НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

ІНСТИТУТ ДЕРЖАВИ І ПРАВА ім. В.М. КОРЕЦЬКОГО

ВОРОНОВА Ольга Василівна

УДК 347.232

ПІДСТАВИ НАБУТТЯ

ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЖИТЛО

Спеціальність 12.00.03 – цивільне право і цивільний процес;

сімейне право; міжнародне приватне право

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата юридичних наук

Київ – 2005

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Інституті держави і права імені В.М. Корецького Національної академії наук України.

Науковий керівник:

доктор юридичних наук,

старший науковий співробітник

КУЧЕРЕНКО Ірина Миколаївна,

Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України,

провідний науковий співробітник

Офіційні опоненти:

доктор юридичних наук, професор

ЖИЛІНКОВА Ірина Володимирівна,

Національна юридична академія України ім. Ярослава Мудрого,

професор кафедри цивільного права

кандидат юридичних наук, доцент

ТРУБА Вячеслав Іванович,

Одеський національний університет ім. І.І. Мечникова,

завідувач кафедри цивільно-правових дисциплін

Провідна установа:

Інститут приватного права і підприємництва, відділ проблем приватного права, Академія правових наук України, м. Київ.

Захист відбудеться 24 жовтня 2005 р. о 14 год. на засіданні спеціалізованої вченої ради Д .236.02 по захисту дисертацій на здобуття наукового ступеня доктора юридичних наук при Інституті держави і права ім. В.М. Корецького Національної академії наук України за адресою: 01601, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 4.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Інституту держави і права ім. В.М. Корецького НАН України за адресою: 01601, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 4.

Автореферат розісланий 23 вересня 2005 року

В. о. вченого секретаря

спеціалізованої вченої ради

доктор юридичних наук Костенко О.М.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми дослідження зумовлена великим значенням для стабільного функціонування економіки країни і підвищення добробуту населення належного цивільно-правового регулювання права власності на житло. З часу проголошення Україною незалежності пріоритетним напрямком її державної економічної політики став розвиток права приватної власності на житло. Це, зокрема, визначали: Концепція дер-жавної житлової політики, схвалена Постановою Верховної Ради Украї-ни від 30 червня 1995 р., постанова Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 1996 р. № “Про вдосконалення шляхів розвитку молодіжного житлового будівництва”, Основні напрями забезпечення житлом населення України на 1999-2005 роки, схвалені Указом Прези-дента України від 15 липня 1999 р. № /99, Прогноз розвитку дер-жавного житлового будівництва на 2000-2004 роки, затверджений поста-новою Кабінету Міністрів України від 27 серпня 2000 р. № та ін.

Становленню системи нормативно-правових актів у сфері регулю-вання права власності на житло сприяло прийняття Цивільного та Земельного кодексів України, Законів України “Про власність”, “Про приватизацію державного житлового фонду”, “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, “Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії “Київміськбуд”, “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” та ін.

Не зважаючи на прийняття значної кількості нормативних актів, які регулюють порядок набуття права власності на житло, сьогодні в Україні не існує єдиної концепції щодо реалізації конституційного права грома-дян на будівництво та придбання у власність житла. Підтвердженням цього є відсутність регулювання відносин набуття та здійснення права власності на житло у проекті ЖК України, який повинен був комплексно врегулювати зазначені відносини.

Обраний напрям дослідження є актуальним ще й тому, що на сьогодні у вітчизняній юридичній науці проблемні питання практичної діяльності та законодавства щодо набуття права власності на житло не одержали достатньої наукової оцінки та відповідних рекомендацій щодо їх вирішення.

В останні роки в Україні були захищені дисертації на здобуття науко-вого ступеня кандидата юридичних наук, в яких розглядались окремі питання стосовно житлових правовідносин: І.В. Бандуркою “Цивільно-правові основи приватизації житла в Україні” (1998 р.), Є.О.Мічуріним “Цивільний договір як один із засобів реалізації права на житло” (2000 р.), Т.Р. Федосєєвою “Право громадян на житло у фонді соці-ального призначення” (2003р.), В.А. Січевлюком “Інвестиційні договори на будівництво житла (цивільно-правовий аспект)” (2003 р.), О.В. Собо-лєвим “Договір кредитування індивідуального житлового будівництва” (2004 р.) та ін. Проте комплексного дослідження підстав набуття права власності на житло, в тому числі шляхом дольового (пайового) будів-ництва, участі у фонді фінансування будівництва, особливостей набуття права власності на житло державою в процесі реквізиції, конфіскації тощо, проведено не було.

