2.4. “Припинення інвестиційних договорів на будівництво житла” детально досліджуються підстави та правові наслідки припинення інвестиційних договорів на будівництво житла. Чинне законодавство України не визначає переліку спеціальних підстав для припинення інвестиційного договору, зокрема й інвестиційного договору на будівництво житла. З огляду на ці обставини, автор робить висновок про те, що при вирішенні питання щодо визначення підстав для припинення інвестиційного договору на будівництво житла слід керуватись загальними положеннями цивільного законодавства України про припинення зобов’язань. Отже, відповідно до чинного ЦК України, зобов’язання, що виникають із інвестиційних договорів на будівництво житла, припиняються: їх виконанням; зарахуванням; у разі збігу боржника і кредитора в одній особі; угодою сторін; припиняється або змінюється внаслідок зміни плану; неможливістю виконання; смертю громадянина або ліквідацією юридичної особи і, крім цього, відповідно до проекту ЦК України - переданням відступного та прощенням боргу. Розглядаються правові наслідки припинення інвестиційних договорів на будівництво житла за кожною із підстав. Окремо розглядається питання односторонньої відмови від виконання зобов’язань і обґрунтовується висновок про те, що в разі припинення інвестиційного договору на будівництво житла з ініціативи інвестора у нього виникає обов’язок відшкодувати