Теоретичною базою дисертаційного дослідження та сформульованих висновків стали праці дореволюційних вчених Ю.С. Гамбарова, І.О. По-кровського, Г.Ф. Шершенєвича, а також праці сучасних вітчизняних та зарубіжних вчених – Ч.Н. Азімова, Т.П. Базової, М.І. Брагінського, С.М. Братуся, Д.В. Бобрової, В.Я. Бондаря, В.В. Вітрянського, М.О. Го-лодного, О.В. Дзери, П.М. Дятлова, І.В. Жилінкової, В.А. Золотаря, С.П. Індиченка, О.С. Іоффе, В.М. Коссака, Є.В. Козаченка, О.А. Красав-чикова, П.В. Крашеніннікова, Н.С. Кузнєцової, І.М. Кучеренко, С.Н. Ландкофа, Т.М. Лісниченко, В.В. Луця, В.Ф. Маслова, В.С. Мар-тем’янова, Є.О. Мічуріна, М.В. Мороза, С.О. Погрібного, О.А. Пушкіна, Н.О. Саніахметової, В.І. Семчика, Г.С. Сиволобової, О.В. Соболєва, І.В. Спасибо-Фатєєвої, В.І. Труби, Є.О. Харитонова, П.А. Чеберяка, Я.М. Шевченко, В.С. Щербини, В.Л. Яроцького та інших фахівців з цивільного та житлового права.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Тема дисертаційного дослідження виконана згідно з планом науково-дослідної роботи відділу проблем цивільного, трудового і підприємницького права Інституту держави і права ім. В.М.Корецького Національної академії наук України “Приватно-правові засади нового цивільного законодавства України”.

Мета і задачі дослідження. Метою роботи є аналіз цивільно-право-вих проблем набуття та реєстрації права власності на житло та практики його застосування, а також обґрунтування пропозицій, спрямованих на вдосконалення правового регулювання відносин, пов’язаних з окремими підставами набуття права власності на житло.

Для досягнення зазначеної мети були поставлені такі основні задачі: визначити поняття та види житла; дослідити первісні та похідні, а також загальні та спеціальні підстави набуття права власності на житло; проаналізувати правове регулювання моментів набуття права власності на житло; встановити особливості правового регулювання окремих видів договорів, які є підставою набуття права власності на житло, зокрема, договору купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, довічного утримання (догляду), дольового (пайового) будівництва, участі у фонді фінансу-вання будівництва та ін.; сформулювати пропозиції з вдосконалення чинного законодавства, яке регулює відносини з набуття права власності на житло.

Об’єктом дослідження є суспільні відносини, що виникають у процесі набуття права власності на житло.

Предметом дослідження є система нормативно-правових актів, які регулюють порядок, підстави набуття права власності на житло та практика їх застосування, наукові погляди, концепції та ідеї вітчизняних та зарубіжних вчених з цього питання.

Методи дослідження. Відповідно до мети та завдань дослідження в роботі використано загальнонаукові та спеціальні методи пізнання правових явищ. Діалектичний метод дав змогу розглянути поставлені автором проблеми набуття права власності на житло. Історико-правовий метод використовувався при дослідженні генезису нормативних актів України в сфері регулювання відносин з набуття права власності на житло. Аналіз наукових позицій, поглядів вітчизняних та зарубіжних учених-юристів щодо правового регулювання набуття права власності на житло здійснено за допомогою порівняльно-правового методу. Формально-логічний та нормативно-порівняльний методи дали змогу виявити суперечності в цивільному законодавстві в сфері регулювання підстав та порядку набуття права власності на житло і сформулювати висновки та рекомендації щодо його удосконалення. При дослідженні судової практики використані методи аналізу та узагальнень.

Наукова новизна одержаних результатів полягає у здійсненому вперше в Україні після прийняття ЦК України комплексного досліджен-ня підстав набуття права власності на житло.

В результаті проведеного дисертаційного дослідження вперше сфор-мульовано та обґрунтовано або додатково аргументовано низку наукових положень та висновків, які виносяться на захист:

1. Аргументується висновок, що об’єктом права власності може бути одноквартирний житловий будинок та квартира у багатоквартирному житловому будинку.

2. Доводиться, що визнання житлового будинку (квартири) нежилим в зв’язку з невідповідністю його санітарним та технічним вимогам, можливе лише за наявності таких умов: встановлення цього факту у від-повідному документі, який відображає фізичний стан будинку та складається органами, які мають право провадити технічну інвента-ризацію будинку, припинення фактичного проживання фізичних осіб та внесення відповідних змін до державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень.

3. Пропонується доповнити ст. ЦК України нормою про те, що права на майно, які потребують державної реєстрації, виникають з мо-менту державної реєстрації відповідного права, якщо інше не встанов-лено законом, оскільки відсутність такої норми залишає невизначеним момент набуття права власності на житло та інше нерухоме майно у випадках, коли нормативне регулювання не встановлює такий момент.

4. Обґрунтовується пропозиція про необхідність встановлення єди-ного моменту набуття права власності на новостворений об’єкт нерухо-мості, включаючи житло, яким має бути момент реєстрації права власності у державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень, а правовстановлювальним документом, на підставі якого здійснюється реєстрація – свідоцтво про прийняття в експлуатацію певного об’єкта нерухомості.

5. Зроблено висновок про недоцільність визнання правовстановлю-вальним документом свідоцтва про право власності на житло учасників договору простого товариства та інвесторів інвестиційного договору у державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень, та пропонується визнавати правовстановлювальними документами в цих випадках зазначені договори.

6. Критикуючи складний процес документарного оформлення права власності учасників ФФБ, пропонується з метою його спрощення визна-ти правовстановлювальним документом, на підставі якого реєструється право власності у учасника фонду фінансування будівництва, договір управління майном з відміткою управителя фонду про повну сплату внесків до фонду та забудовника про передачу квартири учаснику.

7. З метою захисту співвласників квартир у житлових будинках пропонується надати їм переважне право на придбання частки у праві спільної часткової власності на житло у випадку звернення стягнення на неї і продажу її з публічних торгів.

8. Враховуючи вимоги ст. ЦК України щодо викупу членом кооперативу квартири, пропонується укладати та нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу між членом кооперативу та кооперативом.

9. Робиться висновок про необхідність віднесення до істотних умов договорів відчуження житла, які мають бути визначені законом, таких умов: ціна житла, характеристика житла (кількість кімнат, площа, поверх та ін.), перелік осіб, які зберігають право користування житлом після придбання його набувачем, а також характеристика їх прав користування житлом (підстава, об’єкт та строк користування).

10. Обґрунтовується пропозиція про недоцільність встановленої в законі необхідності державної реєстрації договорів, предметом яких є об’єкти нерухомості, включаючи житло, оскільки в цьому випадку фак-тично дублюються дії державних реєстраторів прав на нерухоме майно.

Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що одержані висновки можуть бути використані в законотворчій діяльності в процесі реформування цивільного законодавства України, що регулює відносини права власності на житло, зокрема, ЦК України, проекту ЖК України, Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, Закону України “Про фінансово-кредитні меха-нізми і управління майном при будівництві житла та операціях з неру-хомістю” та ін. Положення дисертації також можуть бути використані з навчально-методичною метою у процесі підготовки фахівців-правознав-ців під час викладання курсів лекцій з цивільного та житлового права.

Апробація результатів дисертації. Дисертація виконана і обгово-рена на засіданні відділу проблем цивільного, трудового і підприєм-ницького права Інституту держави і права ім. В.М.Корецького НАН України. Результати дисертаційного дослідження були оприлюднені на засіданні Міжнародного “круглого столу”, присвяченого пам’яті К.Г.Федорова (м. Запоріжжя, ЗДУ МОНУ 12 травня 2000 р.), на Науково-практичній конференції “Тиждень науки” у Гуманітарному університеті “Запорізький інститут державного та муні-ципального управління” (м. Запоріжжя, ГУ “ЗІДМУ”, 30-31 жовтня 2003 р.), на Науково-практичній конференції “Дні науки” у Гуманітарному університеті “Запорізький інститут державного та муніци-пального управління” (м. Запоріжжя, ГУ “ЗІДМУ”, 28–29 жовтня 2004 р.), на Міжнародній науково-практичній конференції “Реформування правової системи України: проблеми і перспективи розвитку в контексті європейських інтеграційних процесів” (м. Київ, Національна академія управління, 26-29 квітня 2004 р.).

Публікації. За темою дисертації відповідно до її змісту опубліковано 4 статті, з них - 3 статті у збірниках, що входять до переліку наукових фахових видань ВАК України, а також тези 4 доповідей на конференціях.

Структура дисертації зумовлена метою та завданням дослідження і складається зі вступу, трьох розділів, висновків та списку використаних джерел. Повний обсяг рукопису становить 210 сторінок друкованого тексту, у тому числі 21 сторінка списку використаних джерел, який охоплює 225 найменувань.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ

У вступі обґрунтовується актуальність теми дисертаційного дослі-дження, дається характеристика об’єкта, предмета та методологічної основи дослідження, визначаються мета і задачі дослідження, форму-люється наукова новизна та викладаються основні положення, що виносяться на захист, висвітлюється теоретичне і практичне значення роботи, апробація отриманих результатів.

Розділ 1 “Поняття житла та підстави набуття права власності на нього” складається з двох підрозділів.

В підрозділі 1.1 “Поняття та види житла” автором аналізуються основні ознаки та види житла, які визначені у нормативних актах та виділяються у науковій юридичній літературі. Дисертантом відмічається, що житло є узагальнюючим поняттям окремих видів нерухомих речей (квартир та житлових будинків, які не поділяються на квартири) і критикуються положення ЦК України, а також інших нормативних актів щодо виділення таких видів житла, як будинок (багатоквартирний житловий будинок), приміщення, помешкання, кімната, садовий чи дачний будинок.

Житлові будинки можуть існувати без поділу на квартири (одноквартирні), а також дво- і багатоквартирні, але останні не можна відносити до окремих видів житла, оскільки квартира, яка є їх складовою частиною сама по собі є об’єктом права власності, а тому визнання самостійним об’єктом права власності багатоквартирного будинку створює ситуацію, за якої одне й те саме майно (будинок та квартира, як частина будинку) може перебувати у власності різних осіб. До того ж, в багатоквартирних будинках існують допоміжні приміщення та інші нежилі приміщення, які є самостійними об’єктами права власності фізичних чи юридичних осіб. Виділення в “Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна” як нерухомих об’єктів садових та дачних будинків викликане тим, що законодавство надавало можливість створення дачних та садових кооперативів, члени яких мали право будувати вказані об’єкти і, відповідно, набувати право власності на них. Автор вважає, що у виділенні таких самостійних видів нерухомих речей, як садові та дачні будинки, немає ніякого правового сенсу і пропонує в кожному окремому випадку вирішувати питання про віднесення їх до нежилих або житлових будинків, коли вони відповідають встановленим для житла ознакам. Не відноситься до видів житла і садиба, яка є складною, подільною нерухомою річчю. Житлом в садибі має визнаватись тільки житловий будинок. Водночас предметом цивільно-правових договорів можуть бути й ті речі, які входять до складу садиби, крім житлового будинку, наприклад, гараж, сарай, які повинні визнаватися самостійними об’єктами права власності.

Аналізуючи ознаки житла, які виділяє ст. 379 ЦК України, автор відзначає, що під призначеністю для проживання слід розуміти особливу властивість житла, як нерухомого об’єкта, обумовлену метою його створення (будівництва), а саме – для постійного проживання в ньому фізичних осіб. Тому житлові будинки гуртожитків, які не поділені на окремі квартири, а також службові квартири відносяться до житла (відповідно житловий будинок і квартира) і призначені для постійного проживання, але проживання в них обумовлене певним строком (період роботи на підприємстві або навчання в навчальному закладі). Придатність для постійного проживання – це відповідність фізичного стану житла вимогам, які пред’являються законодавством до житлових об’єктів. Дисертантом обстоюється думка, що визнання житлового будинку (квартири) нежилим в зв’язку з невідповідністю його санітарним та технічним вимогам, можливе лише за наявності таких умов: встановлення цього факту у відповідному документі, який відображає фізичний стан будинку та складається органами, які мають право провадити технічну інвентаризацію будинку, припинення фактичного проживання фізичних осіб та внесення відповідних змін до державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Підтримуючи думку вчених щодо необхідності виділення такої ознаки житла, як внесення до державного реєстру прав, автор, на підставі виділених ознак житла та його видів, дає наступне визначення поняття житла – це квартири та житлові будинки без поділу на квартири, які призначені та придатні для постійного проживання в них і внесені, як такі, до державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень.

У підрозділі 1.2 “Класифікація підстав та момент набуття права власності на житло” аналізується нормативне визначення моменту набуття права власності на житло та проводиться класифікація підстав набуття права власності на житло, зокрема первісних та похідних, загальних та спеціальних.

Автор звертає увагу на те, що в наукових дослідженнях, присвячених підставам набуття права власності, застосовуються різні правові терміни: “підстави набуття права власності” та “способи набуття права власності”. Однією з причин вживання цих різних термінів дисертант вважає те, що законодавці по-різному підходили до цього питання. Зокрема, у Зводі Законів Російської Імперії (ч.1 ст.699) вказується, що права на майно набуваються не інакше ніж способами, визначеними у законах. Вказаний підхід законодавця справедливо був підданий критиці багатьох вчених. Автор, підтримуючи точку зору вчених, які відносять юридичні факти, на підставі яких виникає право власності у конкретних осіб, до підстав набуття права власності, виділяє такі підстави набуття права власності на житло: первісні – створення (будівництво, рекон-струкція) житла; набувальна давність; реквізиція; конфіскація; націо-налізація; звернення стягнення на житло за зобов'язаннями власника та ін.; похідні – приватизація, спадкування, правонаступництво у випадках реорганізації юридичних осіб, цивільно-правові договори та інші правочини.

Звертається увага на те, що закон не визначає моменту набуття права власності на житло як нерухомість в таких випадках: при даруванні і приватизації житла, у випадках набуття права власності на безхазяйне житло; у випадках викупу державою житла, яке належить до пам’яток історії та культури; у випадку викупу житлового будинку органами державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування у зв’язку з викупом земельної ділянки за суспільною необхідністю; у випадку придбання житла з прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна; у випадку реквізиції та конфіскації житла; у випадку передання іпотекодержателю права власності на житло, яке є предметом іпотеки, згідно з іпотечним договором або договором про задоволення вимог іпотекодержателя, та в інших випадках.

Автор, дослідивши ЦК України, закони, підзаконні нормативні акти, вказує на необхідність визначення моменту набуття права власності на об’єкти нерухомості, включаючи житло, в ЦК України, а для договорів, які регулюватимуться ЖК України – цим кодексом.

Необхідно розрізняти поняття “підстави набуття права власності на житло” (юридичні факти, з якими закон пов’язує виникнення, зміну та припинення прав на нерухоме майно) та “правовстановлювальні документи” (документи, які є підставами для державної реєстрації речових прав щодо нерухомого майна).

Наслідками державної реєстрації права власності на житло є, по-перше, можливість укладення правочинів стосовно майна (ч. ст. Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”), по-друге, пріоритет зареєстрованих речових прав та їх обмежень над незареєстрованими в разі спору щодо нерухомого майна (ч. ст. цього Закону). Таким чином, Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, вказуючи на пріоритет зареєстрованих речових прав над незареєстрованими допускає існування речових прав на нерухоме майно, які не зареєстровані в установленому порядку.

Автором критикується ст. ЦК України, яка передбачає мож-ливість реквізиції житла, тобто примусове позбавлення права власності на житло і набуття права власності на нього у держави без рішення суду, як цього вимагає ст. Конституції України.

На підставі проведеного правового аналізу дисертант робить висно-вок про те, що виникнення права державної чи комунальної власності на житловий будинок внаслідок його викупу у зв’язку із викупом земельної ділянки, на якій він розміщений, може бути віднесений, залежно від того, яким чином відбувається викуп – за рішенням суду чи за спільною домовленістю сторін, відповідно – до первісних чи похідних підстав виникнення права власності на житло.

Аналізуються також спеціальні підстави набуття права власності на житло, до яких дисертант відносить: передачу житлових будинків відомчого державного житлового фонду, у тому числі гуртожитків, у комунальну власність; передачу об'єктів права державної власності у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах або у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, а також об'єктів права комунальної власності у державну власність безоплатно; реквізицію; конфіскацію; передачу безхазяйного житла за рішенням суду у комунальну власність та ін.

Автором критикується ст. Закону України “Про виконавче провадження”, яка надає можливість звернути стягнення на належне боржникові житло, що, на думку дисертанта, суперечить встановленій в ст.47 Конституції України забороні без рішення суду позбавляти особу житла.

На думку автора, ст.11 ЦК України слід доповнити нормою про те, що права на майно, які потребують державної реєстрації, виникають з моменту державної реєстрації відповідного права, якщо інше не встановлено законом, оскільки відсутність такої норми залишає невизначеним момент набуття права власності на житло та інше нерухоме майно з тих підстав, нормативне регулювання яких не вказує на такий момент.

У розділі 2 “Проблеми правового регулювання набуття права власності на житло”, який складається з чотирьох підрозділів, дисертант досліджує відносини, що виникають в процесі будівництва житла, а також правове регулювання набуття права власності на житло внаслідок укладення цивільно-правових договорів.

У підрозділі 2.1 “Правове регулювання набуття права власності на новостворене житло” зазначається, що порядок будівництва житла регулюється великою кількістю нормативних актів – Земельним кодек-сом України, Цивільним Кодексом України, законами, підзаконними нормативними актами, в т.ч. регіональними правилами забудови, що призвело до створення досить складної процедури оформлення доку-ментів для будівництва. В зв’язку з цим, а також з метою спрощення дозвільно-погоджувальної системи у сфері містобудування та створення відкритої для громадськості процедури відведення земельних ділянок для будівництва пропонується провести кодифікацію законодавства та прийняти єдиний нормативний акт – Містобудівний Кодекс України.

З метою реалізації конституційного права громадян на житло та створення доступного ринку житла шляхом збільшення житлового будівництва для осіб, які потребують поліпшення житлових умов, дисертант пропонує здійснювати надання земельних ділянок для забудови житлово-будівельним кооперативам та товариствам забудовників, які повинні створюватися на добровільних засадах особами, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов за власні кошти.

В роботі критикуються положення ч. ст. ЦК України, яка встановлює три моменти виникнення права власності на новостворене нерухоме майно: з моменту завершення будівництва (створення майна); з моменту прийняття його до експлуатації; з моменту державної реєстрації, що, на думку автора, є недоцільним. Обстоюється думка про те, що моментом виникнення права власності на житло як об’єкт нерухомості має бути момент державної реєстрації права власності. Зазначається також про недоцільність у випадках будівництва житла, видачі місцевими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування свідоцтва про право власності, як це передбачено ст. Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” та пунктом 6.1 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, оскільки у такому випадку виникає питання щодо визначення моменту права власності. Не може визнаватися, на думку дисертанта, правовстановлювальним документом для реєстрації права власності акт прийому в експлуатацію, оскільки він підтверджує тільки висновок державних органів щодо відповідності об’єкта нерухомості технічним вимогам. Тому пропонується, щоб органи місцевого самоврядування видавали особам, які збудували житло, такий правовстановлювальний документ, як свідоцтво про прийняття в експлуатацію певного об’єкту нерухомості, включаючи і житло.

Підрозділ 2.2 “Правове регулювання виникнення права власності на житло шляхом участі у фонді фінансування будівництва” присвячений аналізу відносин, які виникають між учасниками системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла шляхом участі осіб у фонді фінансування будівництва (ФФБ). Дисертант підкреслює, що набуттю права власності на житло шляхом участі у ФФБ відповідно до Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” передує виникнення складної системи відносин між різними суб’єктами (довірителями, управителями, забудовниками, страховими компаніями) на підставі різних видів договорів. Їх можна поділити на дві групи: договори, направлені на виникнення права власності у довірителя, які укладаються між довірителем і управителями майна (договір довірчого управління та договір уступки майнових прав); договори, направлені на організацію будівництва житлового будинку забудовником і забезпечення виконання останнім своїм зобов’язань перед управителем (договір іпотеки майнових прав на нерухомість, договір про уступку права вимоги майнових прав на об’єкт нерухомості, договір доручення з відкла-дальними умовами, договір страхування будівельно-монтажних робіт, відповідальності перед довірителями від ризиків). Причому закон не визначає вид договору, який укладається між забудовником і управи-телем ФФБ, а лише називає його “угода управителя із забудовником щодо організації спорудження об'єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забу-довником об'єктів інвестування установникам управління”. Такий дого-вір є найбільш близьким за своєю правовою природою до договору про надання послуг і не може бути віднесений до договору будівельного підряду, оскільки відповідно до ст. 875 ЦК України замовник зобов’я-заний передати підряднику будівельний майданчик, а управитель фонду не має прав на використання земельної ділянки, які має тільки забудовник.

Невирішеними в Законі України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” залишаються питання визначення моменту виникнення права власності та вид договору, на підставі якого виникає право власності у учасника ФФБ та який документ є підставою для реєстрації права у державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень. Згідно з вказаним законом довіритель (учасник ФФБ) укладає договір на управління його майном, після внесення довірителем коштів до ФФБ управитель видає довірителю свідоцтво про участь у ФФБ (документ, що підтверджує участь довірителя у ФФБ), після повної оплати довірителем закріплених за ним об’єктів оформляються два документи – договір про уступку майнових прав на об’єкти інвестування та довідка, яка обмінюється на свідоцтво. Критикуючи такий складний процес документарного оформ-лення права власності, автор пропонує, з метою його спрощення, визнати правовстановлювальним документом, на підставі якого реєструється право власності у учасника ФФБ, договір управління майном з відміткою управителя фонду про повну сплату внесків до фонду та забудовника про передачу квартири учаснику.

З прийняттям Закону “Про фінансово-кредитні механізми і управ-ління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, який встановив механізми залучення коштів інвесторів в будівництво житла, виникло питання щодо можливості подальшого набуття права власності на житло шляхом залучення коштів третіх осіб у будівництво житла, зокрема на підставі таких договорів, як інвестиційні договори на будівництво житла та договори на пайову (дольову) участь у будівництві об’єкта нерухомого майна, а також суперечливість можливості визнання такої діяльності фінансовими послугами. Автор відстоює думку, що залучення коштів третіх осіб у будівництво житла шляхом створення фінансовими установами фонду фінансування будівництва не повинно бути єдино допустимим способом залучення коштів для фінансування будівництва житла та нерухомості, оскільки необхідно надати можливість суб’єктам цивільного обороту самостійно обирати найбільш прийнятний для них спосіб організації діяльності з будівництва житла із залученням коштів третіх осіб (інвесторів), включаючи укладення інвестиційних договорів та договорів простого товариства на дольове (пайове) будівництво житла.

Досить поширеними на практиці підставами набуття права власності на житло при будівництві нового житла є договір про пайову (дольову) участь у будівництві об’єктів нерухомості та інвестиційні договори, що досліджується дисертантом у підрозділі 2.3. “Інвестиційні договори та договори на дольову (пайову) участь у будівництві, як підстава набуття права власності на житло”. В юридичній літературі застосовуються різні підходи до визначення правової природи договорів на пайову (дольову) участь у будівництві об’єктів нерухомості, а також інвести-ційних договорів. Автор вважає, що основними критеріями при визна-ченні правової природи таких договорів повинна бути спільність мети їх укладення та розподіл всіх ризиків (видатків, збитків), які виникають при будівництві житлового будинку між учасниками (інвесторами). У разі, якщо сторони мають спільну мету – будівництво житлового будинку та спільно несуть всі витрати та збитки, пов’язані із будівництвом, включаючи зміну вартості будівництва, такі договори слід відносити до договорів простого товариства. Результатом такого будівництва буде виникнення спільної власності на об’єкт будівництва.

У випадку ж, якщо забудовником чи іншою особою здійснюється залучення коштів чи іншого майна для отримання прибутку саме за рахунок інвесторів, які не несуть ризики витрат та збитків, що виникають у процесі будівництва житлового будинку, такі договори не можна відносити до договорів простого товариства. Автор пропонує відносити такі договори до інвестиційних договорів. Для усунення непорозумінь на практиці та з метою удосконалення законодавства, дисертант робить висновок, що під однією назвою (договори дольової/пайової участі, інвестиційні договори) не можуть укладатися різні за своєю правовою природою договори. Тому доцільно договори про участь у будівництві, в яких всі ризики, пов’язані з будівництвом житла несе забудовник, називати інвестиційними договорами на будівництво. Враховуючи вимоги ст. 47 Конституції України щодо необхідності створення державою умов для задоволення житлових потреб громадян за власні кошти, необхідно розширити предмет регулювання ЖК України та врегулювати в ньому порядок укладення, зміни, припинення, істотні умови, як інвестиційних договорів, так і договорів простого товариства, метою яких є будівництво житла.

Автором відзначається недоцільність визнання правовстановлю-вальним документом свідоцтва про право власності на житло, на підставі якого реєструється право власності учасників договору простого товариства та інвесторів інвестиційного договору у державному реєстрі прав на нерухоме майно. Обґрунтовується висновок про необхідність визнання вказаних договорів правовстановлювальними документами, на підставі яких реєструється право власності в державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень. З метою захисту прав осіб, які залучаються до будівництва житла у багатоквартирних житлових будинках, робиться пропозиція про необхідність реєстрації укладення, зміни та припинення таких договорів у державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень та закріплення у законодавстві порядку реєстрації таких договорів у зазначеному реєстрі ще до створення об’єкту нерухомості, а моментом виникнення права власності на житло за такими договорами вважати дату видачі свідоцтва про прийняття в експлуатацію об’єкту нерухомості.

В підрозділі 2.4 “Договори по відчуженню житла, як підстави набуття права власності на житло” розглядаються цивільні договори, предметом яких є житло (купівлі-продажу, міни, дарування, пожертви, ренти, довічного утримання (догляду), договір іпотеки, коли звернення стягнення на житло здійснюється шляхом передачі його у власність заставодержателю, договір про припинення права на аліменти для дитини (права на утримання) у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно та ін., аналізується специфіка їх правового регулювання.

Дисертантом досліджуються особливості договору купівлі-продажу житла (зокрема й випадки примусового продажу належного власнику житла), договору дарування (пожертви), ренти, довічного утримання (догляду), здійснюється правовий аналіз процесу приватизації житла, внаслідок чого автор приєднується до думки вчених, які відзначають договірну природу передачі житла з державної власності у приватну власність громадян.

На підставі проведеного дослідження автор доходить висновку про необхідність віднесення до істотних умов договорів відчуження житла, які мають бути визначені законом, таких умов: про ціну житла, про характеристику житла (кількість кімнат, площа, поверх та ін.), про перелік осіб, які зберігають право користування житлом після придбання його набувачем, а також характеристика їх прав користування житлом (підстава, об’єкт та строк користування).

Частина 1 ст. ЦК України встановлює винятки щодо застосування переважного права співвласника на купівлю частки у праві спільної часткової власності при її продажу з прилюдних торгів в усіх випадках і не враховує особливості такого нерухомого майна як житло. На думку автора, вказану норму слід викласти в новій редакції, а саме: “У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу майна (крім житла) з публічних торгів.”

Враховуючи особливий порядок примусового відчуження житла, дисертант вважає за необхідне встановити в ЦК України правило про те, що право власності на житло при примусовому його відчуженні переходить до набувача з дня видачі відповідного свідоцтва нотаріусом.

Підставою для набуття права власності на квартиру членом житлово-будівельного кооперативу є договір купівлі-продажу між членом кооперативу та кооперативом, який повинен укладатись у нотаріальній формі.

Звертається увага на необхідність врегулювання в ЦК України моменту виникнення права власності на житло за договором дарування житла, оскільки згідно з ч. ст. та ст. ЦК України договір дарування є укладеним і право власності виникає з моменту його нотаріального посвідчення, а згідно з ч. ст. ЦК України право власності обдаровуваного на дарунок виникає з моменту його прийняття.

Для реєстрації переходу права власності за договором дарування автор пропонує також подавати державному реєстратору акт передачі житла.

Автором звертається увага на недоцільність встановленої в законі необхідності державної реєстрації договорів, предметом яких є майно, права на яке підлягають державній реєстрації, оскільки в цьому випадку фактично дублюються дії державних реєстраторів прав на нерухоме майно.

У висновках наведено сформульовані в дисертації теоретичні уза-гальнення та науково-практичні результати, що виявляються у формулю-ванні конкретних пропозицій з удосконалення правового регулювання підстав виникнення права власності на житло та внесення змін до від-повідних нормативно-правових актів. Основні висновки дисертаційного дослідження полягають у наступному:

1. Запропоновано вважати житлом квартири та житлові будинки без поділу на квартири, які призначені та придатні для постійного проживання в них і внесені як такі до державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень.

2. Віднесення житла, стан якого не відповідає встановленим законодавством санітарним і технічним вимогам, до нежитлових приміщень має відбуватись тільки після встановлення цього факту у відповідному документі, який відображає фізичний стан будинку та складається органами, які мають право провадити технічну інвентаризацію будинку, припинення фактичного проживання фізичних осіб та внесення відповідних змін до державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень.

3. Виділення в законодавстві таких об’єктів нерухомості як дачні та садові будинки не має особливого значення для цивільного права. Значно важливішим є визначення того, чи можна вважати такі будинки житловими. Це питання необхідно вирішувати окремо в кожному випадку. Якщо дачний чи садовий будинок розташовані на території міста, відповідають санітарно-технічним вимогам, які пред’являються законодавством до житла, то вони мають визнаватись житловими будинками. За відсутності підстав для віднесення цих будинків до житла слід вважати такі будинки нежитловими.

4. Статтю 11 ЦК України слід доповнити нормою про те, що права на майно, які потребують державної реєстрації, виникають з моменту державної реєстрації відповідного права, якщо інше не встановлено законом.

5. Запропоновано викласти ч. ст. ЦК України в новій редакції: “Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту державної реєстрації.”

6. Пропонується нова редакція ч.1 ст. 362 ЦК України: “У разі прода-жу частки у праві спільної часткової власності співвласник має пере-важне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу майна (крім житла) з публічних торгів.”

7. Враховуючи особливий правовий режим житла в порівнянні з іншими об’єктами нерухомості, обгрунтовано необхідність встановити в ст. ЦК України таку ознаку житла як внесення відомостей до державного реєстру прав про те, що нерухоме майно є житлом.

8. Запропоновано викласти в новій редакції ч. 2 ст. 732 ЦК України, а саме: “Договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти під-лягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.”

9. Пропонується внести доповнення до ч. ст. ЦК України, якими встановити, що при неможливості виділу в натурі частини квартири, матеріальна компенсація учаснику спільної часткової власності, який вимагає виділу, вартості його частки, може проводитись тільки за згодою усіх співвласників.

10. Зроблено висновок щодо необхідності врегулювання порядку та підстав переведення придатних для проживання жилих квартир в багатоквартирному житловому будинку у нежилі приміщення тільки одним нормативним актом, а саме – ЖК України.

11. Пропонується врегулювати в ЖК України порядок оформлення права власності на квартири членам житлово-будівельних кооперативів, а також порядок укладення договору на інвестиційне (дольове) будівництво багатоквартирних житлових будинків, його виконання та оформлення права власності на квартири.

12. Обґрунтовується пропозиція виключити зі ст. Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” ч. та 2, які надають право власникові приміщення у багатоквартирному будинку здавати його в оренду для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі.

Список опублікованих праць за темою дослідження:

1. Воронова О.В. Приватизація – одна із підстав придбання житла у власність // Держава і право: Зб. наук. праць. – К.: ІДіП НАНУ, 2001. – Вип. . – С. .

2. Воронова О.В. Аналіз сутності обмеження права власності на житло в Україні // Вісник Одеського інституту внутрішніх справ. – Одеса: ОЮІ НУВС, 2003. – № . – С. .

3. Воронова О.В. Будівля на чужій землі: від суперфіцію до права забудови // Вісник